Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить в собственность арендованный участок земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Объекты незавершенного строительства
Несмотря на то что в действующем законодательстве так и не было сформировано точного определения понятию «недострой», в юридической практике распространена следующая трактовка:
«Это недвижимое имущество, к которому могут быть отнесены здания/строения/сооружения. Его строительство продолжается в настоящий момент либо временно приостановлено и не завершено».
Чтобы зарегистрировать ОНС, нужно:
-
собрать пакет документов;
-
вызвать сотрудника кадастровой службы для постановки площади на учет;
-
получить уведомление из администрации;
-
пройти стандартную процедуру регистрации в Многофункциональном центре.
Причины и действия в случае отказа
Отказы в переоформлении земли из аренды мотивируются тем, что:
- вами подан неполный пакет документов;
- расходятся данные заявления и документов;
- вами не оплачена вся стоимость, заявленная в торгах;
- вы не используете землю по назначению;
- землю не разделили на федеральную и муниципальную;
- отсутствует утвержденный генеральный план;
- границы земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
- участок уже передан другому субъекту;
- земля ограничена в обороте, есть запрет на приватизацию, установленный федеральным законом;
- участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- обнаружены несоответствия в документах разных лет.
Популярные вопросы по оформлению в собственность арендованного участка земли – отвечают юристы
— Как происходит оформление собственности на арендованную землю, если она была получена не по результатам аукционных торгов?
В данной ситуации действия будут следующими: оформление кадастрового паспорта, разработка плана и последующее получение единого номера.
Обращаться следует в Федеральное Управление по единому учету земли со всеми выписками, с копией кадастрового плана и прочими документами после положительного решения администрации.
— Какие участки земли не подлежат приватизации?
Соответственно законам РФ, не получится оформить собственность на те участки, что являются землей в ведении служб безопасности (к примеру, над участком — воздушное пространство стратегического значения); на все участки, что необходимы ВС РФ для, например, военных маневров и/либо учебных действий; на земли Заповедников; на земли с наличием объектов атомной энергетики.
— Арендовал участок земли под ЛПХ. Хочу оформить его в собственность. Обязательно ли строить на участке дом?
Для выкупа арендованной земли, что была предоставлена под ЛПХ, возводить строения не требуется. Выкуп возможен при условии долгосрочной аренды без ограничений в пользовании.
Цена устанавливается администрацией, далее земля выставляется на аукцион. Наличие строения на участке — преимущества для его выкупа по льготной стоимости. Вид строения и цена зависят от региона и условий договора аренды (в каждом регионе — свои нюансы).
— Хочу выкупить участок, но он — в аренде. Сможет ли арендатор участка претендовать на него после покупки и вернуть себе?
В этом случае все зависит от договора аренды. Следует внимательно изучить договор, что устанавливает все права/обязанности арендатора относительно участка.
Например, арендатор может обладать преимущественным правом выкупа участка, если помимо аренды земля (прим. — по договору) может быть и в субаренде.
— Земля арендована под постройку жилого дома. Сначала хотели оформить аренду земли на длительный срок, но нам отказали по причине отсутствия свидетельства о праве собственности на дом. И в то же время, данное свидетельство нам не выдают, потому что нужно прежде оформить участок. Как нам быть?
Следует начать оформление собственности по схеме приватизации. Либо обратиться в суд и в иске потребовать признать право собственности на дом.
А уже после вынесенного судебного решения в пользу истца органы регистрации не смогут отказать в выдаче гражданину свид-ва о праве собственности на дом.
— Выиграл участок под ИЖС на торгах, что были организованы городской администрацией. Срок аренды — на 5 лет. Как быстро оформить собственность на этот участок, и надо ли возводить какие-либо строения?
Да, нужно. Для оформления участка в собственность следует построить жилой дом (прим. — под крышу) и в сроки, что не превышают сроков договора аренды (прим. — в течение 5-ти лет).
— Можно ли оформить в собственность участок, что находится в субаренде (дом, на нем построенный, уже оформлен в собственность)?
Согласно закону, самостоятельное получение права собственности субарендатором невозможно.
Единственный вариант — выкуп участка непосредственно у собственника либо получение его же в свою собственность через договор дарения.
— Дом на участке оформлен на жену и мужа (в долевой собственности — по 1/2 части), а сам участок — в собственности мужа. Имеет ли право жена на половину участка?
В этом конкретном случае жена не имеет права требовать себе долю в принадлежащем мужу праве собственности на участок. Но пользоваться участком права не лишена.
Бесплатное получение участка
Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
Какие земли подлежат переводу
Не все категории земель могут быть предоставлены в собственность граждан. Существуют особые условия для перевода земельного надела. Использование участка должно проводиться по одному из следующих оснований:
- договор постоянного бессрочного пользования;
- переход права распоряжения по наследству;
- действующее соглашение об аренде.
Приоритетное право на переоформление надела в собственность есть у граждан, которые возвели или начали строить капитальную постройку. Капитальным является объект, предназначенный для круглогодичного проживания и имеющий фундамент. Если такая постройка еще не достроена, то физ. лицу необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.
Арендаторы могут получить надел двумя способами:
- путем выкупа;
- безвозмездно.
В каждом из способов существуют свои нюансы, которые необходимо учесть при переоформлении документов.
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Приватизация земельного участка, находящегося в аренде
Нужно проверить, насколько доступным для вас является процесс регистрации земельного участка в соответствии с законом, известным под названием «дачная амнистия». С этой целью нужно изучить список земельных участков и объектов, на которые распространяется действие закона (и вместе с этим – установленный порядок приобретения, в соответствии с упрощенной схемой, прав владения ими).
При обстоятельствах получения земельного участка по соглашению, предполагающему использование его бессрочно (к примеру, от завода) или же по арендному договору (к примеру, от администрации), поэтапные действия процесса приватизации будут такими:
- Составляется отдельной формы заявление для дальнейшего его направления в ОМС (о передаче земельного участка во владение);
- Дальше, чтобы зарегистрировать свое право собственности, понадобится кадастровый паспорт (с дальнейшей постановкой на учет в кадастре). Оплачивается все это заявителем (что прямо обозначено законом);
- Передается заявка в центр единого учета земель, чтобы на участок прибыл специалист, выполняющий оценочные кадастровые работы. Это предполагает необходимость занятия очереди и ожидание приезда инженера. Столько все это займет времени? Есть вероятность, что процесс ожидания может продлиться до полугода, а в ряде случаев и более. Следует знать: выполнением межевых работ (с составлением технической документации) компаниям-частникам на текущем этапе заниматься прямо воспрещено;
- При наступлении обозначенной даты, вас должен посетить инженер, в список задач которого должно входить проведение топографической съемки земельного участка, выполнение работ по межеванию и составление плана. После выполнения всех работ, на руках у вас будет вся техническая документация. С последней уже можно направляться в центр единого земельного учета. Там земельному участку должен быть присвоен конкретный номер, с постановкой его на учет в кадастре;
- Дальше – ожидаем, пока будет подготовлен кадастровый паспорт;
- Затем со всей документации обращаемся в администрацию по месту;
- Ожидаем принятия решения главой администрации (только после данного действия переходят к регистрации прав на собственность).
Возьмите себе на заметку
В случае, когда ранее оформлением земельных участков во владение вы не занимались, то весь процесс будет являться бесплатным. При данных обстоятельствах выкуп земельного участка должен будет выполнен по кадастровой цене (определяется она администрацией) до момента проведения регистрации прав.
В администрацию передается копия, сделанная с квитанции, подтверждающей выплату этой суммы. Основанием для проведения выкупа является присутствие в пределах вашего участка строения. Тщательно изучите условия вашего арендного договора.
К началу сбора документации следует переходить только, когда вы удостоверились в том, что в соответствии с условиями договора предусматривается выкуп земельного участка. Что касается земельного участка, приобретенного на правах бессрочного использования, то его выкуп не нужен.
Список необходимой документации состоит из:
- Арендного договора (копии, сделанной с него);
- Заявления;
- Паспорта (гражданского);
- Кадастрового плана и паспорта;
- Межевого плана;
- Договора-основания;
- Платежного документа (об уплате госпошлины по регистрации).
Период регистрации – в пределах 10 календарных дней.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.
Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Другими словами, отвечая на вопрос о том, как оформить в собственность землю в аренде, ясно следующее: наиболее оптимальным считается приобретение земли без проведения торгов. Это более простая и дешевая процедура. Кроме того, нет риска, что участок купит другой человек.
Чтобы сделать процесс более легким, обратитесь за помощью к специалистам. Важно, чтобы они были проверенными – чтобы имели связь с уполномоченными органами, гарантировали Вам юридическую безопасность сделки. Обращаться в компании-однодневки не стоит – это однозначная потеря времени и денег. Обращайте внимание на отзывы от других клиентов.
Российское законодательство предусматривает два способа оформления арендуемого участка земли в собственность: выкуп или приватизация.
Завершение срока аренды
Иногда случается так, что срок аренды участка близится к завершению, а строительство дома так и не удалось начать по финансовым или иным причинам. Это может вызывать определённое беспокойство у землепользователя, так как ряд нормативно-правовых актов предписывает необходимость проведения торгов для заключения нового договора аренды, в то время как сам он не обладает приоритетным правом на повторную аренду.
Данный вопрос регулируется статьями гражданского законодательства. Оно гласит, что в отсутствие возражений со стороны арендодателя на момент истечения срока аренды, данный договор продлевается на неопределённый срок без изменения условий.
Таким образом, участки, не перешедшие в частную собственность в связи с отсутствием на них узаконенных построек, продолжают оставаться в пользовании у арендаторов.
Чтобы расторгнуть договор аренды владеющие территорией государственные или муниципальные образования должны известить об этом землепользователя не менее, чем за 3 месяца.