Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить права на незавершенное строительство: два законных способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Немного о дачной амнистии
Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.
Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.
Далее следует получить:
- кадастровый паспорт строения (Росреестр);
- декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).
Документы для регистрации объекта незавершённого строительства
Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учёт объекта капитального строительства проводится кадастровым инженером на основании документов, представленных собственником. В перечень входит:
- Заявление от имени владельца участка;
- Правоустанавливающий документ на земельный участок: выписка из ЕГРН либо договор наследования, купли-продажи и иных сделок;
- Паспорт или доверенность на кадастрового инженера, составленная для минимального участия собственника в процессе оформления недвижимости;
- Разрешение на строительство (для коммерческих объектов) или уведомление (для частных домов);
- Технический план. Наносим на чертёж контуры объекта незавершённого строительства, указываем местоположение капитального объекта, формируем заключение кадастрового инженера.
Объект незавершённого строительства перестаёт считаться таковым после окончания строительных работ и ввода в эксплуатацию. Уже построенный дом можно оформить как жилой и как нежилой. Если нарушены отступы, то каждый случай рассматривается юристами индивидуально, после консультации собственник сам решает, какой статус присвоить дому. В жилом доме собственник получает возможность прописаться. Юристы «Правозем» отмечают, что стоимость регистрации отличается в зависимости от того, каким будет дом: жилым или нежилым.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Регистрация объекта незавершенного строительства
В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.
А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.
Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:
- провести техническую инвентаризацию объекта;
- получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
- внести объект в кадастровый реестр;
- пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.
Налог на недвижимость — объект незавершенного строительства
- Платная парковка во дворе дома 102 по улице Братьев Кашириных, вдруг появляется будка и расценки на парковку в ночное время.
- Подтверждение личности и полномочий заявителя (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и другие).
- Документы, подтверждающие право собственности (иные права владения) на землю. При их отсутствии — документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если требуется по закону).
- Документ, подтверждающий, что здание может быть возведено без предоставления земельного участка или установления сервитута, в этом случае нет необходимости предоставлять документы на землю.
- Платежное поручение или банковское подтверждение об оплате государственных пошлин (предоставляется по запросу заявителя).
- Процедура регистрации проекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно проверить (возможно, даже с привлечением экспертной организации), соответствует ли проект имеющейся документации, а именно.
Данная недвижимость не может быть использована для проживания (в соответствии с законом), и в ней невозможно зарегистрироваться по месту жительства. Согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях, занятие дома, не сданного в эксплуатацию, и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи здания права на недвижимость переходят к другому лицу, согласно пункту 9 статьи 52 Градостроительного кодекса, оно подлежит перерегистрации (не переоформлению) Другими словами
Коттедж будет построен и введен в эксплуатацию на основании документации, уже утвержденной предыдущим владельцем. Важно не пропустить срок, указанный в разрешении. Обычно его можно восстановить, но возможны проблемы.
Для более детального понимания прав граждан следует рассмотреть несколько ситуаций. Самая простая ситуация — когда у человека на руках есть следующие важные документы: право собственности на участок земли, на котором стоит дом; разрешение на строительство; проект строительства; бумаги, описывающие состояние недвижимости.
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимости. Задан 2015-09-12 13:25:41 +0400 в тематике «Недвижимость» Из.
Какое недвижимое имущество классифицируется как недвижимость? Ответ можно найти в статье 130 Гражданского процессуального кодекса.
Перечень видов недвижимости невелик:
- земля,
- участки недр,
- Объекты, прочно связанные с землей, демонтаж которых невозможен без несоразмерного ущерба их целевому использованию,
- здания,
- конструкции,
- строящиеся сооружения.
Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25.
Давайте разложим широкое определение на составные части, чтобы определить соответствующие условия.
Минимальные условия для того, чтобы строительство считалось незавершенным.
Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.
Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:
- постановление из местной администрации;
- свидетельство о праве наследования;
- договор купли-продажи или обмена.
Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:
- кадастровый паспорт строения;
- разрешение постройки;
- декларацию об объекте в двух экземплярах.
Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.
Что будет если не регистрировать ОНС
Действующим законодательством не предусмотрена ответственность за факт отсутствия государственной регистрации. Так как, в соответствии с положениями ст. 131 (пункт 2) ГК подобная регистрация имеет заявительный характер. Однако её отсутствие исключает признание прав на ОНС, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК). То есть владелец объекта не может совершать с ним какие-либо действия по собственному желанию (продажа, дарение, залог, иное).
Если отсутствие регистрации вызвано желанием уклониться от уплаты налогов, автоматически наступает ответственность, предусмотренная статьёй КоАП 19.21 (начисление штрафа). Для юридического лица он может составлять (30-40) тысяч рублей, для должностного лица, (3-4) тысячи рублей. Подобная ответственность наступает при умышленном затягивании ввода готового объекта в эксплуатацию.
Незавершенное строительство: понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.
Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:
- анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
- подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
- юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
- судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
- сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.
Получение нового разрешения.
Исходные условия аналогичны указанным в блоке выше, за исключением того, что срок истёк. Порядок действий мы могли бы порекомендовать следующий:
- Поставить на кадастровый учёт объект. Это можно сделать на основании технического плана с указанием процента готовности. Подтверждением будет выписка из ЕГРН с основными параметрами недвижимости.
- Подготовить пакет бумаг и заявление для обращения за выдачей повторного согласования. Подробно мы разбирали полный комплект актов и процедуру на странице соответствующей услуги на нашем портале. Обращаем внимание, что во всех разделах проекта отражается наличие существующего неоконченного здания на земельном участке, процент готовности и какие конструктивные элементы имеются в наличии в настоящее время.
- Обратиться в администрацию или Минстрой региона. В течение 5 рабочих дней (по закону) новое разрешение или отказ в этом будут выданы.
Банкротство застройщика и признание права собственности
Ранее суды не признавали возможность оформления права собственности на недострой и отказывали в удовлетворении исковых требований. Но, данная практика быстро сменилась противоположной.
Верховный суд в постановлении отметил, что признание права собственности на недострой участниками ДДУ не запрещен законом и является одной из гарантий соблюдения прав дольщиков.
На данный момент возможно признание права собственности на незавершенное строительство через суд исключительно. При этом, суды признают право на помещение или квартиру, выделяя долю каждому участнику во всем объекте.
Например, суд может вынести следующую формулировку в решении: исковые требования удовлетворить. Признать за истцом право собственности на объект со степенью готовности 55%.
В целом, судебная практика по признанию права собственности на объект незавершенного строительства носит больше положительный характер для дольщиков. Суды встают на сторону заявителей и признают право.
Если девелопер нарушает срок сдачи объекта из-за затягивания процесса строительства, то это не будет поводом для обращения в суд за признанием права собственности. Да, в этом случае участник может получить компенсацию и даже расторгнуть ДДУ, если срок сдачи квартиры превышен на 2 месяца. Но,если стройка идет, объект не может быть признан незавершенным.
Использование упрощенного порядка
Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.
Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:
- домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
- домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
- домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.
Подготовка технического плана для постановки на учет объекта незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства или «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам также, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Вам необходимо обратится в Компанию «Региональный кадастровый центр». Наши специалисты изучат все исходные данные по имеющимся у Вас документам и подготовят для Вас технический план.
В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства (ОНС), проектной документации на ОНС сведения о таком объекте недвижимости, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и степени его готовности, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.
Местоположение ОНС на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура ОНС на земельном участке.
Местоположение ОНС на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный ОНС, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Что указать в исковом заявлении
Особое внимание нужно уделить составлению и написанию искового заявления. В нем обязательно указываются сведения о физическом лице, подающем его (адрес, контактная информация), а также об ответчике, то есть застройщике (наименование компании, место нахождения и контакты), который, например, нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Что еще должно иметься в иске:
- полное наименование суда, в который он подан;
- краткое описание ситуации;
- указание на стоимость квартиры по договору и то, что она была полностью выплачена;
- отметка о том что, в срок помещение не было передано истцу, а сама стройка не завершена (с указанием степени ее готовности в процентном соотношении);
- жилой дом зарегистрирован в реестре, дата, когда это было сделано, и учетный номер объекта;
- изложение претензий и сути проблемной ситуации;
- требования и их основания;
- цена иска – на ее основе рассчитывается величина госпошлины;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению.
Если между истцом и ответчиком был не договор инвестирования, а предварительное соглашение о купле-продаже, тогда ссылаться нужно на то, что в указанный в нем срок не был заключен основной договор (вместо предварительного).
Не стоит забывать, что нужно будет оплатить государственную пошлину. Ее размер определяется в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ. Так, необходимо обратиться к оценщику, чтобы он определил текущую стоимость жилого помещения (недостроенного). После этого посчитать размер пошлины, опираясь на указания ст. 333.19 НК РФ. Например, при цене квартиры в 1 000 000 рублей, придется уплатить в бюджет 13 200. Не стоит забывать также и то, что судом в ходе процесса может быть проведена собственная оценка недвижимости. Если эксперт установит, что стоимость квартиры выше, чем было указано истцом, последнему придется доплатить госпошлину.
Имейте в виду! В иск можно включить требование о взыскании судебных издержек и расходов с ответчика. Обычно это происходит, если было вынесено решение в пользу заявителя.
Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства?
Для оформления права собственности на объект незавершенного строительства придерживаются простого порядка действий:
- обращаются к застройщику – на этом этапе важно соблюсти процедуру досудебного урегулирования вопроса и получить от строительной компании письменное объяснение причин задержки, а также техническую документацию о степени готовности здания;
- подготовка и сбор документов, консультирование с юристом – многие пренебрегают квалифицированной помощью, однако подобный шаг существенно облегчает делопроизводство и дальнейшее оформление;
- в районный суд по месту нахождения объекта подают иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, к нему прилагают соответствующую документацию.
В течение пяти дней суд принимает решение о принятии иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства к рассмотрению или его отклонении. Если заявление принимается, назначается дата и место слушания.
Какие документы необходимо иметь застройщику для строительства дома — ЮК «Хелп ДДУ»
Покупка первичного жилья на этапе строительства выгодна. Его стоимость на порядок ниже аналогичных квартир в уже готовом объекте. Но с другой стороны, в долевом строительстве всегда присутствует риск стать инвестором очередного долгостроя и пополнить список обманутых дольщиков.
Как избежать встречи с недобросовестным застройщиком, который регулярно не выполняет своих обязательств, затягивает сроки строительства, строит низкокачественное жилье? Для этого нужно обращать внимание не на рекламные обещания строителей, а на реальные факты.
Чтобы покупка квартиры в новостройке не превратилась в череду неприятностей, необходимо тщательно проверить документацию строительной компании. Какие документы должны быть у застройщика, и как их проверить?
Предварительный договор купли-продажи
Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.
Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.
В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:
- Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
- Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.