Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты.
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Особенности договора страхования
Когда страхование застройщиков 214 ФЗ осуществляется страховой компанией, между ними заключается двусторонний договор, а выгоду по нему получает дольщик, хотя, как правило, сам он не принимает участия в подписании данного договора. Причем совершенно неважно, кто им является: физическое, либо юридическое лицо или ИП. Закон допускает также передачу своих прав на данную жилплощадь другому лицу, о чем застройщик сразу же уведомляет страховщика, и между ними заключается дополнительное соглашение, в котором указывается новый дольщик. При этом все права на квартиру, которые имел прежний дольщик, сохраняются и у нового.
Договор начинает действовать только после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Срок его действия определяется исходя из сроков завершения строительства, которые указаны в проектной документации, а также в соответствии с ДДУ. При этом страховка действует еще как минимум два года после наступления срока передачи жилья лицу, вложившему свои средства.
Контроль за соблюдением обязательств застройщиком
ВАЖНО !!!! Контролирующим органом считается Росреестр, недавно переименованный в Роснедвижимость. Отказом в регистрации может служить отсутствие соглашения страхования, а также финансовая несостоятельность для выплаты страховых премий.
В регионах контроль над работой строительных организаций дополнительно организовывает прокуратура и некоторые исполнительные органы власти. Компенсационный фонд также помогает собирать денежные средства со строителей и управлять ими для уравнивания выплат дольщикам разорившихся компаний.
Если Компенсационный фонд продолжит работу в этом направлении, то вскоре будет возможен отказ от работы со страховыми компаниями, а Роснедвижимость и местный муниципалитет будут находиться во главе контроля.
Обязанности страхователей
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
Предлагаем ознакомиться: Договор На Покупка Оборудование У Физического Лица — Московский Юрист
По сути, это основные обязанности компании.
- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.
Страхование застройщиков – от чего оно защищает и как работает?
В прошлом году на рынке новостроек страны произошли заметные изменения – появилось обязательное страхование ответственности застройщиков. В чем его суть и что это страхование дает дольщикам, рассказывает исполнительный директор Sezar Group Гасан Архулаев.
С начала 2014 года действуют поправки к Федеральному закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, а именно определения, которые регламентируют порядок страхования гражданской ответственности застройщика по исполнению своих обязательств перед дольщиком (статья 15.2). Что это значит? Фактически установлен дополнительный регламент, который обеспечивает выполнение застройщиком обязательств по передаче дольщику объекта долевого строительства – страхование гражданской ответственности.
В чем плюсы этого страхования для покупателей и застройщиков?
Сейчас если суд признает застройщика банкротом или обратит по иску дольщиков взыскания на земельный участок, на котором ведется стройка, то у каждого дольщика появится возможность вернуть свои средства. Страховая компания выплатит им стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия.
Для застройщика это еще и репутационный инструмент. Дополнительный способ страхования и обеспечение более безопасной схемы финансирования строительства делают проект девелопера более интересным в глазах потенциальных дольщиков. Кроме того, банки более охотно идут на выдачу ипотечных кредитов на квартиры от квалифицированного застройщика.
Как происходит страхование ответственности застройщика?
Раньше застройщик предоставлял залоговое обеспечение либо поручительство. Теперь обеспечение должно определяться застройщиком либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Застройщики выбрали вариант страхования гражданской ответственности. Объясняется это тем, что банки, охотно кредитуя граждан под залог доли в строящемся доме, крайне неохотно кредитуют (поручительство фактически является формой кредитования) строителей.
Банки считают поручительство за застройщика более рискованным, чем ипотечное кредитование дольщиков. Причин, по мнению банков, достаточно, одна из основных – слабое финансовое положение застройщика, которое оценивается на основе финансовой отчетности.
Также банки учитывают квалификацию проектной команды, опыт ранее реализованных объектов.
Существует еще одна причина, по которой банки неохотно выступают в качестве поручителей застройщиков. Дело в ответственности банка, которая не ограничивается уплаченной дольщиком ценой квартиры, как у страховой компании. Банку могут предъявить штрафные санкции, которые дольщик взыскал с застройщика.
- Losevsky Pavel/Fotolia
- Не пропустите:
- Отказ от ДДУ изменит рынок недвижимости России
- Сдача дома затянулась, что делать?
- Главные риски при покупке квартиры в новостройке
- Хочу купить квартиру – с чего начать?
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Цена страховки долевого строительства
Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.
Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.
Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.
Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты. На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.
Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком. Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока. В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.
Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.
В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».
Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).
Необходимые документы
Для того, чтобы заключить договор страхования, необходимо подготовить определённый пакет документов.
В их число должны входить следующие из них:
- Проектная документация строительства.
- Обязательно должно быть получено разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
- Нужно оформить соглашение по долевому строительству.
- Должны быть предоставлены копии уставных документов застройщика. Причём, при их предоставлении необходимо будет предъявить оригиналы этих документов.
- Составляется технико-экономическое обоснование строительства.
- Оформляется комплект документов по финансовой отчётности.
- В обязательном порядке должны быть предоставлены все имеющиеся данные о кредиторах застройщика вместе с соответствующими документами.
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2020 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
- Участие застройщика в холдинге.
- Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
- Финансовая устойчивость.
- Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
- Этап строительства.
- Срок сдачи.
- Количество дольщиков.
Таким образом, страхование застройщика обеспечивает защиту интересов дольщиков, наряду с прочими положениями 214 Федерального закона. При этом упор делается на сохранность вложенных в строительство денежных средств. То есть, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств мерой обеспечения возмещения возможного вреда выступает денежная страховая выплата, а также залог земли.
Выплата компенсаций возложена на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или Общество взаимного страхования, другими словами, выбранный поручитель застройщика. Банковская гарантия – удовольствие сегодня очень дорогое, да и не каждое кредитное учреждение предоставляет такую услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.
○ Особенности нововведения
Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.
Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.
1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.
2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.
3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.
4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:
- стоимости объекта;
- среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.
Законом также ограничивается максимальный объем премий.
Страховыми признаются такие случаи:
- прерывание строительства;
- банкротство застройщика;
- неполучение жилья;
- отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.
Изменения законодательства
В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.
— минимальный срок работы – 5 лет;
— уставный капитал 200 млн;
— стоимость имущества — 1 млрд рублей.
Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.
Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ.
Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.
Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.
Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.
Подтверждается это следующим набором документов:
- решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
- выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.
По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.