Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.
Каковы преимущества субаренды дома?
- Вам не придется беспокоиться о расторжении договора аренды. Расходы, связанные с расторжением договора аренды квартиры, могут быть значительными. Возможно, вам придется заплатить изрядную плату в дополнение к продолжению выплаты арендной платы, пока ваш арендодатель не найдет другого арендатора, что является дорогостоящим и отягчающим. В противном случае от вас могут потребовать оплатить всю сумму аренды.
- Уход от финансовых обязательств, связанных с незанятой квартирой. Не имеет особого смысла продолжать платить за квартиру, которая не используется. Вы в состоянии возместить хотя бы часть своих затрат, найдя субарендатора для сдаваемой в аренду недвижимости.
- Домашняя няня будет ждать вас, когда вы вернетесь из поездки. Если вы сможете найти надежного субарендатора, вы сможете оставить свои вещи в квартире в безопасности, зная, что кто-то будет там, чтобы присматривать за вещами и решать любые чрезвычайные ситуации, связанные с недвижимостью, которые могут возникнуть.
Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?
Когда вы получаете соседа по комнате, имя этого человека также будет в договоре аренды. Это означает, что вы и они оба несете равную ответственность за аренду квартиры. Но когда вы сдаете в субаренду кого-то другого, этот человек не является частью договора аренды. Если они сделают что-нибудь плохое с квартирой или не оплатят аренду вовремя, арендодатель будет нести ответственность только за вас.
Поскольку ваша аренда никоим образом не обязывает их, важно тщательно проверять кандидатов. Вы хотите убедиться, что человек, которого вы впускаете в свою квартиру, знает правила и может заплатить за это.
Вам также следует изучить местные законы, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила субаренды ваших квартир. Эти правила могут варьироваться от штата к штату.
В Калифорнии, например, закон штата ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире, до двух человек на комнату для гостей плюс еще один человек. Итак, если у вас есть квартира с двумя спальнями в Сан-Франциско и вы хотите сдать в аренду вторую комнату, вы можете сделать это на законных основаниях только для 3 человек.
Важные юридические моменты и нюансы
При оформлении субаренды важно учесть несколько нюансов, наиболее важными среди которых являются следующие:
- Согласие со стороны собственника объекта должно быть оформлено в письменном виде. Также возможным является включение соответствующего подпункта в основной договор аренды. Переуступка прав посредством получения устного согласия не является действительной и может повлечь за собой негативные последствия, в том числе, применение к сторонам нанимателей штрафных санкций.
- Наниматель наделяется правом расторжения соглашения до момента истечения оговоренного сторонами срока. Чтобы исключить возможные риски и убытки, участникам рекомендуется внести в документ пункт относительно неустойки в случае возникновения подобной ситуации.
- Важно обратить внимание на соотношение сроков аренды и субаренды. Если период действия сделки, предусматривающей переуступку прав третьим лицам, превышает срок первоначального документа, арендаторы несут потенциальные риски. Важно предусмотреть возможные разногласия на стадии заключения правоотношений.
- Следует своевременно уточнить целевое назначение объекта. Возможным является возникновение рисков в том случае, если наниматель планирует разместить в помещении офисы, а в документе указывает иное. Во избежание недоразумений при составлении соглашения требуется указать назначение помещения в соответствии с данными, приведенными в техпаспорте.
С правовой точки зрения заключение договора субаренды представляет собой достаточно сложную процедуру, сопряженную с рядом рисков для третьего лица. Чтобы свести к минимуму возможные риски, при составлении документа участникам необходимо опираться на условия, поставленные непосредственным собственником сдаваемого помещения. Важно предусмотреть любые вероятные разногласия и споры и включить соответствующие пункты в подготавливаемый акт. Такой подход поможет разрешить возникшие конфликты, в том числе, посредством обращения в судебную инстанцию.
Как и договор аренды (субаренды), акт оформляется в письменной форме, под ним стороны ставят свои автографы, проставляют печати, если таковые имеются.
Передаточный акт – это очень важный документ. Если в договоре субаренды прописываются технические характеристики объекта: площадь, адрес, расположение, кадастровый номер и так далее, то в акте можно и нужно писать о состоянии нежилого помещения. И к этому вопросу нужно подходить очень внимательно. Но обо всем по порядку.
В передаточном акте указывается следующая информация:
- О сторонах сделки.
- Об объекте недвижимости.
- О его состоянии. Если подходить к делу предельно ответственно, то нужно расписать: из каких материалов изготовлен пол, потолок и стены, какая используется отделка, в каком все состоянии. Какого качества проводка, трубы, канализация и так далее. Какая имеется мебель, какие документы переданы от арендатора к субарендатору.
Зачем это нужно? Все очень просто: чтобы не было претензий в будущем. К примеру, в помещении обнаружена расплавившаяся розетка. Этому не придали значения, в акте не отразили данное обстоятельство. В итоге, арендатор, или собственник помещения, может предъявить претензию. Сказать, что, на дату передачи имущества, все было в порядке. Потребовать возмещения убытков.
Договор субаренды – определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
В соглашении на субаренду следует отразить те же существенные условия, что предусмотрены для стандартного соглашения аренды:
- Предмет сделки. Это полное наименование и подробные характеристики объекта, передаваемого в субаренду. Предмет договора аренды к договору субаренды всегда идентичен. Необходимо прописать категорию недвижимости (иного актива), прописать адрес, подробно охарактеризовать объект.
- Условия об оплате. В контракте пропишите форму расчетов, размер и периодичность внесения платы, порядок и сроки оплаты. Если в рамках сделки предусматривается обеспечительный платеж, то пропишите условия и порядок обеспечения.
Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения
Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.
При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.
Оформление соглашения о субаренде
При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:
- полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
- количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
- периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
- опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
- форме и способе оплаты;
- необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
- назначение жилого помещения.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Создать арендную цепочку
Само понятие «субаренда» встречается в экономической практике довольно часто. Насколько же она выгодна и удобна основному арендодателю? В чем ее преимущество перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, если договор с арендодателем расторгнут досрочно? Вот лишь неполный перечень вопросов, с которыми приходится сталкиваться бухгалтерам самых разных организаций — как крупных холдингов, так и небольших компаний.
ТерминологияАренда — это наем за определенную плату имущества, которое арендатор использует в своих целях. Понятие субаренды с ним схоже и оно означает передачу имущества третьему лицу. Такая сделка регулируется по всем правилам, распространяющимся на аренду. Для мелких арендаторов преимущество субаренды в том, что им легче найти арендодателя, который предоставит помещение, чем выходить на собственника. Для большой организации выгодно пользоваться своими арендаторами как посредниками при сдаче собственных площадей мелким субарендаторам.
А кто разрешил?Самое главное, с чего должен начать бухгалтер при заключении договора субаренды, — это узнать, есть ли разрешение основного арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
Особое внимание нужно уделить арендаторам, которые сдают государственное и муниципальное имущество. Как правило, передавать его в субаренду запрещено. Теоретически возможно получить разрешение на подобную сделку, но практика показывает, что такие случаи довольно редки. И именно здесь очень велика вероятность столкнуться с недобросовестными арендодателями. Взяв в аренду госимущество, они передают его в субаренду без соответствующих разрешений, а проблемы с налоговой инспекцией, возникающие у конечного арендатора, ложатся на плечи бухгалтеров.
В договоре аренды следует прописать право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Поэтому при заключении соглашения необходимо убедиться, что основной арендодатель разрешает такую передачу. Если же такого разрешения нет, то арендатор все равно сможет провести эту выручку, и налоговая только обрадуется лишним поступлениям. А вот субарендатор включить в налогооблагаемую базу по прибыли и зачесть НДС не сможет.
Ничтожный договорСложности могут возникнуть в том случае, когда основной арендодатель расторгает договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на основании последнего, также теряет силу. Аналогичная ситуация возникнет в том случае, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ). Разумным выходом для субарендатора, который остался «на улице», — обратиться к основному арендодателю. С ним заключается новый договор аренды уже без посредника, и деятельность ведется в обычном порядке (гл. 3 ГК РФ). Кроме того, договор субаренды заключается на срок, не превышающий период действия договора аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендодатель в договоре дал согласие на субаренду, но не уточнил конкретные сроки, то арендатор может заключать договоры субаренды уже без дополнительного разрешения.
Причины для расторжения могут быть разными — например, нарушение условий договора, порча имущества, несвоевременная оплата. Но даже такая «развязка» возможна только на основании решения суда (ст. 450 ГК РФ).
Коммунальные услуги могут быть оплачены субарендатором арендатору или основному арендодателю в зависимости от условий договора.
Довольно часто возникают спорные вопросы по поводу регистрации договора субаренды. И все-таки подобный договор обязательно нужно регистрировать, как и договор аренды (ст. 609 ГК РФ). Многие бухгалтеры не считают данную меру необходимой. А зря! Ведь ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет условий, которые «освобождают» договор субаренды от регистрации. А значит, в случае разбирательств суд в праве признать такой договор недействительным (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение.
Нам столько не надоА как быть бухгалтерам, работающим в компаниях, которые являются арендаторами и руководство которых заинтересовано в передаче имущества в субаренду? Зачастую аренда является основным направлением деятельности компании. Возможно также, что субарендатор одновременно является очень важным ее партнером. Однако арендатор, передавая свое имущество третьему лицу, идет на значительный риск, так как субарендатор никакими обязательствами с ним не связан, и это может повлечь определенные проблемы.
В законодательстве нет конкретных указаний о способах выдачи разрешений на сдачу имущества в субаренду. Но бухгалтер должен учесть все возможные факторы, которые смогут обезопасить арендатора от незаконной субаренды. В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение. Проверенному арендатору можно оформить согласие в одностороннем порядке в виде письма. Но и в нем лучше ограничить сроки, как и в договоре, чтобы в дальнейшем избежать спорных вопросов. Если сроки заранее не оговорить, то договор субаренды будет приравнен к периоду договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Наиболее надежный способ, при котором вы будете в курсе особенностей сделки с субарендатором, — это согласование самого соглашения субаренды.
СубсубарендаО существовании понятия «субсуб-аренда» спорят многие бухгалтеры и юристы. В законодательстве оно нигде не оговаривается. Значит ли это, что сдача имущества в субсубаренду является незаконной? Вовсе нет. Такие расходы можно включать в затраты, ведь в законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу (ст. 346.16 НК РФ). Главное здесь — прописать в соответствующем договоре, что субарендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Но такой способ таит в себе определенный риск, так как однозначного толкования подобной ситуации ни в Гражданском, ни в Налоговом кодексе нет. Значит ли это, что договор может быть оспорен в суде? Право сдавать имущество в аренду принадлежит только арендатору при условии, если согласен арендодатель (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а вот передача имущества в аренду субарендатором не предусмотрена. Таким образом, договор субсубаренды противоречит действующему законодательству.
Практика показывает, что, несмотря на все спорные моменты, «субсубарендная схема» используется многими фирмами. Но во избежание ошибок и проблем с налоговой такой системы лучше избегать. Более прозрачной выглядит другая цепочка: арендодатель — арендатор — субарендатор, ведь все ее аспекты полноценно описаны в законодательстве, и взаимодействие всех участников урегулировано.
Договор субаренды № 12
| г. Москва | 3 ноября 2007 г. |
Структурное построение договора
В этом договоре структуру принято располагать по такому порядку: Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение). Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи). Указывается время действия договора. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия. Выбирается способ разрешения споров.
Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.
Арендатор имеет право:
- На проведение проверки того, соблюдаются ли условия соглашения. Данные визиты проходят в присутствии субарендатора и в рабочие часы
- Требовать документы, которые подтвердят вид, который прописан в договоре, использования объекта
- На проведение текущего и капитального ремонта. При этом необходимо уведомить другую сторону об этом не меньше, чем за 30 дней.
- Устанавливать, какой будет режим работ и использования нежилого помещения в выходные или праздники.
Арендатор обязан:
- предоставить помещение в надлежащим внешнем виде. Если в субаренду сдается часть помещения, она также должна быть подключена к коммуникациям, этот момент прописывает отдельно.
- Сообщить субарендатору о путях эвакуации и о правилах внутреннего порядка, который установлена на территории коммерческого помещения.
Субарендатор в свою очередь обязан:
- Использовать помещение для цели, которая прописана в договоре
- Соблюдать техническое и пожарные нормы
- Ликвидировать последствия аварийных ситуаций, компенсировать ущерб
- Вносить арендную плату вовремя и на условиях, прописанных в договоре
- О досрочном прекращении договора уведомить арендатора не меньше, чем за 30 дней
Приложения к договору субаренды
Недостаточно просто подписать договор субаренды, он подтверждается следующими приложениями:
| Правоустанавливающие документы | Это документы, которые подтверждают право на передачу помещения в субаренду (договор аренды, выписка из ЕГРН или копия свидетельства о собственности). |
| Полное описание помещения | В нем детально указываются такие параметры как состояние и площадь объекта, наличие коммуникаций, состояние ремонта. Дополнительно может прикладываться схема помещения. |
| Расписание платежей | Оно может быть детальным с указанием конкретной даты и последствиями, которые наступают в случае неоплаты. |
| Документы | Обязательно прилагается акт приема передачи помещения от арендатора к субарендатору. |
| Протоколы | В них фиксируются изменения или дополнительные условия договора, если они слишком объемные для включения в договор субаренды. Также прикладываются протоколы разногласий, если они имеются. Так, может прикладываться протокол, касающийся рабочего состояния инфраструктуры. |
Условия для субаренды
Необходимо соблюдать следующие условия:
- срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
- если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
- в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
- суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.