Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей в натуре в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Если между супругами не заключен брачный договор, раздел имущества и выдел в натуре невозможен без определения долей, которые принадлежат каждому из супругов. В общем порядке соотношение долей мужа и жены составляет 50/50. Однако при разделении собственности в натуре такое соблюсти невозможно, особенно если у кого-то из супругов есть возможность (и желание) увеличить свою долю. Поводом для этого может стать:
злостное уклонение другим супругом от материального и финансового обеспечения семьи (злостное уклонение от работы);
«потребительское» отношение к общему имуществу (растрата денег, которая привела к финансовым сложностям, порча семейной собственности и пр.);
проживание несовершеннолетнего общего ребенка с супругом, который хочет увеличить свою долю.
Исходя из того, как будут определены доли каждого из супругов, будет распределяться само имущество. И, следовательно, будет в принципе ясно, возможно ли выделить долю супруга в натуре.
Оформление права собственности
Алла и Борис развелись и разделили имущество. Женщине достался автомобиль. Поскольку она была ранее вписана в страховку, женщина отложила визит в ГИБДД. Почти через год после развода женщине потребовалась новая страховка, для чего понадобилось переоформление права собственности на авто. За несоблюдение требований на женщину было наложено административное взыскание.
Одного лишь разделения (по соглашению, по суду) собственности недостаточно, чтобы обрести имущество. В большинстве своем споры заходят об имуществе, право на которое подлежит госрегистрации. И именно юридическое оформление права станет завершением в натуральном разделе семейных богатств.
Регистрация производится в профильных государственных органах. Так, право собственности на автотранспорт нужно регистрировать в ГИБДД, лодки оформляются в МЧС, а недвижимость в регистрационную палату. Часть собственности можно оформить через МФЦ.
При разделении имущества многие пренебрегают оформлением своих прав, считая, что правоустанавливающего документа достаточно. Но стоит учесть, что оформить право собственности нужно хотя бы для того, чтобы защитить имущество от притязаний 3-их лиц. А в некоторых случаях закон и вовсе предусматривает штраф за несвоевременную постановку на учет.
определить порядок пользования, если это возможно (хотя такое определение исключает натуральное выделение доли в имуществе);
присудить имущество одному супругу, который выплатит компенсацию стоимости доли другому супругу;
реализовать имущество с последующим разделом денежных средств.
Выделить долю в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выделить свою долю в натуре означает, что доля превращается в новый объект недвижимости, который не затрагивает интересы других собственников, и им можно распоряжаться так же, как и отдельной квартирой.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. Если такое соглашение не достигнуто, доля выделяется через суд.
Кроме того, нужно иметь в виду, что физическое выделение доли не всегда возможно. Потому что распределение долей наделяет собственника правом пользования всеми помещениями в квартире.
Так, если у человека треть квартиры, то у него фактически треть всех помещений — и комнат, и коридора, и санузла, и кухни. Если совладельцы живут все вместе, то о порядке пользования ими приходится договариваться.
Когда выделение доли невозможно без нарушения целостности квартиры, владелец доли имеет право на выплату ему компенсационной стоимости другими участниками собственности. Сумма обычно равна цене доли. После того как деньги получены, права долевого собственника нивелируются, он больше не является совладельцем общего имущества.
Понятие выделения доли
Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.
Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.
Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.
На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Выдел в долевой собственности
Самая типичная ситуация для долевого имущества – оформление прав несколькими наследниками. Если квартира одна, то у каждого правопреемника окажется своя собственная доля. Определять доли, как это происходит при совместной собственности, не нужно, — они уже определены и документально зафиксированы.
С юридической позиции выдел доли в натуре представляет собой процесс деления имущества, в итоге которого образуются самостоятельные объекты. Совершенно очевидно, что выполнить подобную процедуру в обычной городской квартире нельзя. Конечно, технически можно установить перегородки между комнатами, однако нельзя устроить отдельный вход в каждое помещение.
Выделение части жилья в натуре, как правило, допускается в отношении отдельно стоящего здания, например, частного жилого дома. Правильно проведенная с технической точки зрения реконструкция и переустройство спорного объекта дает возможность выделить отдельные жилые и нежилые помещения, а также сделать индивидуальный вход в каждое из них.
Когда говорят о выделе доли в самой обычной квартире, то имеют в виду определение порядка пользования. Это судебная процедура, когда судья решает, кто из жильцов в какой комнате будет дальше проживать.
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.