Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Многоконтурный земельный участок путем объединения земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 60 Порядка ведения ГКН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 №42 (утратил силу с 01.01.2017), в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Наиболее характерным примером современного единого землепользования является садоводство, в котором имеются отдельные участки. В кадастре общее пространство садоводства имеет собственный номер и является участком единого землепользования, в котором имеются участки с собственными кадастровыми номерами, то есть обособленные участки.
Помимо этого, ранее отмечался пример совхоза или подобного сельскохозяйственного предприятия, которое имеет общий участок, но может подразделяться на обособленные.
В целом примеров может существовать огромное количество, но если представлять себе суть подобных участков, то не трудно определить является ли то или иное объединение участков единым землепользованием или не является. Следует только различать многоконтурные участки и участки единого землепользования, так как для них применяется разная правовая база, но в целом система кадастрового учета фактически идентична.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Раздел многоконтурного земельного участка
Раздел многоконтурного земельного участка отличается от раздела обычного земельного участка. В чем это проявляется? Обычный земельный участок при разделе прекращает свое существование и каждый образовавшийся участок становится новым.
Многоконтурный земельный участок так и остается, просто увеличивается количество частей. НО! В отношении с владельцем положения для многоконтурного земельного участка остаются такие же, как и для обычного.
Помимо того, что люди задаются вопросом: «А можно ли делить многоконтурный земельный участок?» — у них возникает проблема, какие документы необходимы. Ниже будет представлен полный список документов, где при отсутствии одного возникнут серьезные препятствия для раздела.
Под составом единого землепользования понимается то или иное количество обособленных участков, которые являются частью данного участка. Эти участки имеют собственные границы и геодезические данные, внесены в кадастровый реестр под отдельными номерами и могут отдельно уточняться, объединяться и подобное.
Следует отметить различие между обособленными и условно обособленными участками, которое заключается в расположении контуров этих участков. Так, обособленные участки имеют контур который прилегает к другим территориям, не входящим в единое землепользование.
Условные участки, в свою очередь являются смежными, то есть прилегающими к другим участкам единого землепользования, но разделенными условными кадастровыми границами.
Продажа земельного участка единое землепользование
Примерами могут быть как крупные сельскохозяйственные или садоводческие объединения, которые имеют много земельных участков, разделенных дорогами или другими, не принадлежащими им площадями, так и дачник, огород которого находится через дорогу от дома. После преобразования участкам земли присваивают новые кадастровые номера, а для исходного в измененных границах номер остается.
Статус составного участка сохранялся, если в едином землепользовании после раздела оставалось как минимум 2 отдельных участка.
При этом уже сейчас необходимо решить главную проблему, которая напрямую связана с категориями земель и тормозит реализацию отдельных национальных проектов. Я говорю о процедуре перевода земель из одной категории в другую. Эта процедура непрозрачна, содержит в себе коррупциогенные факторы и требует коренного пересмотра, — утверждает Абрамченко.
С этого момента собственник нескольких обособленных участков мог зарегистрировать их как один объект недвижимости и получить для него один кадастровый номер. Правила учета единых землепользований чуть позже были уточнены в приказах Росземкадастра № П/206 от 26 августа 2003 года и № П/119 от 15 июня 2001 года.
Методы и порядок формирования
На данный период времени, как сказано ранее, единое землепользование не формируется, существуют только участки, созданные ранее, до 2008 года. С того времени появился новый термин – многоконтурный участок земли. Регулируется образование таких участков в соответствии с Федеральным законом под номером 221.
Если требуется объединить два или более участков с замкнутыми контурами, то формируется именно многоконтурный участок.
Существуют разновидности формирований:
- с разделенными контурами (то есть участки прилегающие друг к другу, но имеющие собственные контуры);
- с вкраплениями (то есть участки, между которыми есть земля, не относящаяся к данному землепользованию).
Таким образом, ныне формируются только многоконтурные участки, в том числе и из существующих участков единого землепользования. К примеру, если требуется отделить определенное количество участков от единого землепользования, то эти участки оформляются как отдельные, а остальные становятся многоконтурным участком.
Форум кадастровых инженеров
Дополнительно необходимо отметить, что ч. 2 и 3 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) установлено, что в случае образования земельных участков в результате раздела, при котором преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, в орган кадастрового учета представляются заявление о постановке на учет и необходимые для кадастрового учета документы только в отношении образуемых земельных участков. Учет изменений преобразуемого (исходного) земельного участка, сохраняющегося в измененных границах, осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из него земельные участки.
Рекомендуем прочесть: Ст 228 ч 3
Особенности раздела единого землепользования установлены п. 60 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 (далее — Порядок). В соответствии с указанным пунктом при разделе единого землепользования образованным земельным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах (измененный земельный участок). Необходимо отметить, что вышеуказанное правило применяется только в случае, если после преобразования единого землепользования в его составе сохраняется не менее двух земельных участков.
Многоконтурный надел формируется в том случае, если существует необходимость объединения нескольких земельных участков, которые имеют собственные замкнутые контуры. Кроме этого, участки можно классифицировать по субъектам формирования. Всего есть две разновидности формирований — с вкраплениями и обособленными контурами. Наделы с обособленными контурами плотно прилегают друг к другу.
Исходя из этого, следует вывод, что сегодня землям, которые подпадают по статус ЕЗ, присваивается статус многоконтурные участки. При необходимости можно отделить несколько кусков земли от ЕЗ. В таком случае они будут регистрироваться как отдельные. В то же время оставшиеся земельные наделы оформляются как многоконтурные.
Объединение нескольких участков осуществляется при помощи межевого плана. Его необходимо представить в орган исполнительной власти. Также межевой план должны утвердить органы государственного регулирования.
Раздел единого землепользования земельного участка
Раздел единого землепользования Особенности раздела ранее учтенного единого землепользования установлены пунктом 60 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35. В соответствии с указанным пунктом при разделе единого землепользования образованным земельным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах (измененный земельный участок). При этом согласно статье 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г.
Суть описываемого примера заключается в наличии у определенного владельца одного участка, который может разделяться общественными территориями (дорога, участок с муниципальными зданиями и подобное), но в целом участок является в пользовании у одного владельца. Подобных примеров немало и они могут наблюдаться не только для частных лиц, но и например для сельхоз предприятий, которые могут располагаться на значительных пространствах, прореженных общественными территориями, которые не являются собственностью данного сельхоз предприятия. Относительно недавно для обеспечения более качественного и удобного кадастрового учета ввели такой термин как единое землепользование.
Выдел земельного участка
Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.
На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.
Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.
Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.
Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.
Статья 11.7 ЗК РФ Перераспределение земельных участков
Нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ устанавливается следующее:
- в случае перераспределения нескольких соседних землевладений создается несколько других соседних участков, а первоначально образованные земли перестают существовать. Если перераспределение происходит в отношении землевладений и участка, изначально сформированные землевладения прекращают существовать, и формируется новое землевладение;
- если перераспределению подвергаются земли, оформленные на частного землевладельца, их собственники получают соответствующие правомочия на создаваемые землевладения на основании заключенных соглашений между этими владельцами об формировании новых участков земли;
- при перераспределении землевладений и участков, владельцами которых выступают государство или муниципалитет, между собой либо с частными землевладениями и земельными участками, применяется глава V.4 Земельного кодекса РФ;
- если вышеуказанный вид перераспределения происходит между частными землевладельцами и органами исполнительной власти государства либо местными органами власти, процедура осуществляется посредством заключения соответствующих соглашений, в соответствиями с условиями которых возникает право частной, государственной, либо муниципальной собственности на формируемые землевладения.
Классификация перераспределения земель
Сегодня законодатель предусматривает такие типы возможной смены земельных границ, которые определяются исходя из их владельцев:
- при перераспределении участков, собственниками которых являются граждане и организации. В подобных обстоятельствах изменения границ регулируются посредством оформления специального соглашения о перераспределении земель между их владельцами. В это же время государственными органами подготавливается соответствующая разрешительная документация;
- перераспределение касается только землевладений, находящихся в собственности муниципалитета. Такое возможно в случаях, когда государственные земли переходят от одного ведомства к другому;
- корректировка границ двух соседних землевладений, когда одним из них владеет частное лицо, а второй является собственностью государства. Этот момент четко регулируется законодателем, предусматривающим возможность проведения необходимых межевальных работ. Также важное значение несет назначение муниципальных земель и вид целевого использования земли владельца.
Единое землепользование: что это такое и для чего нужно
На данный период времени единое землепользование как таковое не применяется. Точнее не появляются новые участки данного типа, так как в 2008 году создание участков единого землепользования отменили. Тем не менее, существующие участки данной разновидности не преобразовывали и до сих пор считают именно единым землепользованием и рассматривают в соответствии с имеющимися для них нормативами.
Правовое регулирование в данной области выполняется на основании нормативных актов (правила присвоения номеров кадастровым участкам, приказы о кадастровом делении и подобное) в сфере кадастрового учета. Основным федеральным законом, который используется в практике правового регулирования в данной области, является Федеральный закон № 221, новая редакция которого появилась 13.07.2015 года.
Как выделить земельный участок из единого землепользования
После внесения обозначенных данных программа предоставит межевой план, хотя есть возможность составить такой план и просто в таблице Excel, но данный способ не является целесообразным, учитывая доступность и наличие специализированного программного обеспечения.
Для справки: кадастровый квартал — это единица деления территории. Вся территория РФ делится на округа, округа — на районы, районы — на кварталы. Кадастровый округ обычно совпадает с территорией субъекта РФ, район совпадает с территорией административно-территориальной единицы субъекта РФ, а кварталы совпадают с территориями небольших населенных пунктов или городских кварталов.
Начнем заполнение информации с раздела «Титульный лист».Заполним обязательное поле «! 1. Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с» (обязательные поля помечены знаком «!»),внесем сведения о заказчике, сведения о кадастровом инженере, которые заполняются в отдельной форме, открывающейся при нажатии на кнопку «Заполнить», далее заполняется реквизит «*Дата проведения кадастровых работ». Сведения о кадастровом инженере программа запомнит для следующего межевого плана.
Из «ярких» изменений следует отметить появление для межевых планов по образованию (FormParcels) и уточнению земельных участков (SpecifyParcel) возможности выгружать сведения об уточнении границ и площади смежных уточняемых участков (в 4 версии схемы можно было уточнять только границы смежных): Кроме того, появилось несколько новых реквизитов в XSD схеме и немного изменился подход к формированию межевых планов в АРГО. Все поля, необходимые для формирования сведений о земельных, были перенесены непосредственно в карточку земельного участка.
В письме Минэкономразвития РФ от 16.01.2009 №266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» указано следующее. В соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 17 мая 2008 г.), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета
При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав. В целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями. Многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер. В целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость. При этом сведения о многоконтурных земельных участках и ранее учтенных единых землепользованиях предоставляются органом кадастрового учета в форме кадастрового паспорта и кадастровой выписки, оформленных в отношении объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, — многоконтурного земельного участка или ранее учтенного единого землепользования. Предоставление кадастрового паспорта или кадастровой выписки, оформленных в отношении земельного участка, входящего в состав единого землепользования, недопустимо.
Также можно отметить, что части единого землепользования, коль они не являются самостоятельными земельными участками, не могут предоставляться в аренду в отрыве от единого землепользования. Как указал Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, «обособленные части» (контуры) многоконтурного земельного участка («единого землепользования») не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества (постановление от 31.03.2014 по делу №А32-17131/2013), соответственно, распоряжение такими частями без прекращения единого землепользования неправомерно.