Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему не дают ипотеку и что делать, чтобы её получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главный показатель, который влияет на решение банка при выдаче ипотеки — доходы заемщика. Важно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял не больше 30–40% от вашего постоянного дохода — конкретный процент устанавливается внутренними правилами банка.
Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки: памятка
Идеальный заёмщик для банка выглядит примерно так:
- мужчина или женщина от 21 до 45 лет;
- есть работающий муж или жена;
- работа полностью официальная, с белой зарплатой;
- доход регулярный и высокий;
- стаж работы — от одного года, работает на одном месте не меньше полугода, редко меняет место работы.
Понятно, что стать идеальным заёмщиком мало кому удаётся, но можно сделать всё возможное, чтобы увеличить шансы на одобрение.
- Заранее планировать покупку и присмотреть жильё, которое по карману. Подсчитать, какая сумма нужна для первоначального взноса, и заблаговременно начать её копить.
- Проверить документы. Перечень необходимых документов можно узнать в банке, в котором планируется оформление ипотеки. Перед подачей очень важно убедиться, что данные в бумагах корректны.
- Проверить кредитную историю. Лучше узнать заранее о каких-то пробелах и устранить их, чем получить отказ от банка.
- Оценить свою платёжеспособность. Если на выплаты по кредиту будет уходить более 50% дохода, то следует рассмотреть другие варианты.
Отказ из-за неподходящей профессии или статуса
В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.
Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.
Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.
В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.
Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.
Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.
Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.
Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.
Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.
Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.
Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.
Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.
Возрастные заемщики без допдохода
У каждого банка есть минимальный и максимальный возрастной ценз при выдаче ипотеки. Но в последние два года банки стали его увеличивать в пользу заемщиков. Например, если раньше минимальный возраст заемщика составлял 21 год, то сейчас в крупных банках он снизился до 18 лет. А максимальный возраст заемщика, наоборот, вырос до 75 лет. «Тем не менее с большими трудностями при оформлении ипотеки могут столкнуться пенсионеры», — считает директор департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
В разных банках максимальный возраст заемщика (возраст на момент возврата кредита) составляет от 65 лет до 85 лет. Соответственно, срок, на который заемщик может взять ипотеку, ограничен. «Если еще запрашиваемая сумма кредита большая, то у банка возникают опасения о возможности его погашения. Ведь при небольшом сроке кредитования и большой сумме кредита ежемесячный платеж будет значительным», — пояснила Ирина Векшина.
Кроме того, для возрастного заемщика предусмотрено более дорогое страхование жизни и здоровья. По сравнению с базовыми тарифами стоимость полиса может отличаться в два-три раза, что тоже влечет дополнительную нагрузку. Поэтому шанс получить отказ у заемщика на пенсии выше, отметила эксперт. Более лояльно банк относится к пенсионерам, у которых есть возможность дополнительного заработка (работа или сдача недвижимости в аренду), добавила она.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Что делать при отказе
Эксперты также говорят о том, стоит ли подавать заявку, если первоначальное заявление было отклонено.
‘Если причина отказа предыдущего банка была связана с кредитной нагрузкой или размером дохода, повторное обращение в тот же банк может быть одобрено’. Даже в краткосрочной перспективе заемщики могут изменить свои обстоятельства. Лучше.
Если заемщик решит подождать после нескольких месяцев чрезмерной активности, у заявки может быть больше шансов. Помните: все индивидуально и, опять же, зависит от характера заявителя», — прокомментировал Сурен Айрапетян.
‘Рекомендуется подавать повторное заявление в течение месяца после первоначального обращения.
Обычно банки не объясняют свои отказы. Узнать причины можно очень редко. Если причины серьезные и они их исключают, то кредит не дадут.
Что касается банка, то если причины несерьезные, то все зависит от Банки. В некоторых организациях вы можете подать заявление сразу же. В других организациях вам придется немного подождать», — сказал Дмитрий Иванов.
В случае отказа в ипотеке после одобрения:.
- Заемщик изменил позицию. Банк рассмотрит решение по заявлению и может отказать в кредите, если на новой работе платят меньше.
- Новые займы. Новый кредит, взятый до одобрения ипотеки, увеличивает ваше финансовое бремя. Это может привести к тому, что банк отменит кредит.
- Просрочки по текущим кредитам. Задержки с другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти как раз перед тем, как вы заключите сделку.
- Против заемщика было возбуждено уголовное дело. Пока банк контролировал заемщика, он открыл против него уголовное дело. Это равносильно 100% отказу от кредита, так как завтра он может оказаться за рельсами.
- Финансовая ситуация изменилась. Например, Центральный банк повысил базовую процентную ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодными для банков. Кредитные учреждения начали изменять условия ипотечных договоров. А те, кто больше не подходил, были отвергнуты.
Созаёмщик по ипотеке с плохой КИ
Привлекая к ипотечному кредиту сторонних лиц (супруги автоматически становятся созаемщиками), следует помнить, что банк проверяет платежеспособность и благонадежность всех участников договора. Список требований идентичен тому, что предъявляется титульному заемщику. Если созаемщик имеет испорченную КИ, а кредитополучатель недостаточный доход, то в ипотеке может быть отказано. Как же взять ипотечный кредит в этом случае?
Эксперты рекомендуют привлечь еще одного созаемщика. Им может стать близкий или дальний родственник. Главные условия — отсутствие негативных пятен в кредитной истории и хорошая платежеспособность. К ипотечному договору можно привлечь до трех созаемщиков. Также решить проблему позволит оформление недвижимости только на одного из супругов. Созаемщик с плохой КИ должен дать письменное согласие для проведения сделки.
Стоит отметить, что при рассмотрении заявки от супругов, один из которых имеет испорченный рейтинг, кредитор учитывает, в какой период возникли финансовые затруднения. Если до вступления в брак, то банк может закрыть глаза на просрочки или штрафы.
Немало предприимчивых заемщиков, планирующих получить жилищный кредит, прибегают к фиктивному разводу, если один из них не соответствует требованиям банковской организации. И заем, и недвижимость закрепляются в этом случае за супругом или супругой.
Как банки принимают решение о выдаче ипотеки?
До оформления ипотеки банки оценивают большое количество различных факторов. Среди них уровень дохода потенциального клиента, его кредитная история, семейное положение, наличие созаемщиков, комплектность документов. На основе этой информации банки прогнозируют вероятность возврата кредита и принимают решение об выдаче ипотеки.
Кому чаще всего не дают ипотеку?
Если вы планируете взять ипотеку и начать новую жизнь, тогда необходимо помнить о том, что иногда вы можете получить отказ.
В большинстве случаев отказ может быть связан с рядом фактором и не всегда основным фактором будет являться небольшой доход. Иногда отказы могут получать, даже та категория людей, которая имеет стабильный заработок и хорошую работу. Дело в том, что практически в каждом банке есть собственный список профессий, из-за которых они могут просто не выдать вам деньги. Список может отличаться, так как его постановлением занимаются только банки. Если вы планируете отправляться за ипотекой, тогда сначала изучите список, который даст уверенность в том, что вы действительно сможете получить необходимые средства.
Отказали в ипотеке без объяснения причины
Гражданин Королев накопил определенную сумму, выбрал подходящую по его меркам квартиру, и решил подать заявку в банк. Первичную онлайн-заявку кредитор одобрил, но после андеррайтинга Королеву отказали. Чтобы точно знать, почему Королеву не одобрили кредит, нужна подробная информация не только о заемщике, но и о системе скоринга в выбранном банке. В большинстве случаев причиной для отказа в ипотеке становятся следующие обстоятельства:
- плохая кредитная история. Если в прошлом были просрочки по кредитам, банк может завернуть заявление даже при наличии достаточного дохода и значительного первоначального взноса;
- проблемы в кредитной истории у созаемщика. Даже когда созаемщик не является финансово ответственным лицом при погашении займа, банк все равно проверяет его подноготную;
- недостоверные сведения в анкете. Например, по телефону работодателя отвечает квартира, или заемщик «забыл» сообщить банку про алименты на ребенка от первого брака.
Также есть категории граждан, которым банки могут отказать без определенной причины:
- для индивидуальных предпринимателей и самозанятых граждан получение ипотеки — настоящий квест, который далеко не всегда заканчивается успешно;
- если у человека зарплата зависит от продаж или других нестабильных факторов, шансов получить одобрение мало. Например, менеджеры по продажам могут рассчитывать на ипотеку исходя из фиксированной части оклада;
- у банкиров есть определенные требования к социальному и семейному статусу будущего заемщика. Клиент с семьей и детьми гораздо более надежен с точки зрения банкиров, чем одинокий человек, который часто меняет работу. Даже если у семейного заемщика средний доход на одного члена семьи будет намного ниже, шансов получить одобрение у него больше;
- наиболее привлекательные клиенты для банка — люди среднего возраста. Молодым и пожилым получить заем сложнее, возможно потребуются поручители или созаемщики.
В 2019 году планируется дальнейшее ужесточение системы андеррайтинга клиентов. Поэтому если вы планируете брать в банке деньги на покупку жилья, лучше поспешить.
Кому не дадут ипотеку
Банк может отказать, не озвучивая причину своего решения. Обычно ипотеку не дают тем, кто не попадает под условия конкретного банка, или в следующих случаях:
- Людям с серой зарплатой или самозанятым.
- При низкой платежеспособности.
- Людям творческих профессий, которые получают деньги по завершении проекта. Даже значительные гонорары не всегда могут убедить банк в платежеспособности такого клиента.
- ИП и владельцам ООО. Наиболее лояльны к таким заемщикам в Сбербанке.
- При плохой кредитной истории.
- При большой кредитной нагрузке.
- При наличии судимости и долгов перед судебными приставами.
- При проблемах с организацией-работодателем. Ваш работодатель может несвоевременно оплачивать налоги, кредиты или находиться в стадии банкротства.
Ипотека без кредитной истории
Если о человеке нет данных в Бюро кредитных историй, банки оценивают его платежеспособность по текущему финансовому положению, подтвержденному справкой о доходах и суммах уплаченных налогов по месту работы. Также банк может запросить информацию о заемщике в судебных инстанциях и компаниях ЖКХ.
Но в целом отсутствие кредитной истории – фактор, который отрицательно влияет на решение банков. На практике по клиентам, находящимся в зоне риска, они одобряют меньшие суммы по более высоким процентным ставкам – особенно если первоначальный взнос минимальный (15-20%).
Повысить шансы на получение выгодного займа в этом случае можно, предоставив залог в виде другой квартиры, наличия поручителя или созаемщика с высокой официальной зарплатой. Как вариант можно изменить кредитную историю, оформив и вовремя закрыв небольшой потребительский займ.
Портрет идеального клиента банка. Как повысить шанс одобрения ипотеки
- Крепкое здоровье.
- Высшее образование.
- Опрятный внешний вид при обращении в банк.
- Быстрый ответ на звонки из банка.
- Хорошая кредитная история или ее отсутствие. Лучше, если клиент раньше брал кредиты, все погасил или стабильно выплачивает.
- Расходы меньше 40% от доходов.
- Стабильная, безопасная работа с белой зарплатой.
- Первый взнос 30-40% от стоимости недвижимости.
- Есть до 4 созаемщиков.
- Мало иждивенцев.
- Нет долгов перед государством.
- Нет плохой кредитной истории у близких родственников.
- Нет судимостей.
- Военный билет или приписное с отсрочкой.
- Есть другая недвижимость в собственности.
- Выбрана хорошая, ликвидная недвижимость. Свежая вторичка или новостройка.
Что делать, если вам отказали?
Стороны сделки готовятся подписывать документы и потирают руки в предвкушении, но планы меняются в одну секунду, как только менеджер сообщает, что решение банка изменено на отказ. Все в растерянности, как действовать дальше? Анна Губанова рассказала, как строится работа с такими клиентами в агентстве Gubanova Estate. Воспользоваться подобным алгоритмом можно и в частном порядке.
Первое, что предстоит сделать после получения отказа — понять причину, по которой банк вынес такое решение. Это требует обширной специальной подготовки, здесь приходит на помощь большой опыт ипотечного брокера, работающего в агентстве. Обывателю справиться с такой задачей сложно, так как банк не обязан разъяснять клиенту причины отказов.
После того как причина определена, можно приступать к следующему этапу, к ее устранению. Стоит заметить, что не все негативные факторы можно скорректировать: можно погасить просроченную задолженность, закрыть исполнительный лист, выбрать другую недвижимость, наконец, но избавиться от судимости, например, не получится. Вывод один: чем тяжелее негатив, который привел к отказу, тем сложнее будет исправить решение.
Помимо того, что отказ банка может серьезно испортить настроение, он еще и скорректирует планы сторон сделки. После того как банк вынес отрицательное решение по заявителю или по объекту, может действовать мораторий на подачу новых заявок. Это значит, что перед повторным обращением в банк, клиент будет обязан выждать определенное количество времени. Точные параметры в разных банках могут отличаться, в Сбербанке, например, придется отложить сделку минимум на два месяца.