Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.
В ситуации, когда арендатор отказывается вносить плату за съем жилья, договор, заключенный ранее между сторонами, может прекратить свое действие в одностороннем порядке по инициативе владельца жилья.
Выделим несколько этапов расторжения соглашения:
- Арендодатель должен перечитать условия договора. В документе обычно указывается число, до которого жильцу необходимо внести плату. Если дата отсутствует, то считается, что арендатор оплачивает месяц проживания до 10 числа следующего.
- Расчет долга. Владелец недвижимости пересчитывает долг квартиранта, проверяет нет ли неуплаты по коммунальным услугам. Если таковая имеется — прибавляет к общей задолженности. Ведь, согласно ст.678 ГК РФ, наниматель обязан платить по квитанциям ЖКХ. Если иное не предусмотрено договором аренды.
- Условия одностороннего расторжения соглашения. В договоре на последних страницах в разделе ”Порядок расторжения договора” или “Заключительных положения” прописаны условия прекращения. Если в них не указана возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, то без судебного разбирательства решить вопрос не получится. Т.к. срок действия договора еще не закончился.
- Мирное урегулирование вопроса. Арендодатель должен предпринять попытки решить вопрос спокойно. Стоит пояснить жильцу, что если он не заплатит и не съедет, то придется подавать на него в суд. Часто на этом моменте арендаторы идут навстречу владельцу недвижимости и возвращают долг.
Что делать, если арендодатель повредил имущество
Если имущество, сданное в аренду, было повреждено арендодателем, то он самостоятельно должен отвечать за его порчу. В такой ситуации, квартиросъемщик вправе потребовать (ст. 612 ГК РФ):
- устранить повреждение за счет хозяина;
- уменьшить ежемесячную плату за съем жилья;
- возмещение денежных средств, потраченных на ремонт имущества;
- вычесть размер трат на ремонт из ежемесячной арендной платы, но перед этим стоит уведомить об этом собственника недвижимости;
- досрочно расторгнуть договор.
Что из имущества можно удерживать
Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.
Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.
По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:
- у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
- имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
- имущество должно принадлежат арендатору;
- на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
- арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.
Особенности реализации имущества на торгах
Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.
Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.
Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.
Формирование долга по договору аренды
При заключении договора аренды, чаще всего, указывается оплата на месяц вперед. То есть, заключив договор 1 марта, арендатор оплачивает стоимость проживания за март. Кроме того, практически всегда арендатор обязан авансом оплатить и следующий месяц проживания при заключении договора. В договоре аренды указаны крайние сроки для оплаты проживания за следующий месяц. К примеру, до 15 марта арендатор обязан внести оплату за апрель. Таким образом законодательство защищает интересы арендодателя.
Начинается формироваться долг после первого месяца просрочки платежа при условии, что деньги не поступят к моменту необходимости оплатить следующий месяц проживания.
Если арендатор систематически отказывается от выплат по договору аренды, то владелец помещения имеет полное право потребовать неустойку за каждый день просрочки. Формируется неустойка исходя из процентной ставки, установленной Банком России. Однако, размер неустойки может значительно отличаться, если подобное условие заранее было прописано в договоре аренды. Лучше всего заранее прописывать возможные санкции за нарушение сроков выплаты арендной платы.
Подробности процесса формирования долга и его взыскания указаны в статьях 395 и 614 Гражданского Кодекса РФ.
Глубокое погружение в тему
Мы внимательно изучаем имущественное положение должника и контролирующих его лиц и активно сотрудничаем с госорганами РФ и стран Европы. Нам доступна даже закрытая информация.
Успешный поиск средств
С нашей помощью вы можете взыскать даже безнадежные долги. Мы возвращаем проданные и подаренные активы, находим платежеспособных акционеров и скрытых бенефициаров, придаем делу общественный резонанс.
Максимальная отдача
Наши сотрудники полностью концентрируются на профессиональных задачах. Ваши интересы защищают специалисты уровня экспертов, дорожащие своей репутацией.
Мы предпочитаем полноценно вести несколько дел, а не брать сотни задач на поток.
Забота о клиентах
Вам не нужно тратить свое время на юридические процедуры, встречи и переговоры. Мы действуем от вашего имени по доверенности во всех инстанциях и добиваемся поступления денежных средств на ваш расчетный счет.
Судебная практика по установлению арендной платы за пользование земельным участком
Знайте, чтобы назначить плату за землю при передаче участка в аренду, необходимо арендодателю представить документы, на основании которых можно сделать вывод о его правовом статусе по отношению к участку земли.
Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.
Налицо явное превышение должностных полномочий и злоупотребление должностным положением в личных целях.
Плату за землю можно взимать только в том случае, если при заключении договора аренды в отношении помещения в текст документа внесен пункт о том, что за пользование землей необходимо составить отдельный договор аренды.
Если указанной оговорки в документе аренды нет, тогда взимать арендную плату за землю, на которой располагаются помещения, недопустимо. Основанием служит пункт 2 статьи 654 ГК РФ, в котором сказано, что при отсутствии отдельных условий в договоре аренды на помещение, стоимость аренды земли считается включенной в стоимость аренды за использование помещения.
Имейте в виду, что в договоре аренды в отношении здания или сооружения может быть включен пункт о том, что арендатор обязуется выплачивать арендодателю сумму ежегодного земельного налога за ту территорию земельного участка, которую занимает арендованное строение или объект недвижимости.
Разберитесь с данными судебной практики, после этого сделайте вывод о том, что арбитражные суды выносят различные решения, не всегда в соответствии со сложившимся пониманием ситуации.
Суть спорных решений заключается в том, что суд должен вынести решение на основании Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Однако, не всегда бывает допустимо выбрать основания для вынесения решения.
Рассмотрите примеры из судебной практики. Истец обратился в суд с просьбой признать правомерным отсутствие дополнительной арендной платы за землю, так как он уже выплачивал деньги за аренду помещения, а в договоре арендодатель прописал обязательство арендатора по выплате дополнительной аренды за землю. Истец ссылался на статью 654 ГК РФ. Дополнительным мотивом для истца являлся факт того, что в законе не установлено пункта о внесении отдельной платы за землю при наличии прав и обязательств аренды в отношении объектов на этой земле.
Суд принял решение отказать истцу и признать его позицию неправомерной, так как на основании норм гражданского законодательства существует право владельца недвижимости включать в договор пункты о раздельной оплате аренды за недвижимое имущество на территории и за саму территорию.
На основании закона суд принял решение, мотивируя тем, что стоимость аренды земли должна присутствовать в любом случае, но при отсутствии отдельного договора на аренду земли, стоимость использования взималась арендодателем по общему договору правомерно.
Вывод весьма спорный, но имеет место:
- Не существует законодательного запрета на то, чтобы оформлять договор аренды на землю отдельно от договора аренды на здание или сооружение на этой земле;
- С другой стороны, если по существующим документам можно сделать вывод о том, что стороны оговорили раздельную оплату за аренду помещения и земли, но не заключили отдельный договор, взимание оплаты за землю будет правомерным.
В приведенном выше случае суд постановил, что арендатор заведомо знал, что должен уплатить средства за аренду земли, но намеренно скрыл их, что является незаконным накоплением средств, подлежащих выплате по договору аренды.
Чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо заключать единый договор аренды недвижимости, а не договор аренды недвижимого имущества и отдельно договор аренды земельного ресурса.
Однако, имейте в виду, что такие сделки с недвижимостью допустимо оформлять, если все объекты недвижимости на участке зафиксированы в едином реестре недвижимости.
При нарушении сроков оплаты арендатором, владелец предмета соглашения может взыскать денежные средства в судебном порядке. Однако, условия нормативных актов требуют, чтобы перед обращением в судебные организации истец попробовал решить проблему с арендатором претензионным способом.
В случае отсутствия доказательства о попытках получения денег с ответчика мирным способом, суд не будет рассматривать жалобы истца.
При оформлении договора аренды квартиры важным разделом является «Срок действия договора». В случае отсутствия этого критерия, считается, что обязательства между сторонами будут существовать неопределённый срок до момента инициации события прекращений отношений не меньше чем за месяц для движимого и за три месяца для недвижимого имущества.
Лучше, если эти сроки будут оговорены в соглашении, оформляемом на неопределённый срок.
Нарушения обязательств наступают в случаях:
- несоблюдения сроков оплаты обязательств;
- пользование имуществом после окончания действия соглашения.
Как правильно составить иск
В исковом заявлении должны находиться разделы, информация о которых приведена в таблице.
| Наименование раздела искового заявления | Информация, которая должна быть отображена в документе |
| «Шапка» | Информация об истце и ответчике с указанием их персональных данных. |
| Пояснительная часть | Описание истцом спорной ситуации и обоснование правомерности своих требований. |
| Доказательный раздел | Предоставление доказательной базы, подтверждающей факты нарушения. |
| Требования истца | О компенсировании дополнительных затрат истца. |
| Основное требование | О взыскания денежных средств с учётом неустойки за нарушения условий соглашения. |
Процесс взыскания задолженности по договору имеет множество подводных камней, заключающихся в нюансах документального оформления и возможности арендодателя предоставить весь комплект документации для проведения расследования ситуации в судебном порядке.
Основными нюансами, затрудняющими судебное разбирательство, являются факты:
- в претензии должны быть чётко изложены требования;
- претензионный документ должен иметь отметку о получении ответчиком.
Перечень документов, которые будут служить в суде доказательной базой:
- договор;
- претензионное письмо;
- акт приёма-передачи;
- документация, подтверждающая факт принятия арендатором на себя обязательств.
Договор найма жилого помещения в повседневной жизни очень частое явление, с которым знаком каждый третий житель нашей страны. А все потому, что многие из нас в своей жизни сталкиваются с необходимостью найма жилого помещения, а кто-то имеет возможность сдавать жилое помещение в аренду.
Договор найма не обязательно заключается на длительный срок, как то 3-5 лет, чаще всего срок действия договора найма равен 11 месяцам. Именно 11 месяцев длительности позволяют использовать договор, не регистрируя его в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Также часто встречаются договора найма на срок от одних суток, до двух-трех недель. Это актуально для периода отпуска или небольшой командировки.
Итак, поскольку мы все знакомы с арендой помещений, необходимо четко понимать, что если наймодателем и нанимателем являются физические лица, то наименовать договор стоит договором найма. Договор аренды имеет место быть в том случае, если наймодатель или наниматель является юридическим лицом, то есть организацией.
Договор найма должен содержать точный адрес жилого помещения, которое передается во временное пользование, описание всего находящегося внутри имущества и его состояние, срок найма, цену договора, должны быть точно определены права и обязанности каждой стороны, и предусмотрены штрафные санкции за нарушение вышеупомянутых правил.
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.