Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: досрочное погашение или платежи по графику?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Как работает график оплаты?
Почти все кредиторы России предлагают клиентам взять деньги в долг по аннуитетной системе. Остальные — по дифференцированной.
Аннуитетная система. Устанавливается график оплаты и вся сумма долга вместе с процентами распределяется равными долями. В итоге заемщик оплачивает ежемесячно одну и ту же сумму.
Дифференцированная система. При дифференцированной системе заемщик оплачивает разные суммы ежемесячно. Вначале заемщик вносит максимальную сумму и со временем ежемесячный платеж уменьшается.
Если у клиента оформлен кредит по аннуитетной системе и он планирует досрочно рассчитаться с долгами, банк предлагает выбрать один из способов: сократить длительность кредита или уменьшить ежемесячные взносы.
Когда заемщик соглашается на сокращение срока кредитования, увеличивается ежемесячный платеж, но итоговая переплата уменьшается. Это актуально в том случае, если досрочное погашение проходит в первые месяцы. Заемщик быстрее расплачивается с долгами, но увеличивается финансовая нагрузка, т. к. приходится больше платить в месяц.
При дифференцированной системе размер переплаты будет меньше, если сократить длительность кредита, т. к. долг и проценты распределяются на весь срок кредитования. При досрочном погашении еще больше возрастает ежемесячный платеж, чем при аннуитетном способе оплаты, но зато переплата будет минимальной.
Переплата не имеет смысла?
Пример 1. Учитывайте ежегодную инфляцию, когда обесценивается национальная валюта. Например, если в прошлом году на отдых с семьей в Анапе требовалось 120 тыс. руб., то в следующем потребуется 160 тыс. руб. Это связано с ростом цен на отели и их обслуживание.
С каждым годом национальная валюта обесценивается, но заемщик продолжает вносить плату по графику и сумма не меняется. Даже если рубль рухнет на 10−15%, заемщик будет продолжать вносить ту же сумму, которая прописана в кредитном договоре.
Пример 2. Клиент ежемесячно платит долг по кредиту банку, но у него появились свободные деньги от продажи имущества, драгоценностей или автомобиля. Возникает вопрос: «Внести большую часть оплаты по кредиту и уменьшить финансовую нагрузку или попытаться заработать?»
Заемщик открывает депозит под 8−10% годовых и вкладывает деньги, вырученные от продажи имущества. В итоге удается накопить сумму, заработать на процентах и рассчитаться с долгами.
Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду
Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.
Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.
Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Выгодно ли досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах
Если вы желаете быстрее избавиться от долга, необходимо предварительно рассчитать схему досрочного погашения, приняв решение: выгодно это делать или нет.
Процедура досрочного погашения предполагает два варианта действий:
1. Досрочное частичное погашение кредита.
В этом случае можно вносить досрочные платежи маленькими суммами или большими, при этом количество ежемесячных платежей или срок кредита будут меняться. Это зависит от политики погашения банка или выбора заемщика, если кредитно-финансовое учреждение предоставляет возможность выбирать.
Плюс аннуитетных платежей в данном контексте – приблизительно равномерное снижение и тела кредита, и начисляемых процентов (если погашение идет в счет уменьшения величины ежемесячных платежей). Если же речь об уменьшении срока кредитования, очевидных плюсов нет. Экономии на досрочках в таком случае добиться не удастся.
Пример: берем 100 тысяч под 16,9% на год. Имеем 12 одинаковых платежей по 9,1 тысячи рублей. Если ежемесячно вносить по 2 тысячи сверх платежей по графику, делать это в счет снижения их величины, к концу срока обязательный платеж снизится до 2,7 тысячи рублей (плюс 2 тысячи, которые регулярно уплачивались). Сумма переплат станет меньше на 5-6 тысяч рублей.
Если дело касается уменьшения срока кредитования, все иначе: внеся, скажем, 9,1 тысячи рублей в день выдачи кредита, мы просто снизим срок до 11 месяцев. Сумма переплат останется неизменной. Единственное преимущество – возможность быстро погасить кредит.
Итак, первый – самый выгодный способ досрочного погашения.
Рассмотрим еще один интересный вариант действий.
2. Полное досрочное погашение.
В данном случае при досрочном погашении все выгоды очевидны: чем раньше осуществляется полное погашение кредита, тем меньше заемщик выплачивает процентов.
Пример: те же 100 тысяч, сроки и ставка. Решившись на досрочное погашение долгов, вместо 108 тысяч рублей заемщик суммарно выплатит только 104-105 тысяч. Экономия небольшая.
Таким образом, аннуитет выгодно гасить досрочно. Особенно если сроки кредитования достигают нескольких лет: начисленных на тело кредита процентов будет больше.
Для сравнения пример: 100 тысяч, 36 месяцев, 16,9% годовых. Суммарная переплата — 28 тысяч рублей (против 8-9 для 1 года).
Возможные недостатки досрочного погашения
Что касается вероятных недостатков:
1. Некоторые банки, запрашивая в бюро кредитных историй информацию о платежном поведении потенциальных клиентов, могут негативно принять факт (факты) досрочного погашения.
Пример: вы регулярно на протяжении нескольких лет брали кредиты и закрывали их раньше срока, тем самым лишая банки самого ценного – заветных процентов. Вероятность получения отказа при очередном обращении возрастает. Банкам не нужны такие клиенты, которые будут рассчитываться с долгами быстро.
2. При условии, что сумма досрочного погашения маленькая (к примеру, 500 рублей при суммарном остатке задолженности в 150 тысяч), она будет записана банком в счет снижения последнего платежа. При этом не изменится ни срок кредитования, ни величина обязательных платежей.
Есть и некоторые ограничения, создающие препятствия для досрочного покрытия долга.
Пример: условия договора. Некоторые банки накладывают мораторий на досрочное погашение в течение определенного срока, например, на первые 6 месяцев действия кредитного договора. Хуже, если запрет действует весь период кредитования.
Пример: вернемся ко второму пункту, где некий заемщик пытался внести 500 рублей на кредитный счет с суммарным долгом в 150 тысяч. Слишком маленькая сумма может быть не принята банком в счет досрочки, что обусловлено политикой банка и положениями договора.
Совет: досконально изучайте все условия кредитования, прописанные в договоре.
На чем еще можно выиграть при сокращении платежа
Страховка по ипотеке может быть довольно большой. По закону обязательно застраховать только само имущество, но некоторые заемщики для спокойствия страхуют свою жизнь и здоровье. Очень часто такой вид страховки навязывает сам банк, обещая сниженную ставку по кредиту. Но, прежде чем согласиться, необходимо произвести простые расчеты.
Чаще всего сумма переплаты по кредиту будет примерно равна сумме этой банковской страховки. А вот в сторонней организации она может обойтись намного дешевле. Отказаться от навязанной страховки клиент имеет право в течение 14 дней, пока действует так называемый «период охлаждения». Если страхование все-таки оформлено, то можно вернуть часть суммы, погасив кредит досрочно.
Чаще всего страховка оформляется на год. Если вы закроете долг перед банком за полгода — по закону должны получить половину суммы обратно. Но! Это справедливо только если обратное не прописано в договоре! Внимательно читайте документы до того, как поставить свою подпись.
Российское законодательство стоит на защите интересов заемщиков, позволяя им не только досрочно погашать свои кредиты перед банками, но и выбирать порядок действия с остатком суммы. В частности, клиенты коммерческих банков могут согласиться на уменьшение регулярного платежа или на сокращение срока выплат. Однако, большинство граждан, сами того не ведая, терпят убытки, выбирая неправильный вариант. Как же правильно воспользоваться привилегией выбора?
- Во-первых, проценты по займу, как правило, начисляются на остаток долга. Соответственно, чем большее время они будут начисляться, тем большей окажется выгода финансового учреждения.
- Во-вторых, если уменьшается размер регулярных платежей, то платежеспособность клиента растет, что сокращает риск просрочки в погашении займа.
- В-третьих, сохранение клиента повышает вероятность использования им иных услуг банка – рефинансирования, обслуживания кредитной карты (если таковая привязана к займу), приобретения ценных бумаг в обмен на долг и т.п.
Когда лучше согласиться на уменьшение суммы
Та же история с ипотекой в 1 млн рублей выглядит на графике выплат таким образом при уменьшении суммы.
Переплата выйдет больше по сравнению с уменьшением срока: 316440.96 против 294015.81. Выгода от однократного досрочного погашения с уменьшением платежа составить чуть более 17 тысяч рублей. Получается, минимизировать ежемесячную сумму не очень выгодно? Не совсем так.
Если у вас в договоре нет ограничений по количеству досрочных погашений, можно продолжать вносить сэкономленные деньги каждый месяц. Тогда этот вариант является почти экономически эквивалентным предыдущему.
Система выплат с уменьшением суммы платежа поможет, например, в сложной финансовой ситуации, при уменьшении дохода заемщика. Снижение суммы вносимых средств, естественно, поможет пережить кризис и не допустить просрочек. Эксперты по семейным финансам советуют, если есть выбор, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, придерживаться такой стратегии:
- брать на максимально возможный срок;
- при первой же возможности вносить оплату досрочно.
Ведь лучше быть с квартирой в собственности, хоть и переплатить на 10 тысяч больше, чем рисковать единственным местом для жилья после временного личного финансового кризиса.
Чтобы выяснить, что выгоднее при досрочном погашении: срок или сумма, необходимо знать вид платежа и способ начисления процентов. Последний процесс осуществляется по 2-м методам: дифференциальный, аннуитетный. Кредитные структуры по умолчанию применяют второй способ. Он выгоден банкам и частично комфортен клиентам.
Аннуитетное начисление платежей заключается в следующем: заемщик выплачивает фиксированную сумму на протяжении всего срока действия договора. При этом начисляются проценты на остаток задолженности и части основного тела займа. Если договор долгосрочный, в первые годы уровень процентов максимальный. Постепенно значение показателя снижается. Такой способ расчета способствует увеличению суммы, идущей на погашение основной задолженности.
Если долг выплачивается по дифференцированной методике, размер платежа постепенно будет сокращаться. Первые выплаты будут максимально высокими. Сам платеж состоит из следующих составляющих:
- фиксированная сумма, с помощью которой погашается основной долг;
- проценты, начисляемые на остаток займа.
Какой вариант выбрать по кредиту
При выборе между уменьшением срока кредита и снижением суммы ежемесячного платежа необходимо попросить банковского работника предоставить для каждого варианта такие значения:
- количество оставшихся месяцев кредита без досрочной выплаты и с ней;
- размер ежемесячного платежа до досрочной выплаты и после нее;
- итоговая сумма переплаты до досрочной выплаты и после нее.
Далее необходимо сопоставить полученные значения со своими финансовыми возможностями, после чего выбрать подходящий вариант.
Также можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка. Калькулятор содержит обязательные к заполнению поля – сумма, ставка, срок кредитования, дата начала и тип платежей, что уменьшается (ежемесячная сумма или срок). По кредиту составится график платежей.
После этого необходимо указать сумму досрочного погашения в каждом месяце, а затем посмотреть статистику по кредиту.
Варианты поведения заемщика
В зависимости от имеющегося запаса денежных средств заемщик выбирает один из возможных способов погашения действующего кредита досрочно: не полное погашение или полное. Чаще всего выбирают частичное погашение, поскольку полное погашение, хоть и выгоднее, но обходится дороже. При таком варианте должник вносит сумму на счет, которая больше запланированного графиком ежемесячного взноса. После такого внесения график меняется, становясь более выгодным для заемщика.
Даже если в дальнейшем заемщик не будет гасить кредит досрочно, сумма ежемесячного взноса по новому графику будет меньше. Насколько меньше? Это будет зависеть от внесенной суммы и доли, которая уже погашена.
Полное погашение предполагает внесение всей суммы оставшегося долга на счет единовременно, при этом обязательство закрывается досрочно, а должнику возвращается часть процентов за пользование банковскими деньгами. Автоматически все эти действия «провернуть» не получится. Каждый этап, начиная с внесения суммы на счет, и заканчивая возвратом процентов, а также части страховой суммы требует согласования и составления определенных документов. Если сделать это без ведома Сбербанка, средства будут списаны лишь в объеме обычного ежемесячного платежа и заемщик не получит той выгоды, на которую рассчитывал.
Отзывы клиентов об ипотеке Примсоцбанка
Как рассчитать излишне уплаченные проценты
В коммерческих кредитах аннуитеты не очень распространены, чаще всего их можно встретить в потребкредитовании. У кредитования коммерческих организаций имеются свои особенности – досрочный возврат кредита для них запрещен по инициативе заемщиков. В этом случае возврат процентов возможен лишь тогда, когда банком досрочно взыскивается задолженность по причине ухудшения обеспечения по кредиту.
Если вы желаете рассчитать, какие суммы вам придется вносить по кредиту при аннуитетной форме платежей, а также то, как они изменятся после досрочного погашения, то воспользуйтесь кредитным калькулятором аннуитетных платежей, размещенным на данной странице.
Аннуитет от латинского annuus, ежегодный, годовой, означает как финансовую ренту и отражает в числовом выражении график выплат:
- долга;
- процентов;
- прочих обязательств, разбитых на определенные равные промежутки времени, вносимые должником в равных частях.
Платежи, рассчитанные по такой форме, облегчают ипотечному заемщику первоначальные выплаты, и позволяют спланировать ежемесячный бюджет.
Различают два вида аннуитета – постнумерандо и преднумерандо, каждый из которых привязан к дате выплат, которую определяет приставка пост или пред:
- в первом варианте оплата производится в конце отчетного периода;
- во втором непосредственно перед его началом.
Для обоих видов расчет платежей определяется на основании формулы использующей коэффициент аннуитета.
Оптимизация выплат по кредиту
Запрет на досрочное погашение упразднен на законодательном уровне и в 2019 году рассчитаться с банком может любой желающий. Этот процесс связан с рядом нюансов, и носит индивидуальный характер. Поэтому следует разобраться, что выгодней при частичном досрочном погашении кредита, уменьшать срок или сумму платежа.
Основные термины:
- с понятием определения «срок кредита» ни у кого не возникает трудностей. Это ограниченный договором период, в который заемщик обязуется вернуть денежные средства;
- сумма платежа ― минимальные ежемесячные выплаты, обусловленные кредитным договором. При этом платы могут быть фиксированными (аннуитетная форма) и плавающими (дифференцированная);
- досрочное погашение ― частичный или полный расчет с финансовой организацией сверх суммы обычной оплаты.
Банки предоставляют плательщикам на выбор два варианта для снижения финансовой нагрузки. После подробного рассмотрения каждого в отдельности станет понятнее, как выгоднее погасить кредит досрочно: уменьшая платеж или срок.
Аннуитетный калькулятор
В этой статье мы не станем сравнивать аннуитетный и дифференцированный тип кредитования, тем более этому посвящена отдельная статья. О выплате кредита по системе дифференцированных платежей слышали все, свою популярность она набирала многие годы, а с понятием аннуитетный кредит столкнулись совсем недавно. Прежде, чем углубляться в кредитные дебри, мы скажем сразу, Вы ничего не потеряете, кроме 3-5 минут на финансовую грамотность. Для конструктивного описания о том, как рассчитывать выплаты по такому займу и учиться использовать аннуитетный калькулятор, разберёмся, что это вообще такое.
Аннуитет предполагает погашение задолженности по кредиту платежами равного размера. Суть в том, что часть суммы, с помощью которой гасится основной кредитный взнос поэтапно увеличивается, а доля, которую выделяют на проценты наоборот уменьшается. Здесь мы когда-то добавим график, как это выглядит, но пока представьте это в своей голове.