Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Какие есть ограничения при выплате действительной стоимости доли
ДСД при выходе участника нужно платить не всегда. В законодательстве есть несколько условий, при соблюдении которых можно проводить выплату:
- Участник полностью оплатил свою долю в уставном капитале.
- Общество не должно отвечать признакам банкротства, и они не должны появиться после выплаты. Суд может признать компанию банкротом при следующих условиях:
- просрочка по платежам превышает три месяца;
- общая сумма задолженности превышает 300 тыс. рублей.
- Разницы между чистыми активами и уставным капиталом достаточно для выплаты ДСД.
Сколько стоит доля участника при выходе
Если все эти условия выполнены, надо рассчитать размер компенсации за долю. Причём надо разделять варианты оценки доли при её продаже и при выходе участника.
В случае продажи доли определить её стоимость можно разными способами:
- предварительно закрепить уставом в фиксированной сумме;
- рассчитать на основании балансовой стоимости активов по последней отчётной дате;
- определить на основании чистой прибыли ООО;
- ориентируясь на чистые активы организации.
А действительная стоимость доли при выходе участника определяется только на основании статьи 23 закона «Об ООО» – по данным бухгалтерской отчётности за период, предшествующий выходу участника.
При этом выходящему участнику надо понимать, какая отчётность будет взята за основу оценки стоимости его доли. Дело в том, что по закону ООО обязано сдавать только годовую бухгалтерскую отчётность. Промежуточная отчётность – за месяц или квартал – тоже возможна, но обязанность её составления должна быть предусмотрена уставом или другим документом (например, кредитным договором). Если такой обязанности нет, то доля будет оцениваться на основании только годовой отчётности.
Следующий важный момент – статья 211 НК РФ определяет, что цена доли при выходе из состава участников ООО рассчитывается на основании рыночной стоимости активов. Если учёт в обществе ведётся нормально, то балансовая и рыночная стоимость будут совпадать. Но если участник считает, что это не так, надо провести независимую экспертную оценку активов.
Что касается самого определения действительной стоимости доли участника, то оно установлено статьёй 14 закона «Об ООО». Это часть стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру доли участника.
✐ Пример ▼
Возьмём для примера ООО с тремя участниками, уставный капитал которого составляет 200 000 рублей. Доли участников распределены следующим образом:
- Петров А.Р. – 30%, номинальная стоимость доли 60 000 рублей;
- Сергеев М.И. – 25%, номинальная стоимость доли 50 000 рублей;
- Вышнин С. В. – 45%, номинальная стоимость доли 90 000 рублей.
Участник Сергеев М.И., который выходит из общества, не согласился с балансовой стоимостью активов, указанной в отчётности, – 478 000 рублей. Поэтому общество провело независимую экспертную оценку, в соответствии с которой рыночная стоимость составила 850 000 рублей. На основании этих данных и была определена действительная стоимость доли: 850 000 * 25% = 212 500 рублей.
Как отразить выплату ДСД в бухучёте
- В общем случае ООО должно выплачивать ДСД всем участникам при выходе из общества. Исключение — если финансовое положение компании не позволяет провести выплату.
- ДСД в общем случае равна части чистых активов компании, которая соответствует доле выходящего участника. Снижение выплаты возможно, если участник не полностью внёс вклад в уставный капитал или если выплата полной ДСД приведет к тому, что чистые активы компании станут меньше 10 тысяч рублей.
- СД по умолчанию нужно выплачивать деньгами, но с согласия получателя можно выдать в виде имущества.
- Стандартный срок для выплаты ДСД — три месяца с даты выхода участника. Уставом компании этот период может быть увеличен до года.
- При выплате ДСД общество должно удержать налог на прибыль или НДФЛ, в зависимости от юридического статуса выходящего участника.
- Если ДСД выдают имуществом, то у передающей компании может возникнуть еще и обязательство по уплате НДС.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как считать срок, если квартира приобреталась по комнатам
Объектом продажи может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире. Нередко один из собственников выкупает у других их комнаты и объединяет квартиру в один объект права собственности.
Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или, скажем, двух квартир), представляет собой новый объект недвижимости. И срок владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности физлица на такой новый объект .
Этим же подходом руководствовались и налоговики до тех пор, пока дело не дошло до Верховного Суда. Суть спора, рассмотренного ВС, такова. Гражданка в 1997 г. купила две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру она оформила в 2013 г. и в том же году квартиру продала.
Нужно ли платить налоги?
Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).
Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:
1500000 * 13% = 195000 рублей
Как уведомить о доходах контролирующие органы?
Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью. Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ. Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.
Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации. Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы. За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.
Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.
Как отразить выплату ДСД в бухучёте
Когда участник подаёт заявление о выходе из общества, его доля переходит компании и отражается на счёте 81 «Собственные акции (доли)» в корреспонденции со счётом 75 «Расчёты с учредителями»:
- ДТ 81 КТ 75 — начислена задолженность по выплате ДСД участнику
Затем компания должна удержать из начисленной суммы ДСД налог на прибыль или НДФЛ, в зависимости от того, кто получает выплату:
- ДТ 75 КТ 68.1 (68.4) — удержан налог
Затем сумму за вычетом налога следует выплатить вышедшему участнику:
- ДТ 75 КТ 51 (50)
Не позднее следующего дня после выплаты ДСД компания должна перечислить удержанный налог в бюджет:
- ДТ 68.1 (68.4) КТ 51
Если ДСД выплачивают имуществом, нужно использовать счёт 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами по учёту имущества.
Например, при передаче основного средства:
- ДТ 75 КТ 91.1 — передано основное средство в качестве оплаты ДСД
- ДТ 91.2 КТ 01 — списана остаточная стоимость передаваемого объекта
- ДТ 91.2 КТ 68.2 — начислен НДС
Участнику ООО выплатили действительную стоимость доли: что с НДФЛ?
О том, как выплачивать выходящему из ООО участнику действительную стоимость его доли, мы рассказывали совсем недавно. Но неожиданно много откликов вызвал вопрос о том, надо ли удерживать НДФЛ с дохода участника — физического лица и в какой сумме. Поэтому мы решили рассмотреть его более подробно. Тем более что предмет для дискуссии действительно есть.
Так, многие считают, что налог организация удерживать не должна. Ведь доля — это имущественное право, а при продаже имущественных прав граждане:
- самостоятельно подают декларацию и платят
- вправе уменьшить доход от продажи имущественного права на сумму своих фактических расходов, связанных с получением этого доход
Однако при выходе участника из общества доля переходит к ООО в силу требований закон а не в результате сделк Поэтому такой переход нельзя признать куплей-продажей с точки зрения гражданского законодательства. Отсюда можно сделать вывод: выплата действительной стоимости доли — это некая особая ситуация, специально не урегулированная в НК РФ. Поэтому в отношении выплачиваемого дохода:
- ООО является налоговым агенто
- участник не имеет права учесть расходы на приобретение доли.
Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:
- Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
- Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.
Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:
- уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
- эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2021 году за 1,2 млн.рублей. В 2023 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:
- С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
- Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.
Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.
Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?
Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.
Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.
Например:
1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.
Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.
НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.
2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.
1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)
При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:
- при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
- при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).
Доход участника при ликвидации общества
В связи с получением от ООО имущества у участника возникает доход, облагаемый НДФЛ. Но доход можно уменьшить на имущественный вычет и тем самым снизить налог, подлежащий уплате в бюджет. Правда, для этого участник общества должен представить в налоговые органы декларацию по НДФЛ. Расскажем подробнее.
В налоговую базу по НДФЛ включаются все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Имущество, переданное участнику при ликвидации общества, признается доходом в натуральной форме и подлежит налогообложению в соответствии со ст. 211 НК РФ (письма Минфина России от 14.03.2018 № 03-04-05/15640, от 30.06.2014 № 03-04-05/31447). Размер дохода определяется как рыночная стоимость полученного имущества (п. 1 ст. 211 НК РФ, письмо Минфина России от 08.08.2013 № 03-04-05/32068).
Налог с передаваемого участнику имущества исчисляет ликвидируемое общество, которое признается налоговым агентом (п. 1, 2 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина России от 14.03.2018 № 03-04-05/15640). Но с дохода в натуральной форме у общества нет возможности удержать налог. В этом случае оно обязано письменно сообщить участнику и в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог, размере дохода и сумме неудержанного налога (п. 5 ст. 226 НК РФ).
Обратите внимание: в сведениях, передаваемых в налоговый орган, организация укажет сумму налога, рассчитанную с выплаченного дохода в натуральной форме без имущественного вычета. Право на него дано физическому лицу ст. 220 НК РФ. В ней сказано, что участник, получивший доход при ликвидации общества, имеет право на вычет в сумме документально подтвержденных расходов по приобретению доли в уставном капитале. Если документального подтверждения расходов нет, размер вычета не может быть более 250 000 руб. (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Чтобы воспользоваться вычетом, участник должен представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по НДФЛ за год, в котором он получил от общества имущество. В декларации отражается как сумма полученного дохода, так и сумма имущественного вычета. Если стоимость полученного имущества не превысит размер имущественного вычета, у участника налога к уплате в бюджет на основании представленной декларации не будет.
В том случае, когда участник по каким-либо причинам не представил налоговую декларацию, у инспекторов не будет информации о полагающейся ему сумме имущественного вычета. Поэтому налоговики не позднее 1 декабря года, следующего за годом, в котором был получен доход, выставят участнику уведомление об уплате налога (п. 6 ст. 228 НК РФ). И в нем будет указана полная сумма налога, которую сообщила налоговым органам организация.
Декларирование налога при не получении действительной стоимости доли
В январе 2016, я написал заявление по выходу из Общества с ограниченной ответственностью с передачей моей доли обществу. Далее состоялось собрание учредителей где переданная доля была перераспределена между оставшимися участниками.
Заявление, протокол и другие документы были предоставлены нотариусу и затем изменения были внесены в ЕГРЮЛ.
Я так и не получил действительной стоимости доли, но не стал восстанавливаться.
Затем я получил письмо из налоговой с требованием задекларировать доход полученный от реализации доли путем подачи 3НДФЛ.
Должен ли я каким-то образом показать налоговой, что я не получал никаких средств в результате реализации моей доли? Нужно ли мне отправить им письмо с описанием ситуации или просто проигнорировать.
Ответы юристов ( 2 )
- 8,0 рейтинг
- 1199 отзывов
То, что ваша доля с учётом остальных долей была перераспределена между оставшимися участниками ООО — это понятно. Здесь значение имеет по какому основанию вы передали свою долю обществу при выходе из него Безвозмедно передали или возмездно? Возможно в бухгалтерских документах ООО имеются сведения о выплате вам действительной стоимости вашей доли при выходе из ООО?
При каких способах отчуждения доли (акций) действуют налоговые льготы
Размер чистых активов нужно определять по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период накануне даты выхода участника из общества.
Форма предназначена исключительно для сообщений о некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Хотелось бы уточнить,» доходы от реализации долей участия в уставном капитале российских организаций не облагаются НДФЛ, если на дату реализации такие доли непрерывно принадлежали налогоплательщику (физическому лицу) на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.» Это касается только суммы Уставного капитала (150 000,00) или общей суммы продажи бизнеса (6 150 000,00)?
С целью подсчета расходов по таким операциям в ст. 268 НК РФ закреплена специальная норма: плательщик налогов может отразить в расходах стоимость долей и другие затраты, связанные с их покупкой/продажей, согласно подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ.
Кроме того, с 01.01.2016 года, участник, при выходе из состава учредителей, имеет право уменьшить полученный доход на расходы по приобретению своей доли (на сумму оплаченной номинальной стоимости своей доли) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если происходит увеличение уставного капитала общества непропорционально существующим долям (акциям), то есть когда у отдельных участников (акционеров) увеличивается номинальная стоимость и размер долей (акций), то льгота действует в отношении долей (акций), которые находились во владении более 5 летсм.
Уточнена льгота (ставка 0%) при продаже акций (долей) организаций (с 2021 г.)
Есть случаи, когда выплата доли невозможна по закону:
- ООО признано банкротом или выплата доли приведет к банкротству. Тогда участника восстанавливают по его заявлению, не позднее чем в течении 3-х месяцев со дня истечения срока компенсации доли и возвращают его долю.
- Участник не внес номинальную стоимость доли. Если же учредитель оплатил долю частично, то и выплата будет пропорционально оплаченной части.
- Учредитель отказался от выплаты по собственной воле. Прощение долга необходимо отразить в решении и закрепить соглашением между обществом и участником, со ссылкой на ст. 415 ГК РФ.
- У организации недостаточно активов для расчета с бывшим совладельцем. В этом случае общество может сократить размер уставного капитала на сумму доли. При этом капитал можно уменьшить только до 10 000 рублей. Если выплата доли приведет к снижению за пределы данного минимума, она не выплачивается.
В случаях, когда выплата невозможна, кроме добровольного отказа, необходимо обратное включить участника в состав общества.
Освобождение определенных доходов от НДФЛ
Корректировки законодательства касаются доходов от продажи акций (долей участия в УК) отечественных компаний, которые получены в 2022 году по сделкам, оформленным в 2022 году налогоплательщиками, по которым ввели санкции.
Освобождение работает при условии, что на дату продажи эти акции (доли участия в УК) непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве больше 1 года.
В соответствии с Законом от 26.03.2022 г. № 67-ФЗ, НДФЛ не облагают такие виды доходов как:
- матвыгоду в 2021-2023 годах, в т.ч. от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами;
- проценты в 2021-2022 годах по вкладам (остаткам на счетах) в кредитных учреждениях — п. 91 ст. 217 НК;
- поступившие в 2022 году в собственность имущество или имущественные права от зарубежной компании (КИК) при выполнении определенных условий.