Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в кооперативе — назад в СССР?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Желая обзавестись жильем, советские граждане могли вступить в жилищный кооператив, который создавался на предприятии, в городе или в его определенном его районе. Кооператив получал ссуду от какого-то предприятия или государства. На эти средства строился многоквартирный дом.
Чтобы вступить в кооператив и стать в очередь на получение жилья, человек должен был внести вступительный пай, а потом выплачивать ежемесячные взносы. После окончания строительства квартиры распределялись межу очередниками. Уже заселившись в свои квартиры, люди продолжали выплачивать ежемесячные взносы, пока долг ссудодателю не будет погашен.
По сути, кооператив чем-то похож на современную ипотеку. Но важным отличием является отсутствие грабительского процента.
Жилой фонд предприятий
Проще всего получить квартиру было работникам крупных предприятий. Государство разрешало этим организациям строить дома для своего персонала. Но вот объемы строительства зависели от многих факторов, таких как перспективы развития, необходимость в расширении кадрового состава, месторасположение и многое другое. Также предприятия могли получать определенную долю в государственном жилищном строительстве.
На разных предприятиях разнились сроки получения квартир. Где-то жилье давали уже через несколько месяцев (например, на периферии, где образовывались новые предприятия), а где-то приходилось ждать по нескольку лет (в Москве и других крупных городах.
Интересно, что каждое предприятие должно было отдавать 10% собственного жилого фонда исполкому для обеспечения квартирами льготников, а также сотрудников непроизводственной сферы и предприятий, не имеющих собственного жилого фонда.
Комментарии к ст. 129 ЖК РФ
1. В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан — членов кооператива и прекращения такового у юридического лица — кооператива:
во-первых, членство в кооперативе;
во-вторых, пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
в-третьих, полная выплата паевого взноса.
Следует обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса — гражданин.
2. В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.
3. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии — для приобретения на него права собственности.
Некоторые трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР» — первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.
С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма была воспроизведена в ГК РФ.
4. В связи с принятием названных законодательных актов граждане — члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права — права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Данный член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе, выйти из него либо объединиться с другими собственниками жилых помещений в товарищество собственников жилья . Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке .
———————————
О товариществах собственников жилья см. разд. VI комментируемого Кодекса.
См.: п. 3 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195.
5. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.
Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (см. ст. ст. 36 — 48 ЖК и комментарий к ним).
Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона отменена, полагаем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.
ЖСК начинается с устава
Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.
Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.
После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете.
Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.
Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.
Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.
Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.
Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы — вступительный и ежемесячные. Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства. Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.
По Закону рассмотрение документов проводится сотрудниками Росреестра в течение двух недель, в отдельных случаях процедура может затянуться на 30 дней.
Госпошлина за оформление составляет 1000 рублей.
В приёме заявления могут оказать по причине неполного пакета представленных документов, а также в том случае, если лицо, обратившееся за регистрацией, не имеет прав на данную недвижимость.
Если член ЖСК не может подать заявление на регистрацию прав самостоятельно, допускается оформление по нотариально заверенной доверенности.
О том, выгодно ли приватизировать квартиру через риэлтора, вы можете узнать из нашей статьи.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
- обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
- формирование списков граждан;
- направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
- формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
- создание и регистрация ЖСК;
- предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
- принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
- подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
- строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
- передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.
С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.
Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.
Как люди получали жилье
В СССР было несколько способов получить собственное жилье:
До шестидесятых годов самостоятельная постройка жилья на арендованных у государства участках была очень популярной. В населенных пунктах активно застраивались участки, но после принятия новых земельных законов ситуация поменялась. Участки предоставляли не всем желающим, а только многодетным семьям, заслуженным лицам или по блату.
Основным способом получения жилья с начала 60-х годов стала государственная аренда. С ней тоже не все было просто. Существовало две очереди распределения квартир – от предприятия или от горисполкома. В каждом из случаев люди получали жилье из резерва в порядке очереди. Получить исполкомовское жилье могли:
Ведомственное жилье давали работникам предприятий. Чаще всего молодые специалисты получали комнату в общежитии. После рождения первого ребенка они могли расширить жилплощадь до однокомнатной квартиры. Более просторное жилье удавалось получить за особые заслуги или при увеличении семьи. При выделении квартиры учитывалось наличие детей и их пол, количество квадратных метров полезной площади по месту прописки, семейное положение.
Бывали ситуации, когда люди оставались в неблагоустроенном жилье и не могли получить лучшее. Например, так случалось, если человек оставался без прописки по воле родственников. Без нее не брали на работу, а без трудоустройства не выделяли квадратные метры в аренду. Получить право на жилье было очень сложно. Легче всего было получить удобную квартиру тем, кто решил жить в небольшом развивающемся городе, и работающим на заводе, который образует этот населенный пункт.
Квартира в Печатниках за 1 млн рублей
Теперь о стоимости жилья в столице. «Во главу угла вставал вопрос московской прописки, – вспоминает журналист портала «Квартира в Москве» Алла Насонова. – Если ее не было, то цена вопроса доходила до 50 тыс. руб.». На квартиру (как правило, на окраине) уходило порядка 3-7 тыс. руб., а остальные деньги шли на организацию прописки в Москве. Конвертируем эти суммы в современные деньги. Получается, столичная прописка стоила около 8-9 млн руб., а в эту сумму бонусом входило квартира стоимостью в пределах от 500 тыс. до 1,3 млн руб.
Строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов
Что можно было купить за 3-7 тыс. советских рублей, если прописка уже имелась? По словам эксперта рынка недвижимости Ирины Помигуевой, за 3,5 тыс. руб. человек мог приобрести однокомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме в Печатниках. В то время в этом районе строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов. Трехкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в этих домах стоила 8,1 тыс. руб.
Понятие кооперативного дома
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.
Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.
Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.
Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода
Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Приватизация
Назад
Опубликовано: 28.01.2018
Время на чтение: 6 мин
Как узнать номер лицевого счета ЖКХ по адресу?
60
Право на проживание в кооперативной квартире есть у всех участников кооператива, но чтобы продать, обменять или передать по наследству такую квартиру, её необходимо приватизировать. Оформление прав на кооперативную жилплощадь возможно при соблюдении ряда условий.
- Понятие кооперативной квартиры
- Как приватизировать кооперативную квартиру? Список документов
- Порядок действий
Проблемы оформления кооперативной собственности
Оформление кооперативной квартиры в собственность. Фото № 2
Пайщики кооперативов часто сталкиваются с различными ситуациями, которые не позволяют полноправно распоряжаться ими квартирами.
Вызвано это особым правовым статусом такого жилого помещения. Сразу после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, любые жилые помещения, находящиеся в нем, на праве собственности принадлежат именно жилищному кооперативу. Граждане, которые выплатили пай, являются пользователями квартир. То есть они имеют право проживать в них, но не могут полноправно распорядиться (продать, подарить).
Поэтому чтобы стать собственником жилья, пользователь обязан оформить данное жилое помещение в свою собственность. Чтобы сделать это, нужно предоставить в регистрационные органы определенный пакет документов, без которого никакой регистрации не будет.
Если таких документов нет в кооперативе (например, утеряны), тогда бремя их восстановления ложится на пайщика. В некоторых случаях доказывать свое право на жилье приходится через суд.