Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Что выбрать: легальную или нелегальную сдачу квартиры
Большинство собственников не хотят легализировать сдачу квартиры в аренду. Данные действия легко объясняются нежеланием платить налоги в государственную казну. Однако, не стоит забывать, что у ФНС есть свои источники информации, из которых они могут узнать о неофициальной сдаче жилья. Это приведет к необходимости выплаты налога за предыдущие периоды, а также назначению штрафа.
Официальная сдача квартиры в аренду должна сопровождаться:
- Заключением договора найма.
- Сдачей декларации о доходах.
- Оплатой НДФЛ.
Легальная сдача квартиры не подразумевает открытие ИП, гражданину просто необходимо сообщить в ФНС о полученной сумме дохода, заполнить декларацию и оплатить налог с прибыли.
Чтобы легально сдать жилье, бесспорно, потребуется изучить некоторые нормы законодательства, в частности, Гражданского и Налогового кодекса. Возможно, поискать ответы на возникшие вопросы на специализированных форумах.
Но с другой стороны, законодательство написано для того, что защитить наши законные права и интересы, и правильно его применяя, можно извлечь пользу для себя и снизить риски.
В данной статье мы постарались рассказать вам как правильно сдать квартиру в аренду от принятия решения заняться этим до момента уплаты налогов. К сожалению, изложить все нюансы всех частных случаев аренды в одной статье – невозможно, объем информации слишком значительный. Но более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах нашего портала.
Подготовка квартиры для аренды
Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.
Как правильно составить договор найма
Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:
- Дата и место его составления.
- Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
- Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
- Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
- Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
- Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
- Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
- Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
- Срок, на который арендуется жилье.
- Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
- Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
- Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:
- О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
- Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
- Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.
Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.
Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.
Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.
Желаю удачи!
Плюсы и минусы для арендодателя
Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.
Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.
Договор найма: на что обратить внимание и как составить правильно
Сделка по сдаче помещения во временное пользование может называться:
- арендой;
- наймом.
Эти два понятия часто путаются между собой, тогда как Гражданский Кодекс (статья 671) четко разводит их по разным сторонам:
- Аренда – это сдача помещения во временное пользование фирмы, компании, т.е. любого юридического лица.
- Найм – это сдача помещения во временное пользование частного гражданина.
Соответственно, в том случае, когда собственник сдает свою квартиру в аренду, корректно говорить о том, что совершается сделка найма, а не аренды. Сторонами выступают:
- Наймодатель – это собственник (1 или несколько) квартиры.
- Наниматель – это 1 или несколько лиц, которые нанимают эту квартиру для своего пользования на определенных условиях.
Сделка найма сопровождается обязательным составлением одноименного документа – договора найма. Его оформление – обязательное условие, поскольку в этом случае собственнику удается обезопасить свои законные интересы в случае непредвиденных последствий (форс-мажоров) или недобросовестного поведения квартирантов.
Сопровождение сделки договором очень желательно даже в том случае, если предполагается проживание знакомых или родственников, поскольку документ учитывает интересы обеих сторон, в том числе и нанимателей жилого помещения:
- Четко регулируется, с кем составляется договор, кто именно будет проживать.
- Устанавливается срок проживания. Закон гарантирует, что если этот пункт не указан, то по умолчанию документ действует не более 12 месяцев с момента его подписания сторонами.
- Описывается размер платы, срок ее обязательного внесения, возможность изменения в большую или меньшую сторону.
- Описывается порядок посещения собственником своего жилья для контроля ситуации и сбора ежемесячной платы.
- Описывается порядок пользования квартирантами имуществом квартиры, в том числе бытовой техникой и предметами мебели.
- Регулируется, кто именно обязан оплачивать коммунальные счета и иные издержки, которые возникают в связи с использованием жилья.
- Описывается ответственность сторон в случае возникновения несчастных случаев, пожаров, стихийных бедствий и т.п.
- Описывается порядок расторжения договора – в какие сроки, как нужно известить сторонам друг друга о своем решении.
Договор найма легко найти и распечатать, а затем оформить его практически без изменений. Нотариального подтверждения он не требует. Тем не менее, по вашему желанию можно сделать эту процедуру.
Следует внимательно ознакомиться с текстом еще до начала поиска нанимателей, чтобы внести в него необходимые коррективы, которые могут касаться именно вашего случая:
- особенности внесения платы;
- возможность наличия у нанимателей домашних животных;
- возможность заключения договора поднайма (когда наниматель, в свою очередь, сам может сдать вашу квартиру в поднайм); при этом он в полной мере должен сохранять свои обязательства перед собственником;
- возможность использования имущества – каким именно и многое другое.
Как найти нанимателей без посредников?
Чтобы сдать собственную квартиру без посредников, придется обратиться к интернету либо знакомым. Второй вариант более предпочтителен, так как на начальном этапе отсекаются кандидаты, способные навредить недвижимости. Поиск среди знакомых позволяет быстро сдать свою квартиру по оптимальной цене.
В случае если среди близких людей нет тех, кто ищет жилье, следует обратиться к интернету. Всемирная сеть дает возможность выгодно сдать собственную квартиру в аренду. В интернете действует много ресурсов, на которых пользователи размещают объявления о поиске нанимателей. Причем и на этом этапе также придется узнать, как правильно сдавать квартиру квартирантам. В частности, в объявлении следует указывать полную информацию о недвижимости, ремонте, наличии мебели и бытовой техники.
Сдавать квартиру в аренду без посредников можно посредством подачи объявления в местные газеты. Этот способ наименее быстрый.
Итак, может ли идти речь об НДФЛ от сдачи квартиры (иного помещения) в аренду у физического лица? Прибыль, получаемая от сдачи квартиры в наем, является доходом физлица и подлежит налогообложению на общих основания в размере 13% от полученной суммы. Процентная ставка налога может быть уменьшена тогда, когда в качестве сдающего в аренду лица выступает предприниматель, не образующий юридического лица или попросту ПБОЮЛ. Если выполнить такую уловку, то налог с прибыли составит всего 6%, но потребуется дополнительная уплата 1% от дохода в Фонд социального страхования.
Налог не платиться субъектом, сдающим квартиру в том случае, если арендатором является юридическое лицо, которое должно самостоятельно сделать необходимые выплаты в ФНС.
Заплатить налог на прибыль арендодатель должен до 30 апреля следующего за отчетным годом, то есть налог за 2015 год следует оплатить до 30.04.2016 г. Если этого не произойдет штраф составит по 5% от суммы, которая утаена от сбора, за каждый месяц просрочки, но не более 30% или полугода просрочки.
После того, как просрочка по налоговому сбору превысит 181 день пеня будет исчисляться в 10% от суммы, не уплаченной в ФНС и так далее. Минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей, а максимальный – не ограничен. Просто если сумма штрафа станет несоизмеримо большой, то наступит уголовная ответственность со сроком наказания в виде лишения свободы до трех лет.
Что важно учесть при сдаче квартире
Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.
Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.
Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.
Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.
Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.
Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.