Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «на каких землях можно строить дуплекс». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).
Дуплекс — это дом для двух семей. Он поделён вертикально на половины — две отдельные квартиры. В проекте дуплекса может быть общий вход, но застройщики чаще предусматривают отдельные подъезды для обеих квартир. Каждая семья владеет половиной двора и прилегающей земельной территорией по 8–30 соток.
В дуплексе два (реже три) этажа. Чаще такие дома строят за городом или в городских малонаселённых районах. Дуплексы в мегаполисах — элитное жильё, что связано с высокой стоимостью земли. В посёлках это чаще бюджетный тип недвижимости.
Изначально дуплексы появились в XIX веке в Великобритании. Зажиточные англичане строили дома, а позже пристраивали вторую часть для семей своих потомков. Формат пристроек мог быть любым. Сейчас дуплексы строят сразу двухквартирными, и обе его части делают практически симметричными.
Архитектурные особенности
Дуплексы строят по разным проектам, но обязательны следующие элементы:
- Цельный фасад. Дом выглядит как единое архитектурное сооружение, похожее на широкий коттедж.
- Единый стиль. Застройщики отдают предпочтение стилям хай-тек, модерн или европейскому, но выбрать можно любой другой.
- Два этажа. Допустимы варианты одно- и трёхэтажные, но оптимальны постройки высотой именно в два этажа.
- Большие окна. Когда окна широкие, высокие и выходят на восток, дом обогревается за счёт солнца, и затраты на отопление уменьшаются. Ещё большие окна визуально увеличивают пространство.
- Большая площадь. В среднем жилая площадь дуплекса — около 150 м², что удобно для большой семьи.
- Собственный участок. Каждая семья по умолчанию получает двор и участок земли, который подойдёт для обустройства сада, огорода или зоны отдыха.
- Объединение инженерных сетей. Водоснабжение, отопление, электросеть и газопровод рассчитаны на обе квартиры. При этом каждая семья отдельно оплачивает свой счёт.
- Отдельные входы. Архитекторы проектируют их так, чтобы сохранялось визуальное единство фасада. При этом владельцы дуплекса не контактактируют с соседями без надобности.
Дома-дуплексы имеют характерные признаки.
Цельный фасад. Он выглядит как обычный частный дом, где одна сторона зеркально отражает другую. У каждой стороны дуплекса равное число оконных проёмов на сторонах, одинаковая этажность. Но внутренняя обстановка, ремонт и план каких-то отдельных комнат может отличаться.
Два отдельных входа для каждой стороны дома. Чаще всего каждая половина дуплекса оборудована собственным входом. Но в некоторых постройках, наподобие обычных многоквартирных домов, делается один общий подъезд или тамбур, в который выходят две двери.
Обычно дуплексы двухэтажные. На первом этаже часто размешают кухню и гостиную комнату, кабинет, основной санузел, а на втором — спальни, детскую и дополнительный санузел. Реже дуплекс бывает одноэтажным, а в некоторых случаях встречаются и трёхэтажные застройки.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Регистратор видит все
Между тем, по словам директора Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу Даниила Пильдеса, госрегистрация в рамках «дачной амнистии» осуществляется вовсе не вслепую. Специалисты Росреестра проверяют законность строительства разными доступными им способами. «Известен случай, когда застройщик пытался оформить таунхаус как односемейный дом, при этом разместив в интернете рекламу о продаже отдельных помещений. Регистратор без труда нашел эту рекламу и отказал заявителю», – рассказал Даниил Пильдес.
Но даже если секции возводятся и оформляются по правилам, как блокированные дома, покупатель все равно столкнется с некоторыми неудобствами. Прежде всего он должен понимать, что приобретает дачу, а не дом для постоянного проживания. Прописаться в таком таунхаусе получится только через суд – эта процедура дорогая и хлопотная (придется в том числе заказывать недешевую экспертизу, которая покажет, что ваш дом пригоден для постоянного проживания). Да и просто сам факт оформления регистрации не решает вопроса с социальным обслуживанием. Власти не обязаны строить школы и поликлиники за пределами населенного пункта, на сельхозземле.
Кроме того, основания для строительства таунхаусов на таких участках довольно зыбкие. Сегодня власти закрывают глаза на широкомасштабную застройку дачных массивов коттеджами и таунхаусами, предназначенными для постоянного проживания. А девелоперы пользуются лазейками в законодательстве. Но кто знает, как будет развиваться ситуация завтра или послезавтра?
Преимущества и недостатки таунхаусов
Прежде, чем влить в бочку ложку дегтя, обратим внимание на преимущества такого вида жилья. Но тут нужно понимать, что преимущества таунхаусов есть и перед домом, и перед квартирой. Но то, что является большим плюсом перед загородным особняком, в сравнении с жильем в многоэтажке таковым не будет.
Например, в сравнении с отдельным домом рассматриваемые коттеджи будут экономичнее. Это их самый большой плюс по сравнению с таким типом жилья. Но вот в сравнении с квартирой назвать таунхаус экономичным не получится. В лучшем случае, при соблюдении некоторых условий они сравняются по стоимости ежемесячных оплат коммунальных услуг и т.п.
Цена на таунхаусы будет еще одним веским аргументом в его пользу.Наверно самый весомый аргумент в пользу данного типа недвижимости. Во-первых, они существенно дешевле, чем индивидуальный коттедж, при его строительстве достигается минимальная экономия за счет общих несущих стен. Но для индивидуального коттеджа будут обязательными сопутствующие постройки, такие как гараж, подсобные сооружения, индивидуальный забор. Все это, вместе с большим участком земли, существенно увеличивает стоимость всего коттеджа.
Для таунхаусов стоимость вспомогательных построек не так актуальна. Даже плата за ограждения, если таковые имеются, раскидывается на всех жильцов. Тем более, что ограждения вокруг них крайне редко будут массивными, фундаментальными, чего не скажешь про ограждения индивидуальных домов, многие из которых наталкивают на мысль, что хозяева домов готовы держать за высокими массивными стенами круговую оборону. Стоимость строительства такого забора по периметру всего участка очень велика.
По отношению к рыночной стоимости квартир, таунхаусы бизнес класса находятся в одном ценовом диапазоне с обычной городской трёхкомнатной квартирой. То есть, и здесь на лицо выигрыш.
Важно знать! Огромный выигрыш перед квартирой у гибридного коттеджа в том, что он имеет много возможностей для совершения перепланировки. Отсутствие квартир сверху, позволяет делать изменения на любой запрос, делать бассейны и сауны, чего житель квартиры позволить себе не сможет. Добавьте к этому близкое расположение к природе, отсутствие поблизости бетонных джунглей города с его суетой, и пару соток земли которые примыкают к части дома, и преимущества таунхауса перед квартирой будут неоспоримы.
Еще немаловажная деталь. У таунхауса есть индивидуальный гараж под машину. В крайних случаях, предусматривается специально-оборудованное место. Для жителей квартир многоэтажных домов существует реальный дефицит парковочных мест, не говоря уже про гаражи.
Дуплекс — как выглядит, особенности
Термин «дуплекс» в недвижимости, который по ошибке некоторые употребляют как дюплекс, обозначает постройку дома, который рассчитан раздельно для двоих домовладельцев. С левой стороны живёт один домовладелец, в правой — другой. При этом можно спроектировать как единый вход, так и и наличие отдельного подъезда для каждой семьи. Участок земли, а также дворовая территория — общие, но разделены на составные части. Дом-дуплекс не выше трехэтажного, но в большинстве случаев это двухэтажное сооружение.
История данного типа недвижимости начинается более 150 лет назад в Великобритании. Тогда дополнительную часть к дому специально достраивали для семей второго поколения. В Россию duplex пришел уже после таунхаусов в девяностых годах.
Отличие duplex от таунхауса
Даже специалисты с опытом в недвижимости часто путают понятие duplex-дома и таунхауса. Есть принципиальные различия, которые стоит помнить:
- Количество проживающих владельцев. В duplex всегда ориентация на две «квартиры». В таунхаусе количество квартир от 4 и до 16. При этом секции равны, как и в дуплексе. В итоге проживая в duplex нужно уживаться лишь с одной семьей, в то время как в таунхаусе нужно будет мириться с привычками еще минимум четырех семей.
- Площадь участка. В duplex для каждой семьи выделяется участок большей площади, чем для собственников квартир в таунхаусе. В доме на две семьи это в среднем 8-10 соток земли, а в таунхаусе не больше 4, поскольку здесь проживает большее количество человек.
- Стоимость. Цена жилья в таунхаусе ниже, чем цена секции в дуплексе. Это связано с количеством семей, поскольку себестоимость таунхауса по возведению делится на большее количество владельцев.
- Таунхаусы в большинстве случаев возводятся за чертой города, мегаполиса, в то время как дуплексы можно строить и в тихих районах города в качестве отдельного жилья.
Но есть и схожие моменты: планировка в обоих случаях зеркальная, вход отдельный, а жильцы используют общие коммуникационные сети. По этажности также самый распространенный вариант для обоих типов недвижимости — 2 этажа. Таунхаус в один этаж становится более дорогим вариантом, а в 3 этажа не удобен жильцам.
По архитектурным решениям таунхаус чаще выглядит более строго, хоть и привлекательно. Для дуплекса используется европейский стиль, а также модерн или хай-тек.
Строительство дуплекса(дом на 2 семьи) частным лицом
Построитьдом можете как самостоятельно, так и через фирму- запретов и ограничений на этот счет в законодательстве не содержится. Для начала необходимо получить разрешения на коммуникации, затем разрешения на строительство.
Зарегистрировать садовый или жилой дом по декларации с 1 января 2017 года больше нельзя. Причины. Причины просты: «Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым мы пользовались…
Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Что разрешено построить
Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.
Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:
- Составление схемы планировки участка.
- Получение разрешения на ведение строительных работ.
При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.
Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
По стоимости квартира и в таунхаусе, и в дуплексе имеют близкую стоимость в 2023 году. Она будет зависеть от политики застройщика, материалов строительства, расположения, некоторых особенностей проекта. Но это не отдельный жилой дом, поэтому квартира здесь будет дешевле нового коттеджа.
ВНИМАНИЕ! Для семей со средним достатком покупка секции в дуплексе является доступной и выгодной, именно на такой сегмент населения и рассчитан данный тип загородного дома.
Но существует большой интерес к двухквартирным домам и у респектабельного класса. Покупка квартиры в дуплекса стала модной тенденцией. К тому же, рядом с домом есть небольшой участок, для каждой семьи свой. Покупатель приобретает и дом, и участок земли, а он может составлять даже 9 соток.
В западных странах участок дома, где проживает две семьи, обычно не делится. В России же территория не только закрепляется за каждым владельцем, но и отгораживается часто забором. Семьи в такой загородной квартире могут жить постоянно, ведь дуплексы возводятся как капитальный жилой дом, обладают всеми его необходимыми характеристиками.
В разных жилых комплексах Подмосковья дуплексы стоят от 3,5 миллионов до 8,5 миллионов. Цена определяется престижностью района, проектными преимуществами, количеством квадратных метров.
Вопросы строительства
Какие документы нужны для получения разрешения на строительство объекта недвижимости (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) на территории Московской области?
В соответствии с Положением о Министерстве жилищной политики Московской области (Министерство), утвержденным постановлением Правительства Московской области от 02.10.2018 №688/35, полномочия по выдаче (внесению изменений, в том числе в связи продления срока действия) разрешений на строительство (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) осуществляет Министерство.
- Порядок выдачи разрешения (внесение изменений в разрешение) на строительство на территории Московской области установлен статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Административным регламентом предоставления Министерством государственной услуги (далее – Административный регламент).
- Административный регламент размещен на сайте Министерства.
- Согласно Административному регламенту, заявление на предоставление Государственной услуги необходимо подать в электронном виде с помощью РПГУ с приложением файлов необходимых документов.
- В пункте 10 Административном регламенте указан исчерпывающий перечень обязательных документов, необходимых для принятия решения по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства на территории Московской области.
Дополнительно сообщаем, что в Министерстве проводятся консультации физических и юридических лиц по вопросам оказания государственных услуг, предусмотренных Административным регламентом. Консультации проводятся по предварительной записи через РПГУ.
Какие документы нужны для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) на территории Московской области?
В соответствии с Положением о Министерстве жилищной политики Московской области (Министерство), утвержденным постановлением Правительства Московской области от 02.10.2018 №688/35, полномочия по выдаче (отказ в выдаче) разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) осуществляет Министерство.
- Порядок выдачи разрешения (внесение изменений в разрешение) на строительство на территории Московской области установлен статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Административным регламентом предоставления Министерством государственной услуги (далее – Административный регламент).
- Административный регламент размещен на сайте Министерства.
- Согласно Административному регламенту, заявление на предоставление Государственной услуги необходимо подать в электронном виде с помощью РПГУ с приложением файлов необходимых документов.
- В пункте 10 Административном регламенте указан исчерпывающий перечень обязательных документов, необходимых для принятия решения по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства на территории Московской области.
Дополнительно сообщаем, что в Министерстве проводятся консультации физических и юридических лиц по вопросам оказания государственных услуг, предусмотренных Административным регламентом. Консультации проводятся по предварительной записи через РПГУ.
Как узаконить два дома на одном неделимом земельном участке
На всех стадиях правового оформлениях земли и домостроения у вас будут требовать государственный акт на землю, где это ограничение (неделимость земельного участка) будет постоянно вас преследовать. Поэтому следует понимать, что два дома узаконить можно следующим путем: Первый вариант. Преобразование самостоятельного земельного участка в общедолевую собственность.
Необходимо преобразовать ваш земельный участок, находящийся в частной собственности в общедолевую собственность.
Для этого требуется отчуждение доли в пользу третьего лица. Отчуждение доли осуществляется в порядке заключения гражданско-правового договора.
Учтите, согласно Земельному кодекса земельные доли в земельном участке, находящийся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей. Другими словами, вы обладаете субъективными правами, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться
Классификация ВРИ (видов разрешенного использования)
Виды разрешенного использования под жилое сооружение принято классифицировать на отдельные группы. В этом разделе предлагаем ознакомиться с существующими вариантами и их главными особенностями, которые входят в категорию «для иных видов жилой застройки»:
- ИЖС. На этой территории допустимо расположение строения высотой не более двадцати метров и количеством этажей — до трех. Состоять такое здание должно из нескольких комнат и помещений для вспомогательного пользования. Основная роль — удовлетворение гражданами бытовых и других видов нужд.
- Многоквартирная малоэтажная застройка. Обычно это двухэтажный или четырехэтажный дом с количеством квартир от 8 до 16 и более. Дополнительно к такому зданию создают спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. При этом площадь последних должна быть не более 15% всей площади строения.
- Для ведения личного подсобного хозяйства. На таком участке выстраивается жилой дом, рядом с которым обустраивается огород или сарай. На этих землях разрешается выращивание сельскохозяйственных культур и животных.
- Блокированная ЖС. В рамках этой категории земель принято выстраивать жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми сооружениями. Количество таких этажей — не более двух и совмещенных помещений — до десяти. Здесь допускается разведение декоративных или плодово-ягодных культур. Разрешено строительство индивидуальных гаражей, при условии, что последние не будут занимать площадь соседнего жилого строения.
- Высотная застройка (многоэтажная). Размещение многоквартирных домов, этажность которых девять и выше. Здесь же предусматривается и облагораживание прилежащей территории, ее озеленение. Формирование ландшафтного дизайна.
- Среднеэтажная застройка. Возведение жилого строения многоквартирного типа с количеством этажей не больше восьми. Дополнительно к нему организовывается участок с озеленением, благоустройством, формируют подземные гаражи и автостоянки.
- Передвижное жилье. На этой категории участков разрешается размещение мобильного типа жилья. Это могут быть кемпинги, палатки, вагончики или жилые прицепы. К таким объектам разрешено подключение имеющихся рядом инженерных сетей (электричество, газификация, водообеспечение).