Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры по инициативе арендатора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры по инициативе арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одной из наиболее частых причин досрочного расторжения договора найма является проблема с тараканами в арендуемом жилье. Неприятное появление этих насекомых может стать причиной отказа одной из сторон от исполнения договора наиболее в порядке, предусмотренном для досрочного расторжения.

Как разорвать договор

Досрочное расторжение договора найма может возникнуть по различным причинам и происходит обычно в одностороннем порядке. В этом случае существует несколько вариантов, как можно решить эту проблему.

Одним из наиболее частых вариантов разорвать договор аренды является соглашение между сторонами. Если у вас возникла причина для прекращения договора и вы готовы к досрочному расторжению, обратитесь к арендодателю и предложите ему такой вариант. В идеальном случае, вы сможете договориться по взаимному согласию и решить проблему без привлечения юристов и суда.

Если соглашение не удается достичь, то вам придется воспользоваться судебным порядком для расторжения договора. В этом случае вам необходимо обратиться к адвокату, чтобы он составил и подал иск в суд. Иск должен содержать все необходимые доказательства и аргументы, почему вы просите разорвать договор. Например, если в вашей квартире присутствуют тараканы или другие вредители, которые причиняют вам проблемы и неопределенные затраты, это может служить причиной для расторжения договора.

Также, есть определенные условия, которые могут быть предусмотрены в самом договоре и позволяют вам разорвать его досрочно. Например, вы можете сослаться на условие о невыгодности дальнейшего проживания в квартире, так как в ней отсутствуют необходимые коммунальные услуги или имеются серьезные дефекты и недостатки, которые делают ее непригодной для жилья.

В итоге, в зависимости от обстоятельств, вы можете использовать различные способы для досрочного расторжения договора аренды. Соглашение между сторонами, судебный порядок и условия договора – наиболее часто применяемые варианты.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Договор досрочного расторжения аренды

Чтобы подтвердить завершение сотрудничества, после согласования условий подписывают соглашение о расторжении аренды. Документ фиксирует, на каких условиях и когда прекратились взаимоотношения.

Если потом арендодатель обратится в суд для взыскания платежей за оставшиеся месяцы, договор о расторжении аренды подтвердит отсутствие задолженности и прочих обязательств.

Документ составьте в свободной форме по нормам ст. 160 ГК РФ. Можете воспользоваться шаблонами из интернета, но только после проверки надежности источника.

В договоре укажите:

• дату, когда прекращено сотрудничество;

• реквизиты договора аренды — номер и дату заключения;

• причину досрочного расторжения договора;

• штраф за досрочное расторжение или иные финансовые платежи, если такие предусмотрены договором;

• срок освобождения помещения и внесения последних платежей.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

   1. Заказчик имеет право:
      1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
      2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
      3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
   2. Заказчик обязан:
      1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
      2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
      3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
      4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
   3. Исполнитель имеет право:
      1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
      2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
         • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
         • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
      3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
      4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
      5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
   4. Исполнитель обязан:
      1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
      2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
      3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
      4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
      5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
   5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Пример с тараканами

   В контексте предпоследнего пункта добавим, что в этом году сразу три судебные инстанции сочли наличие насекомых в съемном жилье достаточным основанием для одностороннего отказа от арендных отношений. Тараканов съемщик обнаружила в арендованном жилье через 10 дней после заключения договора. После этого в одном из мессенджеров, а также по почте наниматель квартиры отправила собственнику сообщения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с требованием вернуть залог и часть арендной платы. Владелец квартиры счел поведение нанимательницы нарушением порядка расторжения договора и отказался возвращать деньги. Арендатору пришлось обратиться в суд.

   Суд первой инстанции встал на сторону истца и решил, что наниматель жилья соблюла порядок одностороннего расторжения договора, имея для этого основания. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений, сочтя тараканов и антисанитарию уважительными причинами для досрочного прекращения действия арендного договора. Арендодателя обязали вернуть истцу залог и стоимость аренды за остаток месяца, который та не провела в квартире.

   Подготовительный этап

   До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

   Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

   «Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

   Основания для прекращения договора

   Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

   Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

   Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

   1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
   2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
   3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

   В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

   Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

   Порядок досрочного расторжения договора в суде

   Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

   Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

   В иске следует отразить:

   • Полное название судебного органа.
   • Личные данные сторон.
   • Существенные условия арендного соглашения.
   • Требование о прекращении договора.
   • Причины, по которым требуется расторжение.

   К иску нужно приложить:

   • Копию арендного соглашения.
   • Чек об оплате госпошлины.
   • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

   После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

   Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

   Соглашение о расторжении договора аренды, срочного или бессрочного

   Самый простой порядок расторжения договора аренды – это соглашение, заключенное обеими его сторонами. В этом случае арендодатель и арендатор просто договариваются о том, что они не желают больше поддерживать деловые отношения. В том случае, если срок расторжения договора аренды прямо не указан, та сторона, которая желает его прекратить, должна обратиться к контрагенту с заявлением. Закон указывает, что сделать это в отношении жилого помещения нужно не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения, если условиями договора или нормами законодательства в этом конкретном случае не указано иного.

   В том же случае, если аренда предусматривает конкретный срок, обе стороны тоже имеют установленное действующим законодательством право расторгнуть договор раньше времени. Однако в этом случае никаких условий о времени на предупреждение нет. Расторжение договора аренды, заключенного добровольно, по соглашению сторон при таких обстоятельствах должно происходить именно так, как стороны об этом договорились. Даже если арендатор и арендодатель хотят прервать действие договора прямо на следующий день – они вправе это сделать, и закон никаких препятствий чинить им не будет.

   Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения или жилья в этом случае оформляется следующим образом:

   • одна из сторон направляет второй предложение расторгнуть договор;
   • готовится и согласовывается проект соглашения (акта);
   • если обе стороны согласны с условиями расторжения – соглашение (акт) подписывается;
   • если договор был заключен на срок больше года и регистрировался в ЕГРП – в Росреестр подаются документы об исключении записи об обременении объекта недвижимости.

   Что такое найм жилого помещения?

   Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

   Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

   Сторонами отношений выступают:

   • коммерческая аренда – владелец квартиры;
   • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

   Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

   Причины для обращения в суд

   Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.

   1. Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
   2. Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
   3. Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
   4. Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.

   Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — образец формулировки

   Следует отметить, что стороны бессрочного договора аренды вправе установить иные сроки для уведомления об отказе одного из участников исполнять заключенный ДА. Они могут быть, как уменьшены, так и увеличены, по сравнению со сроками, указанными в ст. 610 ГК РФ, которые применяются «по умолчанию».

   Как уже отмечалось, участники ДА имеют право установить дополнительные основания для одностороннего расторжения договора. Например, в него можно включить такую формулировку:

   «Стороны договорились, что досрочное расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора во внесудебном порядке допускается в следующих случаях:

   • если по вине арендодателя помещение стало непригодным для использования, в том числе, из-за несвоевременной оплаты коммунальных платежей;
   • если в течение пяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора помещение не передано арендатору в надлежащем виде».

   Последствия досрочного расторжения договора аренды

   Последствия при расторжении до окончания срока аренды не особо отличаются от его прекращения в установленные сроки.

   При расторжении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю, уплачивает арендную плату за то время, когда пользовался имуществом. По договору аренды может быть предусмотрено, что при расторжении все улучшения арендованного имущества переходят к арендодателю, а арендатору возмещаются расходы. Либо арендатору могут быть переданы отделимые улучшения арендованного имущества.

   За отказ от договора аренды досрочно могут быть предусмотрены штрафы для сторон, в связи с чем, отказавшаяся сторона должна будет уплатить штраф контрагенту.

   
   

   Похожие записи:

   • 450 тысяч на ипотеку. Какие льготы положены многодетным семьям в Челябинске
   • Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
   • Раздел имущества: всё, что нужно знать перед разводом