Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены обмена квартир между несовершеннолетними». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Форма составления договора мены долями квартиры
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Родственный обмен в форме мены
Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.
При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:
- паспорта сторон сделки;
- два договора соцнайма с ордерами;
- письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
- справки, где указан состав семьи;
- документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.
Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:
- зарегистрирована как служебное жилье;
- является непригодной для проживания;
- расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.
Информация!
Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.
Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья
В настоящее время законом предусмотрено право несовершеннолетнего гражданина владеть недвижимом имуществом абсолютно в любом возрасте. Заботливые родители, пытаясь обеспечить своих отпрысков жилплощадью, оформляют на детей квартиры, дома и дачные участки, причем наделить малыша жильем можно хоть с самого рождения.
Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ.
- в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
- органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.
Законодательство, регулирующее обмен жилья
Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
- Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
- Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
- Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.
Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».
Какие документы потребуются
В том случае, если происходит мена квартир, находящихся в частной собственности (приватизированных или купленных у компаний-застройщиков), сторонам потребуются следующие документы:
- Сам договор мены с указанием в нём всех существенных условий.
- Копии паспортов (или иных удостоверяющих личность документов) обеих сторон сделки. Сами паспорта в оригинале предъявляются при регистрации обмена, но остаются на руках у владельцев. Если в сделке участвуют несовершеннолетние в возрасте до 14 лет – потребуются их свидетельства о рождении.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности каждой из сторон на обмениваемые квартиры.
- Правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на каждую из квартир. Ими могут быть договора купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации и т. д. Это не обязательное требование, однако при их наличии сделка быстрее проходит регистрацию и меньше вероятность отказа.
- Техпаспорт на квартиры.
- Разрешение от органа опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане).
- Нотариальная доверенность – если одна из сторон обмена действует через посредника. Для родителей, действующих от имени детей, она не требуется – достаточно паспорта и свидетельства о рождении ребёнка.
- Справка о количестве граждан, зарегистрированных в каждой из квартир.
- Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Для регистрации сделки она не обязательна, но ускоряет процедуру.
5.1. Сторона 1 и Сторона 2 обязуются передать друг другу объекты, обмениваемые по настоящему договору, свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в нормальном состоянии, пригодном для проживания, с имеющимся на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта, который оформляется одновременно с настоящим договором и является приложением к настоящему договору.
5.2. Обслуживание и ремонт жилых помещений, приобретенных Стороной 1 и Стороной 2 в собственность по настоящему договору, осуществляется ими за свой счет, пользование жилыми помещениями осуществляется Стороной 1 и Стороной 2 с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этих жилых помещениях граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
5.3. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются законодательством Российской Федерации.
7.1. Любая из Сторон настоящего Договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
7.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.
7.3. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
7.4. Стороны не несут ответственности по настоящему Договору, если нарушение условий связано с обстоятельствами непреодолимой силы (со стихийными бедствиями, военными действиями правительственных органов и т. п.), наличие которых должно быть подтверждено [вписать нужное].
Три варианта родственного обмена долями
Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.
Информация!
При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.
Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.
Законодательный регламент
Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?
Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.
Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.
Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.
Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.
Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.
Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.
Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.
О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья
В настоящее время законом предусмотрено право несовершеннолетнего гражданина владеть недвижимом имуществом абсолютно в любом возрасте. Заботливые родители, пытаясь обеспечить своих отпрысков жилплощадью, оформляют на детей квартиры, дома и дачные участки, причем наделить малыша жильем можно хоть с самого рождения.
Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ.
- в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
- органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.