Как покупать квартиру на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как покупать квартиру на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

• Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
• Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
• Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
• Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
• Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

• полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
• поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
• проверка юридической чистоты сделки;
• просмотры / показы, переговоры;
• составление договора купли-продажи;
• сопровождение сделки;
• организация взаиморасчетов;
• регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как подобрать агентство недвижимости

Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.

Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.

Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):

• на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
• желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
• этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
• сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
• предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).

Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:

• поиск подходящего предложения;
• подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
• организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
• передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
• смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).

Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.

Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).

На что обратить внимание при выборе квартиры?

При выборе объекта недвижимости агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты, на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

• Стоимость недвижимого имущества.
• Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
• Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
• Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
• Планировка жилья, вид из окна.
• Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
• Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Жильцы дома, их социальный статус.
• Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
• Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам, чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

• самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
• снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
• летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

• угловое расположение;
• отсутствие балкона или лоджии;
• обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
• необходимость замены чего-либо и т.д.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

• владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
• реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Процедура покупки квартиры с использованием услуг агентств недвижимости

В процессе оформления сделки и заключения договора риелтор обязан сопровождать от начала до конца. Основные обязанности риелтора в такой ситуации следующие:

• Он обязан внимательно изучить все юридические нюансы покупки жилья, будет ли она законной и есть ли какие-то юридические нюансы (например, проблемы с передачей прав собственности). Тут продавец должен будет предъявить документы, подтверждающие наличие прав собственности и использования у продавца, выписку из ЕГРН и т.д.
• Участие в составлении договора купли-продажи недвижимости. Тут риелтор проверяет правильность заполнения и составления соответствующих документов.
• После заключения договора риелтор помогает провести операцию государственной регистрации прав на жилье нового владельца.
• Если покупатель хочет приобрести жилье в не застроенном доме, задача риелтора состоит в тщательной проверки истории строительной компании, ее надежности.

Чтобы все действия риелтора в процессе поиска и приобретения жилья были законными, покупателю необходимо нотариально заверить доверенность на дачу ему таких прав.

Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника

Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:

1. Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
2. Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
3. Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
4. Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
5. Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.

Однако возможных недостатков также много:

1. Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
2. Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
3. Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.

ВАЖНО
Принимая итоговое решение об использовании услуги той или иной компании, важно тщательно взвешивать все нюансы сотрудничества с ипотечным брокером.

Как выбрать риэлтора?

Если не хочется вдаваться в тонкости заключения сделки и доверить все риэлтору, для поиска хорошего специалиста следует воспользоваться простыми, но эффективными рекомендациями:

• Найти агентство легче всего через интернет. Рекомендуется обратить внимание на отзывы. Нередко они бывают «заказными», поэтому, если о компании написано слишком много в доброжелательно-лестном ключе, это должно оттолкнуть. Правдивые отзывы часто написаны лаконично, но люди дают разъяснения: в чем была оказана помощь, как быстро риэлтор справился, и т.д.
• Лучше всего обращаться в агентство по рекомендации друзей или знакомых, которые уже пользовались его услугами.
• Если специалист действительно заинтересован в успешной сделке, он согласится встретиться с клиентом на нейтральной территории и не будет убеждать его лично приехать в офис. Также он не станет навязывать свои услуги, но по манере общения и знанием рынка можно определить компетентность риэлтора.
• Перед подписанием договора об оказании услуги следует тщательно ознакомиться с его условиями. Он должен быть составлен прозрачно и на понятном для клиента языке. Если есть непонятные детали, специалист обязан разъяснить их.

Если приобретается квартира от застройщика, не лишним будет пообщаться и с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно посетить вместе с риэлтором офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

• район расположения квартиры;
• удаленность от центра города;
• инфраструктура в микрорайоне;
• тип дома;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• особенности планировки;
• стоимость коммунальных платежей.

Как выбрать конкретного риэлтора?

Предположим, что выбор агентства завершен. Теперь приступим к не менее важному этапу – подбору риэлтора, который лично будет работать с вами, представлять ваши интересы, искать объекты и т.д. Учитывая это, вы должны выбирать конкретного специалиста, оценив личностные и профессиональные характеристики человека. Хороший риэлтор должен:

• разбираться в специфике рынка недвижимости;
• понимать требования и пожелания клиента;
• быть хорошим психологом;
• профессионально вести переговоры;
• быть коммуникабельным, но не болтливым;
• не выдавать лишней информации;
• быть компетентным в вопросах оценки и просмотра объектов;
• прекрасно разбираться в технологии сделки;
• иметь глубокие знания правовых основ операций и природы собственности на вторичном рынке;
• иметь успешный опыт заключения сделок.

Обязательства агентств

Стандартный перечень услуг, предоставляемых агентствами недвижимости, включает:

• представление заявки клиента на рынке недвижимости согласно согласованному рекламному бюджету;
• ведение переговоров с контрагентами;
• поиск объектов по указанным параметрам;
• проверку истории квартиры;
• планирование деталей сделки;
• организацию процедуры передачи задатка;
• подготовку и сбор всех необходимых документов для сделки;
• осуществление экспертной юридической оценки предстоящей сделки;
• юридическое сопровождение самой сделки;
• подача регулярных отчетов о ходе выполнения работ.

Похожие записи:

• Требования к электронным кадровым документам с 01.03.2023
• Как россиянам оплатят больничные в 2023 году?
• Установление отцовства в добровольном и принудительном порядке