Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в Тюмени». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Как выбрать лучшие условия рефинансирования
При оформлении потребительского перекредитования ипотечного займа рекомендуется обращать внимание на следующие характеристики нового договора:
- Процентная ставка. Один из ключевых критериев выбора. Рекомендуется остановиться на предложении, по которому процент будет отличаться на 1-2% годовых или больше.
- Требования банка. Если клиент не соответствует базовым требованиям кредитора, заявку отклонят. Это негативно скажется на кредитной истории.
- Дополнительная страховка. Страхование связано с дополнительными расходами, без него договор рефинансирования ипотеки не одобрят. Можно выбрать тот же банк для повторного заключения договора со старой страховкой.
- Документы. Некоторые банки одобряют перекредитование ипотеки по двум документам. Клиенту не понадобится повторно собирать справки.
- Дополнительные бонусы. Часто заемщики подпадают под программы с господдержкой на покупку жилья, но по существующему кредитному договору нельзя изменить условия. С господдержкой работают Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ и другие крупные организации.
Как работает рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.
Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!
В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.
Что дает рефинансирование ипотеки и отличия от других льготных программ
Рефинансирование проводится с целью консолидации всех кредитов (объединения) и снижения кредитной нагрузки на человека. Перед тем, как провести эту процедуру, нужно изучить все детали предложения. Это позволит понять, что конкретно даст вам рефинансирование.
В целом положительные последствия рефинансирования заключаются в таких факторах:
- Объединение кредитов: гражданской ипотеки, автокредита, кредита наличными и так далее. Консолидация подарит возможность выплачивать ежемесячные платежи только раз в месяц. Самостоятельные расчеты упрощаются: легче контролировать один кредит, чем несколько.
- Можно поменять дату платежа. Например, если раньше вы платили 20 числа, 25 числа, 13 и 16, то теперь можно все перенести, скажем, на 1 число каждого месяца, в зависимости от вашего удобства.
- Объединение под более низкий процент с возможностью досрочного погашения. Конечная переплата часто по цене на сотни тысяч рублей меньше.
- Оформление без поручителей, часто — по паспорту. Процесс в особенности упрощается, если рефинансирование происходит в банке, клиентом которого вы являетесь. Разрешение у сторонних банков тоже можно не брать — рефинансирование оформляется по желанию клиента, то есть сторонние банки в этой сделке так и так выиграют.
Но рефинансирование — это не единственная услуга, если срочно потребовались льготные программы. Вы наверняка слышали о реструктуризации или ипотечных каникулах? Не стоит путать рефинансирование ипотеки с реструктуризацией или с отсрочкой — это разные процедуры.
Рефинансирование ипотеки в банках Москвы
Чаще всего банки Москвы рефинансируют ипотечные кредиты других кредитных организаций.
Причем иногда выделенную сумму можно потратить не только на погашение ипотечного кредита в другом банке, но и чтобы закрыть потребительский кредит или задолженность по карте.
Своим клиентам банки обычно предлагают не переоформлять договор ипотеки, а просто написать заявление на понижение ставки, т.е. провести реструкторизацию долга. Но эта услуга доступна не во всех банках и иногда за нее приходится заплатить комиссию.
Как правило, наиболее выгодные условия рефинансирования банки предлагают своим «зарплатным» клиентам, заемщикам с отличной кредитной историей, согласным на подключение дополнительных страховых программ.
Справка от предыдущего банка
И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.
По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.
В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.
Насколько существенной может быть экономия при рефинансировании?
На первый взгляд может показаться, что снижение 1–2% не очень значительно. Но в случае с ипотечными кредитами даже небольшое изменение процентной ставки может привести к огромной экономии.
Например, вы взяли кредит на 15 лет под 9% годовых, чтобы приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет 30,5 тыс. рублей.
Через 2 года у вас появилась возможность воспользоваться ипотекой со ставкой 7,4% годовых. Вы можете взять кредит на 13 лет для выплаты остатка, который к этому моменту составит примерно 2,8 млн рублей. Ежемесячный платеж снизится до 28 тыс. рублей, а общая экономия благодаря рефинансированию составит около 400 тыс. рублей.
Что дает рефинансирование ипотеки
- Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
- Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
- Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.
За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.
Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:
- разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
- клиент выплачивает два ипотечных кредита;
- с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
- у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
- заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
- пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
- клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
- Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.
Рефинансирование будет успешным, если:
- грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
- правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
- согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Условия рефинансирования ипотеки в 2023 году в банке ВТБ
Ознакомьтесь внимательно со всеми условиями, так как Вы можете попасть в льготную категорию клиентов и получить минимальную процентную ставку.
| Процентные ставки | 7,4% для семей с еще одним ребенком, рожденным в прошлом году. 8% для зарплатных клиентов банка ВТБ 8,2% для клиентов других банков, не входящих в группу ВТБ |
| Сумма кредита | до 30 млн руб., но не более 90% от рыночной стоимости квартиры |
| Срок кредита | до 30 лет, без подтверждения дохода — до 20 лет |
| Комиссия за перевод в другой банк | 0 руб |
| Комплексное страхование | страхование недвижимости: обязательно страхование жизни и трудоспособности: по желанию страхование от утраты права собственности для вторичного жилья: по желанию в первые 3 года после покупки |
| Недвижимость | новостройка или вторичное жильё если новый дом ещё не сдан в эксплуатацию, он должен быть аккредитован ВТБ |
| Рефинансируемая ипотека | в рублях выдана 6 месяцев назад или раньше нет просроченной задолженности |
Когда рефинансирование выгодно?
Однозначного ответа на этот вопрос нет — всё индивидуально. Принято считать, что рефинансировать ипотеку выгодно, если новая ставка на 2% ниже существующей. Стоит обращать внимание и на остаток срока по кредиту. Если платить осталось меньше половины срока — скорее всего, рефинансировать заем будет не выгодно. Большая часть процентов по ипотеке выплачивается в первые годы. Такая особенность у аннуитетных платежей.
Иногда рефинансировать ипотеку можно в своем банке путем подачи заявления на перерасчет процентов. Это дешевле и проще — не нужно заново собирать весь пакет документов и переоформлять страховки. Но большинство банков не позволяют рефинансировать ипотеку, оформленную у себя.
Плюсы и недостатки ипотечного рефинансирования
Решение всех вопросов, касающихся главного имущества семьи – недвижимости, требует крайне взвешенного подхода. В этом деле нет мелочей. Значительные средства расходуются долго, каждый процент и даже его доля за время погашения выражается солидной суммой.
Помимо очевидной выгоды от снижения годовой ставки, существуют скрытые от непосвященных минусы. В пользу решения «оставить все как есть» тоже имеются аргументы. Люди по своей природе инертны, а внушенные с детства представления об обязательности выполнения взятых обязательств препятствуют стремлению к пользе. Да и будет ли она?
Это – главная причина сомнений. Общеизвестно, что процедура рефинансирования ипотеки связана с затратами и хлопотами. По своей сути она аналогична получению нового кредита под залог приобретаемой недвижимости и даже сложнее. При смене банка нужно не только предоставить материальное обеспечение, но и «забрать» ипотеку у прежнего кредитора. А вдруг он будет возражать и препятствовать?
Второй момент: насколько оправданы расходы? А они будут, причем не только разовые. Страхование имущества, здоровья и жизни нужно оплачивать ежегодно. И время тоже тратится, а оно имеет денежное выражение. Если вся экономия за 12 месяцев равна недельному заработку, то зачем огород городить?
Эти рассуждения справедливы. Но экономика не терпит эмоций, ей подавай цифры и расчеты.
Возможные причины отказа в перекредитовании
Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.
Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.
Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.