32. Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «32. Договоры, направленные на передачу имущества в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При таких договорах происходит передача имущества в ограниченное вещественное право. Получатель имущества становится его законным владельцем, который, по общему правилу, пользуется правомочностью использования и владения данным имуществом. Характерным признаком этих договоров является их платность, срочность и условия возврата имущества собственнику по окончанию действия договора. Различают следующие виды договоров о передачи имущества в ограниченное вещественное право: — Договор аренды (договор аренды легкового автомобиля у частного лица; договор аренды квартиры у частного лица; договор аренды оборудования; договор аренды дома‚ сооружения; договор аренды земли) по которому сдающий передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за оплату на определенный срок; — Договор лизинга, по которому одна сторона передает или обязуется передать другой стороне в пользование имущество, которое принадлежит лизингодателю, на правах собственности и было приобретено им без предварительной договоренности с лизингополучателем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лизингодателем у продавца (поставщика) в соответствии с установленными лизингополучателем спецификации и условий (непрямой лизинг), на определенный срок и за определенную оплату (лизинговые платежи); — Договор займа, по которому одна сторона (дающая в долг) бесплатно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для ее использования на протяжении определенного срока; — Договор найма жилого помещения, по которому одна сторона — собственник жилья передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную плату.

Какие пункты нужно учесть в договоре любого вида

Разделы договоров должны детально описывать условия сделки. Только так можно учесть интересы каждого участника и получить инструменты законной защиты своих прав в случае споров.

Что лучше: оформлять договор самостоятельно или взять типовой образец

Для большинства договоров есть типовые образцы. Они содержат базовые разделы, и участникам договора нужно только добавить свои данные. У такого подхода есть плюсы:

• не нужно нанимать отдельных специалистов для оформления договора;
• шаблон договора можно быстро найти в Интернете;
• это упрощает и ускоряет заключение сделки;
• типовые формы предусмотрены для многих видов договоров.

Но и минусы тоже есть:

• не все образцы составлены профессионалами;
• условия в типовом договоре не всегда учитывают особенности конкретной сделки, можно упустить индивидуальные нюансы.

Договор, как свободное волеизъявление сторон

Гражданский кодекс РФ провозглашает безусловную свободу договоров в рамках, определенных законом. Говоря о рамках закона, можно сказать, что любой договор будет законным, если само правоотношение или предмет договора законом не запрещены.

То есть, договор, который пусть даже и не регламентируется прямо законом, но правоотношение или предмет договора при этом законом не запрещены, будет законным.

например, Гражданскому кодексу РФ неведомо понятие генерального подряда. Но поскольку условия генерального подряда законом не запрещены, договоры подобного типа заключаются повсеместно.

Регламентирование при этом осуществляется по аналогии. Договор генерального подряда, например, регламентируется статьями ГК, относящимися к подряду, а договоры бартера — статьями ГК, относящимися к договору мены.

Принуждение к заключению договора возможно только либо в силу закона, либо в случае, когда намерение заключить договор было принято в добровольном порядке.

Как расторгнуть договор безвозмездного пользования

Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.

В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.

Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.

Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.

Понятие договора купли-продажи и его условия

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК).

В гл. 30 ГК выделены следующие виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.

Договор энергоснабжения

Договором энергоснабжения регулируются отношения, связанные со снабжением электрической и тепловой энергией, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть (трубопроводы), если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК).

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).

Таким образом, договору энергоснабжения присущ ряд черт, отсутствующих у других гражданско-правовых договоров. К ним относятся необходимость иметь присоединенную к энергоснабжающей организации сеть, обязанность абонента соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей, исправность приборов учета.

Особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно обнаружить ее как вещь, накопить на складе в значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность применения начал «владения» и «распоряжения» по отношению к энергии, практическое совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени процесса.

Договор заключается между энергоснабжающей организацией и потребителем (абонентом) энергии. Порядок заключения договора энергоснабжения различен в зависимости от того, заключается он с гражданином или юридическим лицом. Процедура заключения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно ст. 540 ГК, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

Поскольку договор энергоснабжения относится к числу публичных договоров, порядок его заключения содержит особенности. В силу п. 3 ст. 426 ГК не допускается отказ энергоснабжающей организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить энергию потребителю. При необоснованном уклонении энергоснабжающей организации от заключения договора на отпуск энергии потребителю применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК: потребитель энергии в этом случае может обратиться в суд с требованием о понуждении энергоснабжающей организации заключить договор.

В соответствии со ст. 31 Закона об электроэнергетике в состав субъектов оптового рынка входят поставщики электрической энергии (генерирующие компании) и покупатели электрической энергии (энергосбытовые организации, крупные потребители электрической энергии, гарантирующие поставщики), получившие статус субъектов оптового рынка в порядке, установленном названным Законом, администратор системы оптового рынка, а также организации, обеспечивающие функционирование технологической инфраструктуры (электросети, системный оператор).

При покупке электроэнергии на оптовом рынке покупатель заключает договоры с тремя организациями: 1) с электрическими сетями — на оказание услуг по передаче электроэнергии; 2) с системным оператором — на оперативно-диспетчерское управление технологическими режимами работы объектов электрической энергетики; 3) с администратором системы оптового рынка — на присоединение к финансово-расчетной системе оптового рынка.

Правила функционирования оптового рынка, передачи электрической энергии по сетям, оперативно-диспетчерского управления технологическими режимами работы объектов электроэнергетики согласно Закону об электроэнергетике определяются Правительством РФ. Поэтому перечисленные выше договоры должны быть квалифицированы как договоры присоединения (ст. 428 ГК). Основные условия таких договоров определены правилами об оптовом или розничном рынке (ст. 13, 29, 32, 35 Закона об электроэнергетике), утверждаемыми Правительством РФ. Эти условия могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Помимо указанной системы договоров поставщики и покупатели электрической энергии — субъекты оптового рынка вправе заключать в порядке, предусмотренном правилами оптового рынка, договоры купли-продажи электрической энергии. Субъекты оптового рынка свободны в выборе контрагентов по таким договорам.

В соответствии со ст. 541 ГК энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, с соблюдением согласованного сторонами режима подачи.

В договоре на снабжение электроэнергией промышленных потребителей условие о количестве характеризуется, как правило, двумя показателями: 1) количеством киловатт-часов подлежащей отпуску электроэнергии; 2) величиной присоединенной или заявленной мощности.

Потребитель вправе получить предусмотренное договором количество электроэнергии, используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной мощности, что связано со спецификой предмета договора. Обязанность энергоснабжающей организации в отношении количества электроэнергии считается выполненной, если она постоянно поддерживает ток в сети и предоставляет потребителю возможность непрерывно получать электроэнергию в обусловленном договором количестве.

По смыслу п. 2 ст. 541 ГК абонент вправе изменять обусловленное договором количество потребляемой энергии. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенные энергоснабжающей организацией, связанные как с недобором, так и перебором энергии.

Когда абонентом по договору на снабжение энергией выступает гражданин, потребляющий энергию на бытовые нужды, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве, на него не возлагается обязанности по возмещению расходов энергоснабжающей организации, связанных с недобором или перебором энергии.

Отпускаемая потребителям электрическая энергия должна соответствовать по качеству требованиям технического регламента, государственного стандарта, иных обязательных правил и договора. Качество электроэнергии характеризуется двумя показателями: напряжением и частотой тока.

Поскольку внутренние энергетические сети, энергопотребляющие установки и приборы находятся, как правило, в собственности потребителей, на последних и возложена обязанность обеспечивать их исправность и безопасность. Граница ответственности между потребителями и энергоснабжающей организацией за состояние и обслуживание энергетических сетей, приборов и электроустановок определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения.

Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Порядок заключения договора имеет особенности: одна из сторон будущего договора направляет контрагенту оферту – предложение заключить с ней договор, а другая сторона направляет акцепт – согласие на заключение договора. В случае если акцептант в своем ответе изменил условие договора, данный ответ считается не акцептом, а офертой, на которую контрагент должен ответить в течение 30 дней. Сторона, нарушившая это правило, должна будет возместить другой стороне убытки (это правило предусмотрено ст. 507 ГК, называемой «Урегулирование разногласий при заключении договора»).

Процедура передачи товара:

• товар передается путем отгрузки его поставщиком либо самому покупателю, либо лицу, указанному им;

• товар может быть передан на месте нахождения поставщика (выборка) на основании отгрузочной разнарядки, которая должна быть направлена поставщику за 30 дней до момента поставки (п. 2 ст. 509 ГК);

• товар может также передаваться и на месте нахождения поставщика, такая передача называется выборкой (ст. 510 ГК);

• право выбора транспорта для доставки товара принадлежит поставщику (п. 1 ст. 510 ГК);

• многооборотная тара и средства пакетирования, в которых доставлен товар, подлежат возврату поставщику (ст. 517 ГК);

• товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующий период (ч. 2 п. 3 ст. 508 ГК);

• при недопоставке товаров поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);

• поставка товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению (п. 2 ст. 512 ГК) и т. д.

Следует обратить внимание на то, что условия передачи товара по договору поставки сформулированы законодателем в виде прав и обязанностей соответствующих сторон.

Основаниями прекращения договора поставки являются:

• ненадлежащее исполнение договора;

• соглашение сторон о расторжении договора;

• односторонний отказ от исполнения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 523 ГК).

Основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора поставки являются:

• нарушения, допущенные поставщиком;

• поставка товаров с недостатками, не устранимыми в приемлемый для покупателя срок (п. 2 ст. 523 ГК);

• неоднократное нарушение сроков поставки товаров (п. 2 ст. 523 ГК);

• поставка недоброкачественного или некомплектного товара (п. 1 ст. 518, ст. 519, п. 2 ст. 480 ГК).

Дополнительные условия договора

К дополнительным условиям договора относят:

Цена договора. Порядок расчетов и цена в договоре не определяют в законодательных актах.

Периоды поставки товара. Статья 508 Гражданского Кодекса РФ указывает, что когда сторонами предусматрвиается поставка товаров во время срока действия договора особенными партиями и сроки поставки особенных партий (периоды поставки) не определены в нем, то товары необходимо поставлять помесячно равномерными партиями, когда другое не проистекает из закона, других правовых актов, существа обычаев или обязательства делового оборота. Стороны могут обсудить, что поставка будет проведена одной партией- это называется договором разовой поставки.

Страхование товара. Стороны договора могут оговорить страхование товара, при этом расходы по страхованию на себя может взять поставщик или покупатель. Стороны также могут поделить бремя страховых расходов друг меж другом.

Порядок передачи товара покупателю от поставщика. В примере договора можно оговорить условие порядка передачи товара – как покупатель обязан вести приемку товаров, время и место передачи товара и так далее.

Отсутствие перечисленных выше дополнительных условий в договоре, не вызовет признание договора недействительным.

Типовой образец договор поставки имеет приложения:

• Спецификация тары;
• Спецификация товара;
• График поставок;
• График платежей.

В типовом договоре применяются такие сопутствующие документы:

• Протокол согласования разногласий;
• Протокол разногласий;
• Дополнительное соглашение.

Договор передачи в собственность граждан занимаемой ими квартиры

Договор передачи в собственность квартиры гражданину, в которой он проживает является правоустанавливающим документом, который свидетельствует о законности проживания и владения граждан имуществом. Договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Согласно российскому законодательству, а именно закону №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где прописываются и разъясняются основные моменты, связанные с составлением договора.

К данному документу обязательно нужно применять общие правила по составлению и написанию:

1. договор заключается в простой и обязательно письменной форме;
2. договор является двухсторонним – сторонами в данном случае выступают государство или муниципалитет и гражданин Российской Федерации;
3. предметом договора является квартира, на которую гражданин делает документы;
4. в договоре должны быть указаны реквизиты помещения и описаны его технические характеристики;
5. обязательно нужно прописать право собственности и обязанности стороны;
6. в договоре прописывается, что государство или муниципалитет передаёт квартиру или другой вид недвижимости на безвозмездной основе;
7. в договоре должны быть прописана и ответственность, которую будет нести новый владелец квартиры;
8. в конце ставятся подписи сторон и дата составления договора.

Варианты трехсторонних сделок

Договор поставки товара – это соглашение, в соответствии с которым поставщик обязуется передать покупателю в оговоренный срок товар, а покупатель принимает на себя обязательство принять товар и оплатить его.

Законодатель не ограничивает количество участников договора поставки. Причем, стороны вправе использовать различные варианты введения в сделку третьего лица. Это может быть:

• непосредственно трехсторонний договор поставки (ст. 154 ГК РФ);
• двухсторонний договор с множественностью лиц на одной стороне, где, например, в качестве покупателя выступают несколько хозяйствующих субъектов;
• договор в пользу третьего лица (п. 1 ст. 430 ГК РФ) или договор с указанием получателя (ст. 509 ГК РФ).

Трехсторонний договор

В трехстороннем договоре каждый участник имеет свой самостоятельный интерес, выполняет определенную, неразрывно связанную с его основной хозяйственной деятельностью, часть работы, несет за нее установленную ответственность.

Преимуществом многостороннего договора по сравнению с обычными двусторонними соглашениями является возможность для группы участников урегулировать в одном документе все отношения в совокупности.

Объем прав и обязанностей каждой стороны многостороннего договора зависит от ее положения в нем, характера принимаемых на себя обязательств и порядка их исполнения, а также конкретных договоренностей всех участников. Все это необходимо детально прописать в договоре. Как правило, подобные договоры являются смешанными (т.е. включают в себя различные виды договоров).

Примеры трехсторонних договоров:

• договор между поставщиком, перевозчиком и покупателем;
• трехсторонний договор поставки товара, с участием поставщика, покупателя и плательщика. Покупатель приобретает товар у поставщика, а платит за него другая сторона (например, лизинговая компания).

Суть договора мены состоит в том, что стороны договора приобретают в собственность имущество без использования денежных знаков. или с минимальным их использованием. Денежные средства в договоре мены используются для выплаты разницы в стоимости передаваемого имущества, если одно обмениваемое имущество имеет большую стоимость по сравнению с другим.

На договор мены распространяются условия предъявляемые к договору купли-продажи, при условии, что они не противоречат друг другу.

Договор передачи имущества в собственность (мена) оформляется в письменном виде и не требует обязательного нотариального заверения. Заверить такой договор у нотариуса можно по желанию сторон .

Договор мены часто встречается в сделках с недвижимостью (обмен жилья). Обмену может подлежать равнозначное по цене жилье, или жилье не равноценное с доплатой разницы в цене.

Договор мены при условии, что по договору обменивается недвижимость, должен пройти гос. регистрацию .

Обязательным условием по договору мены является то, что обе стороны, обменивающиеся имуществом, должны обладать правом собственности на объект мены .

Сторонами договорных отношений по мене могут выступать физические и юридические лица РФ, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, субъекты Российской Федерации и т.д.

Одним из важнейших условий договора мены считается исчерпывающая информация о предмете обмена (наименование, количество и т.д.)

Если в договоре мены отсутствует информация о цене объектов мены, то такое имущество считается равнозначным по стоимости .

Юридически грамотное составление договорных отношений по передаче имущества в собственность доверьте квалифицированным юристам. Их знания и опыт помогут учесть нормы действующего законодательства.

Мена заключается в приобретении в собственность имущества без оплаты его денежными знаками или с их минимальным использованием. Деньги могут быть использованы для компенсации разницы в стоимости имущества. К договорам мены применяются правила, аналогичные договорам купли-продажи. Соглашение о мене имущества должно быть составлено в письменной форме, при этом его нотариальное удостоверение не обязательно и происходит по желанию сторон.

Соглашения о мене нередко применяются при обмене равноценного или близкого по стоимости жилья, с погашением разницы по соглашению сторон. Такие договора обязательно подлежат государственной регистрации. Главное условие соглашений мены: обе стороны должны иметь право собственности на обмениваемое имущество.

В тексте соглашения следует исчерпывающе описать предметы мены, указав их названия, количество, цену и т. д. Без указания цены обмениваемое имущество будет считаться равным по стоимости.

Форма соглашения между физическими лицами

Часто соглашение между гражданами заключается в устной форме или путем совершения действий. Дарение, продажа, покупка, аренда – мы совершаем сделки, пожалуй, ежедневно. Но в соответствии со ст. 161 Гражданского кодекса РФ:

• сделки граждан между собой на сумму свыше 10 000 руб. должны заключаться в письменной форме
• в случаях, предусмотренных законом, письменная форма соглашения обязательна независимо от ее цены.

Для граждан письменная форма предполагает наличие договора (соглашения). Допускается расписка (к примеру, о задатке, авансе, о займе). Исключения из закона, когда независимо от цены сделки требуется составить единый документ:

• соглашения с недвижимостью (покупка-продажа, аренда на год и более, дарение, обмен и т.п., когда осуществляется переход прав) подлежат государственной регистрации (значит, предоставляется договор)
• покупка-продажа автомобиля: покупатель должен поставить машину на учет, для чего один экземпляр договора передает в органы ГИБДД
• сделки между физическими лицами с долями (дарение, покупка и т.п.) подлежат нотариальному заверению.

Что означает прописка без права проживания?

На законодательном уровне, ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексах или иных нормативно-правовых актах не закреплено понятие «прописка без права проживания». Собственник, регистрируя на своей жилплощади другого человека, тем самым дает ему право законно проживать в этом месте.

Однако здесь существует ряд нюансов, которые вытекают из самого понятия получения регистрации – она хоть и является обязательной, но, по сути, несет лишь уведомительную природу, позволяющую государственным службам облегчить наблюдение за миграцией населения.

Сам прописанный человек может по своей необходимости выбрать, хочет ли он жить в данной квартире, или вовсе появляться там раз в год – ограничить это право государство ему не может.

Именно поэтому два гражданина могут самостоятельно заключить между собой договор-расписку, обязательно заверенную впоследствии у нотариуса о том, что прописанный человек не имеет никакого права проживать в этом месте. Такая расписка станет впоследствии неким гарантом, позволяющим добиться вынесения решения в суде случая нарушения.

Отметим! Но при этом обязательно следует помнить, что если человек начнет добиваться через суд возможность жить в этом месте, то суд может принять положительное решение, поскольку подобное соглашение во многом фиктивно.

Похожие записи:

• 40. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ УПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ
• Что проверяет нарколог и психиатр на транспортной комиссии в автошколе?
• Каковы выплаты работникам при сокращении штата