Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2024 СПБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Теоретически, согласие соседей для сдачи в найм коммунальной квартиры не требуется. По крайней мере, Жилищный кодекс РФ этот аспект чётко не регламентирует. Однако недовольные соседи могут выселить квартиранта в судебном порядке или превратить его жизнь в ад и заставить съехать самостоятельно. В любом случае, источник дохода будет потерян, отношения с соседями испорчены.
Сдача комнаты в коммуналке и согласие соседей
Юристы рекомендуют брать у соседей по коммунальной квартире письменное согласие на заселение квартиранта и заранее обсудить порядок использования общего имущества: коридора, кухни, санузла.
Чем больше у квартиры собственников, тем сложнее договориться о сдаче комнаты в найм. К каждому надо найти подход, убедительные слова и мотивы. Однако в случае судебного разбирательства письменное согласие соседей позволит склонить чашу правосудия на вашу сторону.
Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?
Сдача комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения определенных требований и документов. В соответствии с порядком составления договора аренды жилой площади, подселение квартирантов в коммуналку возможно только с согласия соседей.
Для правильного составления договора аренды необходимо соблюдать следующие правила:
- Получить согласие каждого соседа на подселение квартирантов;
- Составить договор аренды жилого помещения, в котором будет отражена информация о количестве квартирантов и их личных данных;
- Уведомить всех соседей о намерении подселить квартирантов и предоставить им копию договора аренды;
- Получить подписи соседей под уведомлением об обязательной сдаче помещения.
Таким образом, чтобы подселить квартирантов в коммуналку, необходимо заключить договор аренды жилого помещения в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Без согласия соседей такой договор нелегитимен, и подселение квартирантов будет незаконным.
Как сделать все официально?
- Получите письменное разрешение каждого соседа на подселение квартирантов;
- Составьте договор аренды жилой площади, включив в него информацию о квартирантах и их личных данных;
- Установите срок аренды и сумму арендной платы;
- Согласуйте условия с арендодателем и подпишите договор;
- Предоставьте копию договора аренды каждому соседу в вашей коммунальной квартире;
- Убедитесь, что все соседи ознакомились с договором и дали согласие;
- Подпишите и заверьте договор нотариально.
Наймодателю до заключения договора найма внесли задаток, что это такое, какие последствия, ответственность?
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Последствия прекращения и неисполнения, принятых на себя сторонами обязательств, обеспеченных задатком, следующие:
1) при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен;
2) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
3) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сдача квартиры родственнику
Мой муж является собственником комнаты в 3-х комнатной коммунальной квартире. Мы оба в ней прописаны, однако не проживаем. Сейчас я планирую временно поселить в комнату родного брата. В праве ли я это сделать без составления договора аренды, существует ли иной вариант договора между родственниками, чтобы с одной стороны все было узаконено, а с другой не облагалось налогом?
Выбор договора зависит от того, на каких условиях будет проживать брат, а именно – будете ли вы с него брать плату за проживание или нет. Если, да, то следует заключить договор найма, но в этом случае у вашего мужа возникнет обязанность по уплате налогов. Если же вы не будете взимать с брата плату за проживание, то следует заключить договор безвозмездного пользования комнатой, регулируемый главой 36 Гражданского кодекса, тогда налогообложения не будет
Можно ли получить компенсацию морального вреда от соседей, которые сдают свои комнаты без согласия собственника?
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 15.11.2022 №33 моральный вред, причиненный действиями (бездействием), направленными против имущественных прав граждан и одновременно нарушающими его личные неимущественные права, подлежит компенсации на общих основаниях. При этом п. 2 того же Постановления предусмотрено, что отсутствие в законодательном акте прямого указания на возможность компенсации морального вреда по конкретным правоотношениям не означает, что потерпевший не имеет права на такую компенсацию.
В свете этого, представляется, что если собственнику удастся доказать, что вследствие сдачи в аренду соседней комнаты он понес физические и нравственные страдания, то он может рассчитывать на компенсацию морального вреда.
Необходимые документы
Сдать комнаты в коммунальной квартире бывает проблематично. Отчасти это объясняется тем, что соседи, проживающие рядом, не всегда согласны с появлением нового человека. Но на этот счет в законе предусмотрены отдельные нормы, которые разрешают подобные споры.
Чтобы не возникли проблемы со сдачей комнаты в коммуналке, необходимо выделить все возможные ситуации, с которыми могут столкнуться собственники и наниматели:
- Неприватизированная комната. В данном случае, чтобы сдать комнату, потребуется получить соответствующее разрешение в местном муниципалитете (у действующего собственника) и согласие у соседей (нанимателей остальных комнат), включая членов семей последних.
- Приватизированная комната. Этот вариант удобен тем, что владелец, согласно Конституции, вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. И владелец может сдать жилое помещение без участия третьих лиц.
- Неприватизированная квартира. Комнаты в такой коммуналке сдают при условии получения разрешения от местного муниципалитета, а также членов семьи, проживающих с арендодателем.
- Приватизированная коммуналка. Этот вариант наиболее простой, так как сдать в аренду можно без согласования с третьими лицами.
Чтобы правильно сдать в аренду долю в коммуналке, необходимо учитывать приведенные ситуации. От этого, в частности, зависит список документов. Для сдачи потребуются:
- свидетельство о собственности или договор социального найма;
- справка о составе семьи – лиц, зарегистрированных совместно с собственником;
- паспорт;
- согласие членов семьи и/или соседей.
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Данный вариант возможен в ситуациях, когда комната является собственностью арендодателя. В таком случае владелец вправе сдать недвижимость, не получая на то согласия других лиц, проживающих в коммуналке, либо местного муниципалитета.
В подобных ситуациях нередко возникают споры по поводу права эксплуатации имущества, входящего в общедолевую собственность: санузлы, кухни, коридоры и иное. Соседи, которые не дают сдать жилплощадь, упирают на то, что наниматели не могут пользоваться по своему усмотрению указанными помещениями.
Действующее законодательство (Жилищный и Гражданский Кодекс) разрешает данный спор. В ЖК прямо указано, что лицо, являющееся полноправным владельцем комнаты в коммуналке, может распоряжаться имуществом, которое относится к общедолевому. Из этого следует, что аналогичными правами обладает и наниматель жилого помещения.
Во избежание неприятностей рекомендуется согласовать с соседями вопросы, которые часто вызывают споры: время посещения гостей, порядок и условия использования общедолевого имущества и другое. При необходимости эти нюансы можно отразить в отдельном документе.
Второй важный нюанс — наниматель не должен портить общую собственность или создавать проблемы остальным проживающими (нарушать порядок). Если эти требования не соблюдаются, соседи вправе подать жалобу в соответствующие органы, которые могут обязать владельца комнаты расторгнуть договор аренды.
Участник программы «Работаю честно»
Обратите внимание в п.2 ст. 246 ГК РФ на фразу «РАСПОРЯДИТСЯ ЕЮ ИНЫМ ОБРАЗОМ».
Вселяя человека Вы распоряжаетесь своим имуществом иным образом.
Вам нужно оформить договор найма или договор безвозмездного пользования которые будут основанием для вселения.
Если следовать подходу что требуется согласие соседей, то тогда возникает вопрос, почему не требуется согласие соседей например на продажу комнаты или дарение, завещание,передачу в залог, во всех этих случаях собственник так же распоряжается своей долей и существенной юридической разницы в действиях собственника нет.
С Уважением Игорь.
До 2021 года для подачи документов на расселение требовалось согласие всех жильцов квартиры. На сегодняшний день это не является обязательным. Но при постановке на очередь для предоставления всем жильцам отдельного жилья предпочтение отдается тем квартирам, в которых все жильцы дали согласие на участие в проекте.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст.
30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.
В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.
Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?
В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.
На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.
Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.
Как сделать все официально?
Чтобы защитить себя от порчи имущества, несвоевременной оплаты и других неприятностей, необходимо составьте договор аренды жилья.
Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.
Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).
Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.
Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.
Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.
Приведем примерную форму такого извещения. По мнению авторов законопроекта, существующее правовое регулирование недостаточно точно регламентирует ситуации, когда объектом права собственности является не комната в коммунальной квартире, а доля в праве общей собственности на всю коммунальную квартиру, отмечают авторы законопроекта.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма.
Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей в 2021 году: места общего пользования, курение, ремонт, уборка и т.д.
Могу ли я сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Но по данному вопросу имела место быть и альтернативная позиция. Наймодатели сдаваемых комнат приводили аргументы о том, что разрешение или какое-либо согласие соседей на вселение в их комнату постороннего человека от соседей по коммуналке не требуется. В обоснование своей позиции они ссылались на статьи 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлен принцип, что доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на сдаваемую комнату. Поэтому сдавать комнату в коммунальной квартире вполне можно и без согласия соседей, а вселённые жильцы должны обладают такими же правами в коммунальной квартире, как и они сами.
Естественно, что Верховный суд Российской Федерации не мог оставить данную проблему незамеченной. Согласно правовой позиции Верховного суда собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдавать своё жилое помещение без согласия соседей . В тоже время, в Определении Судебной коллеги по гражданским делам от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 говорится о том, что порядок пользования нанимателями комнатыв коммунальной квартире общим имуществом этой квартирыдолжен быть согласован с другими собственникамижилых помещений. К правоотношениям о порядке пользования нанимателями комнатыв коммунальной квартире общим имуществом этой квартиры Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ применила правовые нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении общего согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
Ст.36 ЖК РФ: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».