C 05.04.2021 действует новый перечень видов разрешенного использования (ВРИ)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «C 05.04.2021 действует новый перечень видов разрешенного использования (ВРИ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Земли сельхозназначения

2. Как изменить категорию земли

3. Виды разрешенного использования

4. Виды разрешенного использования для строительства дома

5. Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков

6. Как производится перевод земель

7. Порядок изменения вида разрешенного использования земли

8. Категории земельных участков

9. Особенности объединения участков

10. Когда нельзя менять категорию

11. Земли поселений в 2021 году: виды разрешенного использования

Такой способ изменения ВРИ подходит для больших участков земли, предназначенных, например, под пригородный коттеджный поселок или под новый жилой микрорайон, когда нужно перевести землю из категории сельхозземель в землю населенного пункта.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
участки, занятые под хозяйственные строения;
пашни;
сенокосы;
пастбища;
сады;
залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Как изменить категорию земли

Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого;
заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель;
согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить);
кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка);
выписки, оформленной из реестра;
документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего);
составленного заявления.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков

Территориальные зоны определяют:

состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
предельные параметры разрешённого строительства

Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:

основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
технических требований по подготовке проектной документации и строительству
условно разрешённые виды использования (УРВИ)
вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ

Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.

Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».

Как производится перевод земель

Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:

Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.

Порядок изменения вида разрешенного использования земли

Каждый земельный участок имеет свое назначение, и использовать его можно строго по этому назначению. Между тем довольно часто приходится проводить изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Чаще всего это происходит, если собственник хочет начать строительство на землях, для этого не предназначенных.

Такую возможность рассматривают чиновники на местном уровне, процедура эта хотя и не сложная, но требует наличия свободного времени.

Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ).

Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?

В классификаторе отражены полные данные относительно каждой разновидности использования наделов. В том числе, указывается закодированный символ, присвоенный территории, применяется он в дальнейшем во всей документации, точно описывается участок. Построек и объектов капитального строительства это не касается. Сейчас в рассматриваемом документе отражено 12 разных типов, делящиеся на подвиды. В общем получится насчитать порядка 18 наименований.

Обобщенная разновидности используется в той ситуации, когда не получается установить или узнать направление, в соответствии с которым будет происходить в дальнейшем развитие территории. Если конкретной территории присваивается обобщенный вил, то это дает возможность в дальнейшем использовать уточненные типа, главное – соответствовать назначению. Для каждого ВРИ в обязательном порядке указывается, какие виды линейных объектов можно на нем возвести. К примеру, это разного рода коммуникации. Это дает возможность собственнику участка не получать дополнительные кода на постройки.

Собственник вправе свободно использовать земельный участок в соответствии с основными и вспомогательными видами разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки. Получать какие-либо разрешения или согласования административных органов не требуется.

Для того, чтобы использовать участок в соответствии с условно разрешенным видом использования необходимо получить разрешение администрации муниципального образования.

Совместно с основными или условно-разрешенными видами собственник участка вправе свободно применять любой из предусмотренных вспомогательных видов использования. Такие комбинации разрешенного использования ничем не ограничены.

Рассмотрим на примере земельного участка, расположенного в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования г. Оренбурга (см. пример выше).

Собственник земельного участка, расположенного в этой территориальной зоне, вправе использовать земельный участок:

В качестве одного из основных видов:
Под использование водных мотоциклов, предназначенных для отдыха на водных объектах (Код 11.1 Общее пользование водными объектами).

В качестве вспомогательного вида, дополнительно к любому из основных:
Под размещение базы для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой (Код 5.2 — природно-познавательный туризм).

При этом, использовать земельный участок исключительно под размещение базы отдыха без организации деятельности по использованию водных мотоциклов (или иного основного вида разрешенного использования) собственник не вправе.

Категории земельных участков

Основной документ, регулирующий распределение, передачу земельных участков, их применение – это Земельный кодекс РФ. Им выделяется 7 основных категорий:

Это земли поселений.
Земельные территории, используемые для нужд сельского хозяйства.
Территории земли лесного фонда.
Водного фонда.
Земельные площади специального назначения. В данную категорию относятся земли, которые предназначены для нужд обороны, транспорта, промышленности.
Площади земли, на которых находятся особо охраняемые объекты.
Еще одна категория – земля запаса. Это важный ресурс государства.

Земли некоторых категорий могут иметь еще одну дополнительную характеристику – наличие особых условий. Такие условия предусмотрены для участков, на которых располагаются заповедники, национальные парки.

Разделение на категории земельных площадей государства – не единственная мера, направленная на контроль использования земельных участков. Законодательство в земельной сфере использует еще такое понятие, как виды разрешенного использования. Каждый земельный участок, помимо категории, имеет еще и определенный вид допустимого использования (или несколько видов).

Земли водного фонда предназначены для объектов водных, а также для размещения сооружений, обеспечивающих ведение хозяйства на водах.

Земли запаса не подлежат выбытию из государственной или муниципальной собственности в пользу частных структур либо отдельных граждан. Как только их категория российским Правительством либо иными гос. органами, в том числе и местного уровня (все зависит от того у кого на балансе числится), будет изменена, их эксплуатация начнется в соответствии с предусмотренным видом разрешенного использования установленного классификатором для новой категории.

Промышленные площади размещаются за пределами территорий под жилую застройку. Их использование ориентирование на обеспечение производства.

Здесь размещаются производственные строения, сооружения и т.д. Используются участки данной категории для добычи полезных ископаемых либо задействованы под обеспечение функционирования объектов промышленного производства. Круг собственников таких площадей — государство, муниципалитет, частные структуры. Ограничений по обороту такие площади не имеют и могут свободно отчуждаться.

Особенности объединения участков

Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.

Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.

Из документов гражданину потребуются:

заявление, в котором описана просьба провести объединение;
кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
выписка из госреестра на право собственности;
письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.

Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.

Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.

Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.

Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.

Когда нельзя менять категорию

Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.

Это происходит, если:

законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Земли поселений в 2021 году: виды разрешенного использования

Владение недвижимостью у многих людей ассоциируется с понятием, что хозяин собственности может делать с ней все, что захочется, использовать по своему усмотрению. Такой постулат не подходит к землям, предназначенным для производства продукции сельского хозяйства.

Использование сельских угодий обусловлено действующим законодательством рядом условий и ограничений. Например, строительство на сельскохозяйственных землях линейно-кабельных сооружений или использование для получения строительных полезных ископаемых (песок, глина) возможно только при наличии утвержденного проекта рекультивации, то есть возвращения первоначального вида и качества.

Осуществление деятельности охотничьего хозяйства допускается без ограничений, если иное не предусмотрено законом. Земельные участки, расположенные далее 30 километров от границ сельских населенных пунктов, не могут быть использованы для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, кроме линейных объектов (линии электропередач, трубопроводы).

Это земли поселений.
Земельные территории, используемые для нужд сельского хозяйства.
Территории земли лесного фонда.
Водного фонда.
Земельные площади специального назначения. В данную категорию относятся земли, которые предназначены для нужд обороны, транспорта, промышленности.
Площади земли, на которых находятся особо охраняемые объекты.
Еще одна категория – земля запаса. Это важный ресурс государства.

ВНИМАНИЕ! Категория земель и вид разрешенного использования – это их юридический и правовой статус.

Использование разрешенное – это указатель на назначение земельного участка. Независимо от того, кто является владельцем земли (частное лицо, муниципалитет, государство), она должна применяться только с учетом ВИР (видов разрешенного использования).

Территориальные зоны, классификация зон – это юридические понятия, закрепленные законодательством. Так, виды использования перечисляются в Классификаторе. Данный документ был утвержден Приказом от Минэкономразвития (номер приказа 540, дата выхода – 01.09.2014).

ВНИМАНИЕ! Если владелец или арендатор будет использовать участок не по его целевому назначению, он будет наказан как нарушитель закона.

Следует серьезно воспринимать юридические статусы земельных наделов. Перед покупкой участка стоит поинтересоваться, выяснить, как какой категории он относится, можно ли строить на землях этой зоны или она охраняема. Какие могут быть наказание за нецелевое применение земельной площади:

За такое правонарушение, как применение земли для сельскохозяйственной деятельности, например, в других целях, законодательством положен штраф.
Штрафная сумма может быть очень большой, особенно, если надел имеет большую площадь. Штраф составляет в таком случае 1% от кадастровой стоимости.
Наказание за нецелевое использование участка определяется по статье 8.8 КоАП РФ.
Еще больше убытков можно получить, если на земле для постройки коттеджа или иных видов жилой застройки будет возведен промышленный объект, торговая точка, их нужно будет снести.

Такая характеристика земельного участка, как вид разрешенного использования, указывается в кадастровом паспорте.

Поэтому выяснить информацию перед покупкой земельного надела или перед его арендой не сложно. Можно запросить сведения в кадастровой службе, в Росреестре. Таким образом можно себя защитить от штрафов и другого наказания за правонарушение в земельной сфере.

На землях населенных пунктов располагаются жилые дома, а также здания инфраструктуры. В пунктах (городах, селах, поселках) могут размещаться также производственные предприятия. Основные зоны земель поселений:

жилые;
производственные;
деловые;
общественные;
реакционные;
сельхоз использования:
транспортные;
инженерные;
военные;
иные.

Зоны общественные и деловые объединяются в одну группу. Также объединяются транспортные и инженерные.

ВАЖНО! Для каждой зоны территории поселений предусмотрены свои виды разрешенного использования. И городские власти, которые распределяют землю, должны контролировать соблюдение ее целевого предназначения.

Жителям населенного пункта в собственность передаются участки сельскохозяйственного значения и жилой зоны (под постройку жилых домов)

Чтобы не ошибиться с выбором участка, спокойно заниматься потом запланированными делами на нем, стоит раскрыть классификатор и подобрать из него подходящие участки. Следует остановиться на землях с кодом от 2,0 до 2,7 во втором разделе данного классификатора.

ВНИМАНИЕ! Такие участки подходят для строительства малоэтажных жилых домов, для садоводства и огородничеств, для возведения подсобных построек.

На землях с таким кодом можно вести личное подсобное хозяйство и даже устанавливать мобильные, временные сооружения, которые в дальнейшем подключаться к инженерным сетям. К таким временным сооружениям относятся вагончики, жилые контейнеры.

К землям с кодами от 2.0 до 2.7 применяется еще несколько видов разрешенного использования. На них могут строиться дома средней этажности (это жилые здания с количеством этажей до 8), высотные здания.

Классификатор – законный документ, с учетом которого используются земли разных категорий. Но иногда возникают ситуации, когда есть острая необходимость изменить ВИР или расширить их группу. Например, хозяин загородного участка хочет построить на своем наделе не дом, а небольшой розничный магазин.

В таком случае местная власть может использовать условно разрешенные виды, но это должно быть оформлено официально и законодательно. Как действовать владельцу участка при необходимости расширения ВИР?

Владелец должен согласовать такое действие с местной властью. Также он составляет обращение в Комиссию по землепользованию.
В заявлении или обращении нужно обосновать необходимость такого расширения видов использования земли.
Комиссия по землепользованию должна дать разрешение (или отказать заявителю).

Нарушение всех правил, связанных с категорией земли и видами ее разрешенного использования, — это несоблюдение юридического статуса участка. За такое действие предполагается наказание с учетом мер административной ответственности:

Нельзя использовать земельный участок не по назначению.
Также серьезным правонарушением считается нанесение порчи экологии региона, поселения.
Территория города не может использоваться под животноводство, личным подсобным хозяйством можно заниматься только за пределами населенного пункта.
На территории города, поселка, деревни не могут устраиваться мусорные свалки, места для захоронения опасных отходов. А также выносятся за ее пределы кладбища.

Граждане, заинтересованные в нормальных условиях для жизни, отдыха, работы, могут сами контролировать использование земель населенных пунктов. Для этого достаточно знать основные законы, перечень видов разрешенного использования земель данной зоны.

При обнаружении любого нарушения ВИР нужно обращаться в Роспотребнадзор с информацией по факту.

ВРИ или виды разрешенного использования – это специальный документ, который устанавливает конкретному земельному участку порядок его функционального использования в пределах допустимого. ВРИ земель населенных пунктов устанавливается публично, также распространяет свое действие на все постройки, капитальные объекты и здания, находящиеся на территории земли.

Под кодом 13.0 в Классификаторе значится пункт «Земельные участки общего назначения», который включает в себя земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования и предназначенные для общего использования правообладателями, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.

Также может классифицироваться такими кодами:

13.1 «Ведение огородничества»;
13.2 «Ведение садоводства».

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности согласно Классификатору имеет код 4.0. Включает в себя:

4.1 «Деловое управление»;
4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»;
4.3 «Рынки»;
4.4 «Магазины»;
4.5 «Банковская и страховая деятельность»;
4.6 «Общественное питание»;
4.7 «Гостиничное обслуживание»;
4.8 «Развлечение»;
4.9 «Служебные гаражи»;
4.10 «Выставочно-ярмарочная деятельность».