Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда 49 лет! Брать или не брать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Аренда земельного участка через аукцион
Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.
Для участия в торгах заявители должны предоставить:
- заявление на участие;
- копию паспорта (для физ.лиц);
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
- чек об оплате задатка.
Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.
Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.
Для каких целей можно получить землю
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например:
- если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
- в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
- срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
- по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
- собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Государственный участок через торги
Если будущий арендатор участвует в торгах, цена аренды будет назначена после их проведения. Торги — это аукцион с шагом повышения. Когда они заканчиваются, победитель получает право заключить договор аренды с установленным размером ежегодной оплаты.
Начальную цену, с которой начинаются торги, устанавливает местная администрация в соответствии с п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ:
— по результатам рыночной оценки;
— не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, утвержденной не раньше чем за 5 лет до торгов.
Для договоров, которые заключаются без торгов, стоимость аренды определяется по формуле: кадастровая цена участка, умноженная на коэффициент.
Коэффициент зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли. Но есть еще несформированные участки — без установленных границ, незарегистрированные. Для них определить стоимость аренды заранее нельзя, ее рассчитывают после того, как проведены необходимые процедуры оформления. Договор с арендатором заключается, если он согласен платить назначенную цену за использование земли.
Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области подала исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства, заключенного с Рыковым Т.Д.
Истец пояснил, что ответчику предоставили во временное пользование поле, который в настоящее время не используется. Участок зарос сорняком, на нем не ведутся никакие работы уже на протяжении пяти лет.
Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей 6 месяцев назад. Администрация предложила расторгнуть договор в добровольном порядке по соглашению сторон, однако Рыков отказался это делать, заявив о том, что имеет право пользоваться участком еще на протяжении 30 лет, а то, что пока земля не используется арендодателя волновать не должно.
Суд, принял исковое заявление. Рассмотрев дело по существу, судья установил, что ответчик нарушил условия договора:
- не использовал участок по прямому назначению более чем 3 года;
- не поддерживает объект в надлежащем состоянии, что приводит к ухудшению его свойств;
- не внес арендную плату, более чем 3 раза подряд.
Кто принимает решение о сдаче в аренду
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
План действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.
Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.
При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.
Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Объект должен пройти кадастровый учет.
- Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:
- сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
- отведенные для ИЖС;
- предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.
- Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
Аренда земельного участка через аукцион
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.
Для участия в торгах заявители должны предоставить:
- заявление на участие;
- копию паспорта (для физ.лиц);
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
- чек об оплате задатка.
Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.
Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.
Условия продления аренды земельного участка
Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:
- арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
- автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
- заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.
Мы уже говорили, что перед тем как взять в аренду муниципальную землю, нужно хорошо взвесить все за и против. Если с недостатками операции более или менее понятно, то достоинства аренды мы еще не рассматривали.
Как и любая процедура, оформление аренды имеет положительную и отрицательную стороны. Можно выделить следующие достоинства:
- Если у человека нет денег на покупку участка, то оптимальным вариантом будет его аренда.
- Долгий срок аренды также относится к преимуществам, потому что за практически пятьдесят лет может случиться всякое. Заключение договора на такой большой период освобождает людей от необходимости беспокоиться за сохранность участка.
- Если арендатор хочет получить землю в личное пользование, то после истечения срока договора он может выкупить ее.
- Имеется возможность сдавать землю в субаренду. В этом случае нужно заручиться согласием собственника участка.
- На участке можно возводить различные объекты.
- Человек имеет право использовать природные ресурсы, расположенные на участке.
Как видите, преимуществ довольно много. Есть еще одно важное достоинство аренды. Оно заключается в том, что в любой момент разорвать договор. Это означает, что участок можно вернуть. Для этого нужно уведомить владельца. При этом никакие неустойки и штрафы не платятся.
Преимущества и условия долгосрочной аренды земли
Длительным сроком считается период аренды от 5 до 49 лет. Такой тип правоотношений имеет много преимуществ, поэтому граждане стараются оформлять договора на максимально возможный срок.
Долгосрочная аренда позволяет землепользователю:
- выкупить надел после окончания действия аренды;
- сдать территорию в субаренду (при обязательном уведомлении об этом собственника);
- строить здания и сооружения, если это не противоречит условиям соглашению;
- использовать природные блага на территории (полезные ископаемые, лес и т.д.);
- при необходимости и желании расторгнуть договор досрочно.
Оформляя землепользование таким образом, гражданин может не опасаться за юридическую чистоту сделки. Если в дальнейшем участок будет выкуплен, то оспорить куплю-продажу практически невозможно.
К недостаткам сделки можно отнести вероятность, что земля будет изъята из пользования по причине возникновения такой необходимости у государства или муниципалитета. Однако такое случается редко.
На максимальный срок могут оформить землю не все граждане. Такое допускается, если:
- арендатор является собственником здания или сооружения, которое было построено на земле ранее;
- участок используется для целей сельского хозяйства;
- на территории располагаются линейные объекты (ЛЭП, газопровод, иные коммуникации);
- на участок распространяются иные отношения, предусмотренные законодательно.
Как видно, жилищное строительство не входит в этот список. Максимальный срок аренды для земли под ИЖС составляет 20 лет.