Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Законодательная основа
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Плюсы и минусы такого решения
Преимущества:
- Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
- Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
- Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
Недостатки:
- Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
- Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.
Что означает переуступка прав собственности
Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.
Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.
Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Преимущества заключения
Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:
- потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
- как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
- цедент получает компенсационную выплату;
- зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.
Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:
- во-первых, это согласие собственника;
- во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).
Что такое переуступка прав аренды
ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.
Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.
Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.
Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.
Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.
Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски
Последние изменения: Январь 2020
Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.
Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.
Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.
- Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
- В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?
Алгоритм заключения договора по переуступке прав
Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.
Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.
Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.
И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Ппа в недвижимости что это
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. заключила договор, согласно которого переуступает права аренды . Вследствие этого занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
Выбираем жилье для переуступки
Приобретение имущества по договору переуступки сопряжено с определенными рисками. Главное — если нарваться на недобросовестного дольщика, можно остаться без жилья и денег. Поэтому к выбору жилья для переуступки следует подойти тщательно:
- В первую очередь попросите ДДУ в оригинале. В нем обязательно должны быть печати, подписи застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Далее посмотрите на обязательные и дополнительные пункты, на права и обязанности дольщика. Это важно, т. к. изменить их вы не сможете ни на каком этапе. Они перейдут к вам от предыдущего дольщика.
- Запросите акт взаиморасчетов. Это необходимо, чтобы узнать, полностью или частично первичный покупатель оплатил строящееся жилье.
- Изучите историю строительной компании. Не находится ли она на грани банкротства и не заведено ли на нее уголовное дело. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра о банкротстве (ЕФР) и на сайтах арбитражных судов. Если найдете данного делевопера хотя бы на одном ресурсе, то откажитесь от сделки.
- Изучите строительную документацию. Разрешено ли строительство данного дома, какой проект, сроки сдачи, земля находится в аренде или собственности и т. д. Если обнаружите хоть один сомнительный момент, углубитесь в изучение документов или откажитесь от покупки.
- Обязательно проштудируйте Интернет и почитайте отзывы о данной компании или юридическом лице, которое выступает за инвестора. Можно вступить в чат дольщиков и будущих жильцов дома и поспрашивать там о делах дома.