Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен ремонтировать в многоквартирном доме крышу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы живете на последнем этаже многоквартирного дома, то наверняка вам не понаслышке известны такие проблемы, как протечки. Конечно, в идеале управляющая компания, к которой относится ваш дом, должна сама заботиться о том, чтобы подобных проблем не возникало, для чего и нужен регулярный осмотр кровли и периодический ремонт. Но, к сожалению, как показывает практика, пока еще проблемы существуют, особенно, когда речь идет о старом здании. И многие попросту не знают, как правильно написать заявление и куда вообще обращаться. От этого напрямую зависит, будут ли вообще приняты меры.
Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме при протечке
О необходимости ремонта кровли
Протечка в жилье, при ее расположении на последних этажах многоэтажек, считается обыденным явлением, поскольку связывают эти случаи зачастую со снижением качества покрытия кровли.
От оперативности выполнения действий по организации выполнения ремонта зависит, насколько незначительными будут сопутствующие затраты и уровень сложности устранения этой проблемы.
В зависимости от характера появления кровельных протечек, последние могут подразделяться на следующие разновидности:
- Снегового характера (возникают во время активного таяния снежных масс либо при подтаивании нижних слоев, соприкасаемых с подогретой поверхностью кровли);
- Ливневого характера (могут появляться в процессе обильных осадков);
- «Мерцающего» типа (проявление признаков протечек носит бессистемный характер, без явных оснований, здесь как основные причины могут служить ошибки при монтаже пирога кровли, неправильное выполнение парапета, наличие микротрещин в покрытии кровли и прочее);
- «Сухого» типа (промокание потолочных и стеновых поверхностей в помещениях, вызванное появлением конденсата, накопление которого происходит в пространстве под кровлей).
Причинами протечек могут быть:
- Нарушение функциональности кровельных материалов, в результате окончания допустимого срока их эксплуатации;
- Наличие производственных дефектов или «второсортность» используемых материалов;
- Возникновение нарушений структуры используемого покрова, повреждений покрытия кровли при механических воздействиях;
- Влияние внешних факторов (это могут быть температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей или влаги);
- Технологические нарушения, допущенные при монтажных работах с кровельным пирогом;
- Срывы листовых материалов.
Для предупреждения возможных протечек, нужно не меньше 2 раз в течение года (весной и осенью) привлекать технических специалистов из ЖЭКа для выполнения плановых осмотров кровли.
Проведение капитального и частичного ремонта кровли
Выполнение ремонтных работ кровли в многоэтажке предусматривает достаточно серьезные финансовые траты. Починка частичного характера дает возможность минимизации расходов, она производится при незначительных повреждениях пирога кровли и иных кровельных элементов.
Частичный ремонт кровли характеризуется заменой непригодных к эксплуатации кровельных фрагментов в ходе:
- Возникновения протечек;
- Повреждения любого рода кровельных элементов;
- Снижения кровельной звукоизоляции;
- Ухудшения уровня теплоизоляции кровли.
Также проведение частичного ремонта может иметь цель улучшения эстетики внешнего облика кровли. Ремонт капитального характера в многоэтажке нужен, если кровля порядком обветшала или при появлении повреждений, имеющих серьезный характер.
При работах капитальной направленности могут проводить:
- Замену несущих элементов конструкции;
- Замену пирога кровли;
- Замену водосточной системы;
- Антисептическую и противопожарную обработку конструкций из дерева;
- Регулирование режима влажности и температуры до нормативного уровня.
Целостность кровли – это одно из условий нормальной эксплуатации дома. Крыша многоэтажного здания защищает от осадков, холода, перегрева. Со временем даже качественно выполненный кровельный пирог повреждается, дает протечки, из-за которых особенно страдают жильцы верхних этажей.
ВНИМАНИЕ! Частичный ремонт поврежденных участков не надолго спасает ситуацию, но и с ним затягивать нельзя, чтобы повреждение не увеличивалось по площади. Чем раньше начнутся ремонтные работы, тем меньше средств они потребуют.
Какие виды протечек выделяются при повреждении кровли?
- Чаще всего протечки случаются из-за быстрого таяния снега на поверхности крыши, не всегда проводятся работы по его расчистке.
- Возможно протекание при длительных и обильных ливнях.
- Повреждения возникают и из-за конденсата, который скапливается под кровлей.
- Возникают повреждения и при неправильном монтаже кровельного покрытия, при плохом качестве кровельных материалов, при механическом повреждении кровельного пирога, из-за других причин.
- Ускорить разрушение крыши могут трещины, возникающие в конструкции крыши.
- Сильный, ураганный ветер иногда приподнимает кровельное покрытие и даже срывает его, такие разрушения потребуют большой работы по восстановлению.
- Влияют на срок эксплуатации конструкции крыши температурные перепады, воздействие горячих и сухих солнечных лучей. Поэтому так важно выбирать материал для покрытия качественный и соответствующий климату региона.
Технический регламент эксплуатации крыши жилого здания требует проведение регулярного (не менее 2 раз в год) осмотра специалистами. Если повреждение еще незначительное, проще остановить процесс разрушения, меньше потребуется затрат на ремонт.
Виды кровель жилых многоквартирных домов разнообразны, нужно учитывать при эксплуатации особенности каждого. Особенно внимательно проводится осмотр после окончания зимы и схода с крыши снега, после обильных осадков.
Почему крыши многоэтажек периодически протекают?
То, что потоки на потолке в вашей квартире – это плохо и чревато определенными проблемами, не стоит и говорить. Ведь сырость не только доставляет неудобства домочадцам, но и плохо влияет на сам дом, разрушая его со временем. Портится его внешний вид, ускоряется износ, развивается плесень:
Давайте перечислим основные причины протечек в многоквартирном доме, чтобы вы понимали, что происходит:
- Наиболее частая причина – использование кровельного материала низкого качества. Чаще всего с таким сталкиваются в новостройках, когда контроль за закупкой нужных материалов оставляет желать лучше.
- Также кровельные материалы имеют свойство изнашиваться, и у них попросту заканчивается срок службы. Кроме того, на них влияют и это осадки, и ветер.
- Еще одна причина – неквалифицированный процесс установки кровли или ее ремонта. Допускаются технологические нарушения, например зазоры между стыками кровельных листов, либо не достаточно надежное крепление, и крыша дома быстро расшатывается, а вы наверняка знаете, какой сильный ветер на такой высоте.
- Повреждаются крыша также впроцессе механической уборки и от прорастающих растений.
Нередко также причиной образования конденсата служит слишком ощутимая разница температуры воздуха на чердаке и на улице. В таком случае чердак сыреет, и это сказывается на состоянии верхних квартир.
Согласно всем действующим нормам чердачная температура должна зимой соответствовать уличной. В противном случае, когда в чердачные окна будет заноситься ветром снег, тот станет таять и просачиваться в нижние помещения уже в виде влаги.
Как настоять на ремонте крыши?
Согласно закону, управляющая компания должна дать вам письменный ответ в течении 14 дней и сформировать специальную комиссию, которая осмотрит крышу дома и решить, какой именно понадобится ремонт.
Крайне важно следить за тем, чтобы решение комиссии было выполнено, а не только существовало на бумаге. До этого эксперты советуют:
- Шаг 1. Собрать специальную комиссию из жильцов дома, куда будет входить старший и пострадавшие владельцы квартир.
- Шаг 2. Зарегистрировать статус этой комиссии на собрании собственников квартир и обратиться в коммунальные службы с требованием допускать всех этих членов комиссии до контроля хода ремонтных.
- Шаг 3. Когда разрешение будет получено, комиссия будет иметь право ознакомиться с планом самих работ, сметой и следить за тем, чтобы закупались качественные строительные материалы.
- Шаг 4. Если что-то пойдет не так, комиссия подает коллективное заявление, и это уже будут не слова какого-либо одного жильца дома.
Конечно, не во всех случаях такая комиссия нужна – только если коммунальщики у вас недобросовестные. Если же ремонт так и не начался, тогда есть смысл сразу обратиться в суд.
И будьте бдительны, когда жильцам предложат самостоятельно собрать деньги на капитальный ремонт. На самом деле протечка кровли – это аварийная ситуация, и управляющая компания должна устранить причины протечки за сутки, не больше.
Особенности ремонта кровли многоквартирного дома
Существуют некоторые моменты, которые следует учитывать при решении о проведении кровельных работ многоэтажки.
Прежде всего, следует согласовать данный вопрос со всеми жильцами путём проведения общего собрания. В случае, если своё согласие даёт 51 процент собственников, тогда необходимо действовать далее. Данное решение должно быть зафиксировано в протоколе. Если же такого количества голосов не набралось, ремонт отменяется, так как дальнейшие действия будут противозаконны.
В случае принятия положительного результата от большинства жильцов, следует получить подтверждение о необходимости проведения капитальных кровельных работ от специальной технической комиссии, которая составляет дефектную ведомость, на основании которой определяется стоимость и последовательность выполнения работ, а также оформляется проектно-сметная документация.
Узнав точную стоимость капитального ремонта кровли чердака, можно искать дополнительные источники финансирования, но не стоит забывать, что основную сумму придётся оплачивать именно собственникам жилья.
Существует два варианта привлечения денежных средств на ремонт крыши:
- Обратиться в УК. Так как жильцы ежемесячно оплачивают квитанции, в ведении управляющей организации должны оставаться деньги, составляющие резервный фонд.
- Стать участником государственной программы. В рамках данной программы оказывается господдержка и оплачивается до 95 процентов от стоимости работ. Но для этого требуется выполнить следующие действия:
- Собрать 51 процент голосов всех жильцов на собрании.
- При наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, следует их выплатить.
- Составить смету и утвердить её.
- Подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления и прикрепить требуемый пакет документов.
Данное заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, после чего выносится решение.
По каким причинам протекают крыши?
Итак, протекает крыша в многоквартирном доме: что делать? Для этого надо обращаться в ЖЭУ или управляющую компанию, но эффективный ремонт возможен исключительно при определении причины образования протечки.
| Причина протечки | Ее особенности |
| Изменения в системе герметизации | Такая причина встречается в старых домах, а обусловлено это износом или ухудшением качества материалов, используемых в процессе формирования кровельного пирога. За счет ухудшения герметизации обеспечивается возможность проникновения влаги непосредственно под крышу |
| Использование некачественных материалов | Застройщики для снижения стоимости квартир нередко пользуются кровельными материалами с истекшим сроком годности. Они не могут обеспечить должный уровень герметизации, а также не прослужат слишком долго |
| Повреждение кровельного покрытия | Это может осуществляться при механическом воздействии, когда с крыши убирают снег или лед |
| Неправильная технология укладки | Часто застройщики обращаются для выполнения разных работ к людям, которые не являются специалистами, поэтому допускают грубые ошибки в процессе формирования кровельной конструкции. Это становится причиной появления протечек |
| Допущены ошибки при установке дополнительных элементов | Нередко влага проникает через места, где кровельное покрытие соединяется с частями вентиляционной системы, дымоходами или другими предметами, необходимыми для установки на крыше |
Для появления данной проблемы могут иметься разные причины. Они представлены в таблице ниже.
Независимо от причины следует оперативно удалять протечки. Если протекает крыша, куда обращаться? Для этого надо первоначально обратиться к УК или ЖЭУ.
Если УК не торопится ремонтировать
Вот вы проинформировали УК о протечке, а она не торопится выполнять свои обязательства. Или ремонт выполнен, но крыша снова начала протекать.
В этих случаях можно жаловаться в вышестоящие инстанции, т. к. речь идет об административных правонарушениях и о некачественном оказании или вовсе о неоказании услуг.
Обратитесь в местную администрацию.
Администрация города (района) осуществляет контроль организаций, работающих в сфере ЖКХ, на муниципальном уровне.
Направьте жалобу в ГЖИ.
Напишите жалобу в государственную жилищную инспекцию — ее сотрудники осуществляют государственный надзор, они проведут проверку качества работы вашей управляющей организации.
В Госжилинспекцию также можно подать обращение в электронном виде через ее сайт, если вы зарегистрированы на портале Госуслуг.
Жалуйтесь в Роспотребнадзор.
Чтобы подать обращение на официальном сайте Роспотребнадзора, не обязательно быть зарегистрированным в Госуслугах. Но если вы хотите, чтобы провели внеплановую проверку и на то есть основание, авторизоваться через Госуслуги все же нужно.
К жалобам обязательно прилагайте документы, которые доказывают факт нарушения. В случае с текущей крышей это будет акт о протечке.
Смените управляющую организацию.
Протекает крыша в многоквартирном доме: что делать, куда обращаться + образцы заявлений
Если вы живете на последнем этаже многоквартирного дома, то наверняка вам не понаслышке известны такие проблемы, как протечки.
Конечно, в идеале управляющая компания, к которой относится ваш дом, должна сама заботиться о том, чтобы подобных проблем не возникало, для чего и нужен регулярный осмотр кровли и периодический ремонт.
Но, к сожалению, как показывает практика, пока еще проблемы существуют, особенно, когда речь идет о старом здании. И многие попросту не знают, как правильно написать заявление и куда вообще обращаться. От этого напрямую зависит, будут ли вообще приняты меры.
Поэтому, мы составили для вас подробную инструкцию на тот случай, если протекает крыша в многоквартирном доме: что делать и в каком порядке. Поступите юридически грамотно – и проблема будет решена с минимальными потерями!
Подача заявки на ремонт кровли
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:
- наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
- данные уполномоченного представителя;
- обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
- ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
- дату и подпись.
Также нужно приложить решение общего собрания.
На портале Госуслуги можно проконтролировать статус обращения либо подать жалобу на действия УК.
Куда жаловаться, если работа выполнена некачественно
Перед тем, как писать жалобу на некачественные работы, нужно изучить договор с УК. В нем должно быть указано, что Управляющая компания берет на себя обязанности по ремонту имущества дома.
Жалоба может подаваться в следующие органы: прокуратуру, суд, Управление Роспотребнадзора, Государственную жилищную инспекцию, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Она оформляется письменно.
Там указываются:
- Наименования и адреса заказчика и подрядчика.
- Информация о заключенном договоре.
- Условия проведения ремонта, которые были нарушены. Например, неправильная технология, некачественные материалы.
- Сведения о недостатках в работе, которые были выявлены во время приемки.
- Подпись заказчика, расшифровка, дата.
Акцент нужно сделать на то, что оказанные услуги не отвечают условиям договора. Однако заказчик выполнил свои обязанности и оплатил работу из личных средств. Факты, изложенные в жалобе, подкрепляются приложенными документами.
Для оценки выполненных работ лучше привлечь независимого эксперта. Он определит, насколько проделанный ремонт соответствует смете.
Заявление в суд на управляющую компанию
Суд хорош тем, что Вы имеете право потребовать не только исполнения обязанностей по ремонту кровли, но и ремонту кухни, являющейся частью общей собственности в коммуникациях и проводке, ремонта в комнате, как следствия протечек, но только в том случае, если к делу будет приложен акт о состоянии помещения от независимого эксперта и суммы ущерба от протечек, нанесенный Вам, как владельцу квартиры. Увы, но экспертиза – платная услуга за Ваш счет. Однако, если суд признает правомерность требований истца, расходы связанные с экспертизами и судом ложатся на ответчика. Более того. Вы вправе потребовать перерасчета квартплаты, поскольку взимая деньги, УК не обеспечила ремонта в этот период времени, не предоставив оплаченную услугу. Соседи с нижнего этажа, если протечет и к ним, будут просто вынуждены востребовать с Вас плату за ремонт. Если они сделают это через суд, то предъявив копии своих прежних обращений в УК в суде, и таким образом Вы докажете, что не бездействовали, и принимали меры к тому, чтобы соседям не был нанесён ущерб. Но лучше просто самому по этим претензиям обратиться в суд с вашими документами, указав истинного виновника, что уже будет установлено судом. Если Вы не сохраните свои экземпляры обращений в УК, с вас будет взыскана сумма ремонта соседей. Есть еще один вариант: совместное с соседями обращение и в УК и в суд от лица собственников, уполномоченных на это общим собранием жильцов. Протокол собрания должен прилагаться к заявлению. Это ускорит и упростит разбирательство. Впредь УК не станет тянуть с ремонтами и исполнять обязанности как следует. Пока Вы сами не проявите инициативу и не начнете действовать – не изменится ничего.
Обрушивается плита балкона
Итак, плита вашего балкона уже давно находится в ужасном состоянии и уже грозится обрушиться. Кто должен решать о необходимости срочного ремонта– вы или компания, которая занимается обслуживанием дома? Балконные плиты являются конструктивным элементом дома, то есть, относятся к фонду общего владения. Значит, вопрос о ремонте будет приниматься на общем собрании собственников квартир. К заседанию вы обязательно должны подготовить протокол осмотра балкона – к осмотру нужно обязательно привлечь нескольких членов вашего товарищества. В ходе собрания за ремонт должно проголосовать 2/3 или больше участников, при таких условиях решение считается принятым – в этом случае управляющая компания должен отремонтировать ваш балкон, не требуя от вас оплаты ремонта.
Кто обязан ремонтировать балкон, определяем по закону
На этот вопрос можно дать однозначный ответ: ремонтом занимается ЖЭУ. Владелец квартиры должен подать документы директору домоуправления. В пакет документов должна входить заявка на ремонт, в которой будет указано места, где есть разрушения и масштабы разрушения плиты. Документы подготавливаются в двух экземплярах, в обязательном порядке второй экземпляр остается у владельца. Если хотите, чтобы ваша заявка была рассмотрена быстрее, в ней стоит указать степень аварийности балкона – чем она выше, тем опаснее ситуация для окружающих, и тем срочнее должен выполняться ремонт. Оптимально, если к заявке прилагаются и письменные свидетельства соседей, подтверждающие аварийность и опасность балконной плиты. Стоит помнить, что ЖЭУ должен ремонтировать только балконную плиту. Если ремонта требуют ограждающие конструкции, парапет балкона, то такой ремонт должен проводить владелец квартиры.
Подача заявки на ремонт кровли
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:
- наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
- данные уполномоченного представителя;
- обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
- ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
- дату и подпись.
Также нужно приложить решение общего собрания.
На портале Госуслуги можно проконтролировать статус обращения либо подать жалобу на действия УК.
Какой процент износа мягкой кровли требует капитального ремонта
Определение размера повреждения кирпичной кладки здания путем осмотра оштукатуренного фасада практически не осуществимо, так как, во-первых, площадь фасадов составляет не более 30% площади всех стен дома; во-вторых, наибольшие повреждения обычно бывают во внутренних стенах, и, в-третьих, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда ремонт отслаивающейся штукатурки фасадов должен быть выполнен в течение одних суток. Поэтому домов с отвалившейся штукатуркой на площади до 10% от площади всего фасада практически не должно быть, разумеется, если дом заселен и техническое наблюдение за ним ведется по правилам и нормам.
Второй недостаток заключался в том, что система отбора домов или очередности проведения капитального ремонта на основе процента физического износа не отражает фактического состояния зданий и носит субъективный характер. Повреждения, в конструкциях, не привязанные к месту на чертежах и установленные по внешнему виду здания, не могут служить основанием для определения очередности ремонта. Рассмотрим этот вопрос на примере определения процента физического износа основных конструкций жилого дома.