Подводные камни договора с риэлтором при продаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни договора с риэлтором при продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Обязательные пункты договора с риелтором

Заключение договора происходит в двух экземплярах, один из которых остается у клиента. При работе с агентством важно, чтобы документ подписало именно уполномоченное лицо, подчеркивает Руслан Сырцов.

«Для этого попросите предъявить доверенность или показать соответствующий пункт в уставе организации, — рекомендует эксперт. — В каждом соглашении указываются стороны, которые называются по-разному в зависимости от его типа: так, в возмездном договоре — это заказчик и исполнитель, в договоре поручения — доверитель и поверенный, в агентском договоре — принципал и агент».

Важно, чтобы в договоре были детально сформулированы суть услуги, права и обязанности сторон, подчеркивают все опрошенные Домклик участники рынка.

«Должны быть четко прописаны ожидания клиента — непосредственный список услуг, который он хочет получить. Нужно обязательно читать документ, который подписывается. Любые вариации договора, когда предполагается оплата в случае, если услуга будет не оказана, — должны вызвать сомнения», — рекомендует директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Не забудьте включить пункт о том, что клиент может требовать отчет о проделанной работе и об ответственности за ее ненадлежащее исполнение, — советует Руслан Сырцов. — Оплата риелтору за услугу может быть установлена как в качестве фиксированной суммы, так и определенного процента от суммы сделки. Возможен и смешанный вариант».

Хитро составленное объявление

В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.

Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.

Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.

Общие советы продавцам квартир

• Если вы решили обратиться к услугам риелторов, постарайтесь найти проверенного человека, который будет искренне заинтересован в удачной сделке, от которой выиграют все. Уловки риэлторов при продаже квартиры — меры, к которым прибегают только недобросовестные работники.
• Не подписывайте типовые договоры, особенно не прочитав их. Обращайте внимание на мелкий шрифт, сноски, приложения и так далее. Если не уверены в своей правовой грамотности, пригласите юриста, который поможет соблюсти ваши интересы.
• Не пускайте ситуацию на самотек. Могут ли риелторы обмануть? Не обязательно, на этом рынке много профессионалов, которые дорожат своей репутацией и никогда не будут лукавить, но люди встречаются разные. Принимайте активное участие на всех этапах поиска покупателей, общайтесь сами с людьми, не стесняйтесь брать их контакты и задавать вопросы. Так вы обезопасите себя от невидного с первого взгляда, но неприятного лукавства и сохраните свои нервы, время и деньги.

Продавать квартиру через риелтора точно удобнее, проще и быстрее. Но для этого нужно тщательно отобрать надежных и профессиональных риелторов, а лучше всего обратиться в агентство с хорошей репутацией и многолетним опытом.

Если оформить доверенность на сотрудников агентства, то они могут взять весь процесс на себя:

1. Отфотографировать квартиру.

2. Провести анализ рынка и выставить цену.

3. Подать объявление.

4. Осуществить поиск потенциальных клиентов.

5. Показать квартиру.

6. Провести переговоры со всеми потенциальными покупателями, торговаться.

7. Собрать и проверить все документы.

8. Подписать предварительный договор.

9. Принять задаток.

10. Выписать из квартиры собственника.

11. Организовать сделку.

12. Собрать все справки об отсутствии задолженностей.

13. Передать ключи.

14. Подписать акт приема-передачи.

15. Оплатить налог.

Сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут со всеми этими вопросами и не только!

1. Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
2. Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
3. Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
4. На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
5. Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

• покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
• продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
• сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Риэлторская деятельность отдельно не регулируется, в российском законодательстве определение риэлторской деятельности или риэлтора не дано. После отмены в 2002 году обязательного лицензирования, до сих пор специального закона, регулирующего деятельность риэлторов, так и не появилось. По своей сути риэлторы являются посредниками, то есть агентами, поэтому к ним применимы положения об агентской деятельности.

Гражданский кодекс РФ:

• Глава 39. Возмездное оказание услуг (Статьи 779-783)
• Глава 49. Поручение (Статьи 971-979)
• Глава 50. Действия в чужом интересе без поручения (Статьи 980-989)
• Глава 51. Комиссия (Статьи 990-1004)
• Глава 52. Агентирование (Статьи 1005-1011)

Закон «О защите прав потребителей» (Глава III):

• Статья 27. Сроки выполнения работ (оказания услуг)
• Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
• Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
• Статья 37. Порядок оплаты выполненной работы (оказанной услуги)

Виды сотрудничества с агентством недвижимости

Обращаясь в агентство недвижимости, продавцу квартиры будет предложено заключить эксклюзивный договор с агентством или неэксклюзивный.

Эксклюзивный договор

Никто не вправе запретить работать с несколькими агентствами недвижимости, но в договоре могут быть прописаны штрафные санкции за размещение информации в других агентствах. Клиент вправе отказаться в любой момент от услуг агентства, и в этом случае положения о штрафах легко оспариваются в судебном порядке.

Эксклюзивный договор с риэлтором имеет как свои преимущества, так и свои недостатки. К преимуществам можно отнести уверенность, что риэлтор действительно начнет работать по заключенному договору, так как будет уверен, что сделку проведет именно он, и именно он получит комиссию. К недостаткам относятся штрафные санкции, которые могут быть применены к клиенту в случае его обращения в другие агентства. Вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в основном через суд.

Неэксклюзивный договор

К преимуществам относится распространенность информации о квартире по многим агентствам, и как следствие, большее число заинтересованных лиц, как агентов, так и покупателей. К недостаткам относится отсутствие максимальной незаинтересованности риэлтора, так как всегда существует вероятность того, что после проделанной работы квартиру продаст кто-то другой, а также вероятность того, что продавец и покупатель предпочтут вовсе отказаться от услуг риэлтора. Чтобы квартира не продалась через конкурентов, каждый риэлтор будет убеждать продавца снизить цену и продать квартиру максимально быстро именно в этом агентстве.

Недобросовестные риэлторы

В данном разделе рассмотрим самые распространенные уловки и хитрости, которые могут встретиться при общении с риэлтором. Риэлторы часто идут на ухищрения не из-за желания обмануть клиента и лишить его денег или квартиры, а чтобы скрыть какие-то факты или подозрения, опасаясь, что сделка сорвется.

• При эксклюзивном договоре риэлтор может показывать квартиру подставным людям, которые будут убеждать продавца, что квартира не стоит запрашиваемых за нее денег. В итоге продавец будет вынужден снизить цену. Квартира может быть продана за цену существенно ниже рыночной.
• Риэлтор должен разделять жизненные ценности заказчика и быть схожим по мышлению. Если изначально к риэлтору нет доверия из-за каких-либо косвенных факторов – способ и стиль общения, уровень культурного развития, внешний вид, – стоит отказаться от сотрудничества даже с очень привлекательным вариантом. Этот привлекательный вариант может быть лишь приманкой, чтобы заманить в полноценное сотрудничество со всеми возможными последствиями.
• Риэлтору стоит задавать любые вопросы, даже самые неудобные. По реакции на подобные вопросы и по характеру ответов на них можно многое выяснить о риэлторе. Если риэлтор допустил незначительное невнимание к деталям или заранее принял решение за клиента, то ответ на вопрос «почему» о многом расскажет.
• При покупке квартиры очень часто риэлторы имитируют несуществующую конкуренцию, в том числе для того чтобы принудить покупателя принять решение как можно быстрее или повысить цену на квартиру. Повышение цены может быть и просто из-за того, что покупателю уж очень понравилась квартира и, на взгляд риэлтора, он мог бы за нее немного переплатить.
• В начале риэлторы часто оценивают квартиру значительно дороже, лишь бы продавец заключил с ними договор. После того как договор заключен, постепенно риэлторы начинают снижать цену на квартиру. Таким образом, квартира могла бы быть продана за изначально запланированную сумму и быстро, если бы продавца не вводили в заблуждение завышением стоимости и не тратили бы зря время на постепенное снижение цены.
• Иногда риэлторы получают часть оплаты своей работы еще до того, как что-либо сделали. Обычно размер оплаты равен стоимости услуг риэлтора. После получения такого аванса, как правило, заинтересованность выполнять свои обязательства пропадает.
• Все просмотры квартир осуществляются бесплатно. Если риэлтор за просмотр квартиры просит оплату, то это и есть его основной заработок. Он не заинтересован в проведении сделки, а заинтересован в максимальном числе просмотров с максимальным количеством клиентов. Вероятно, что собственник квартиры может быть в сговоре с риэлтором.
• Риэлторы вступают в сговор с владельцем очень привлекательного предложения и просят внести предоплату и заключить предварительный договор купли-продажи. Риэлтор сознательно создает ситуацию, когда покупатель не в состоянии купить объект (еще нет документов, не продана старая квартира, не одобрен кредит и т. д.), основной договор купли-продажи не заключается, оплата по предварительному договору не возвращается. Риэлтор и собственник квартиры делят свой доход.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При аренде недвижимости заключается договор найма. Он будет краткосрочным, если оформляется менее чем на 1 год, или долгосрочным, если заключается на 1-5 лет. Срок договора иногда не указывается, тогда, как правило, он действует в течение 5 лет.

В этом договоре особенно внимательно нужно ознакомиться с условиями досрочного расторжения. Если же таковых нет, то действия арендодателя по расторжению договорных отношений и выселению жильцов будут не правомерными до истечения срока действия договора.

Аренда жилья всегда предполагает внесение залога в размере месячной платы. При этом в договоре должны быть прописаны правила возврата залога в том случае, если жильцы решат съехать раньше времени. Иногда залог не возвращается, или жильцы получают назад только его часть.

В договоре найма может быть пункт о повышении арендной платы. В нем указывается, насколько арендодатель может повысить аренду, например, в процентном соотношении к начальной стоимости и в годовом выражении. Если такого пункта нет, то владелец недвижимости может повысить стоимость только один раз в год, предварительно письменно уведомив об этом жильцов.

Тем, кто планирует снимать квартиру на длительный срок, рекомендуется уточнить, можно ли делать в квартире ремонт и менять обстановку. Часто в договоре прописано, что квартиру нужно оставить в первоначальном состоянии.

«Кто оценит мою квартиру в большие деньги, с тем я и буду сотрудничать!» Конечно же зная, о такой стандартной модели поведения незадачливого хозяина жилья при выборе исполнителя для реализации, ушлые риэлторы стараются как можно сильнее переоценить предварительную рыночную стоимость квартиры на первичной консультации. Мне не раз приходилось наблюдать за таким манёвром со стороны — выглядит очень смешно, так как иногда изыскания оценщиков доходят до полного бреда и абсурда. Намеренно, умышленно ввести собственника недвижимости в заблуждение по реальной стоимости его квартиры — это ни что иное как обман со стороны своего риэлтора. В результате такого вот финта ушами, программа минимум для агента выполнена, клиент в кармане, сидит на эксклюзивном договоре, теперь наступает самое время нужным способом его обработать, чтобы был посговорчивее…

«Кондуктор дави на тормоза…» или вяленый хозяин

Лживые риэлторы прекрасно понимают, что искать потенциального покупателя на квартиру с сильно завышенной стартовой ценой можно до скончания века, при этом есть огромная доля вероятности стереть каблуки и ноги до колен в бесполезной беготне по этажам, потратить в пустую кучу денег на рекламу, да так ничего и никому в итоге не продать. Под разными предлогами предпринимаются умышленные действия по замедлению процесса продажи, на профессиональном жаргоне — «заморозить». Риэлторы не спешат размещать объект в сети интернет, а если и опубликуют объявление, то сделают это лишь на неделю-другую для отвода глаз, чтобы усыпить бдительность собственника и создать видимость своей работы, после чего квартира снимается с экспозиции. Через определённое время у собственника начинают возникать вопросы на счёт продажи. Недобросовестные агенты, конечно же, ответят, что спроса и звонков нет, и предложат «снижаться по цене». Предложения о снижении стоимости от них будут исходить до тех пор пока объект не окажется «в рынке». Только когда будет установлена конкурентоспособная цена на квартиру, риэлторы приступят к активным действиям: размещению объявления на профессиональные порталы и показам жилья потенциальным клиентам. Заманчивое обещание продать квартиру на 10-20% дороже рынка «спецы» не сдержали. Кроме того, никто даже задницу со стула не поднял, пока обмороженный хозяин не спустился с небес на землю, и лишь обманули ожидания…

Аргументы за риэлтора при продаже

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

1. Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
2. Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
3. Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
4. Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
5. Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.

Перед тем, как решиться на заключение агентского договора на продажу квартиры, продавцу нужно внимательно взвесить возможные отрицательные стороны сотрудничества.

1. Денежные затраты. Услуги агентов по недвижимости отличаются высокой стоимостью. Сколько стоит нанять риэлтора – минимальная ставка составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по твердому прайсу). Верхняя планка цены не установлена.
2. Отсутствие стандартов для риэлторов. Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.
3. Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.

Если речь идет о простой сделке – один продавец, один покупатель, необремененная квартира, то необходимость в посреднике вообще отпадает.

Похожие записи:

• Министерство здравоохранения
• Как оплатить штрафы ГИБДД в 2023 году
• Производственный календарь 2023