Какие нужны документы при покупке земельного участка с домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие нужны документы при покупке земельного участка с домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Осмотр дома и участка

Как только покупатель определился с ипотекой, можно начинать поиск конкретного объекта. Обычно первую выборку люди делают сами, просматривая объявления о продаже недвижимости. Среди массы предложений эксперты советуют в первую очередь обращать внимание на предложения со средними ценами. Слишком дешёвое жилье должно насторожить — за низкой ценой может скрываться дом с плохой предысторией, дефектами конструкции, ветхий или находящийся в таком месте, что добраться до него будет затруднительно.

«Обычно покупатели объезжают пять-шесть посёлков, а затем обсуждают на семейном совете понравившиеся варианты, — описывает процесс покупки нового дома Валерий Лукинов. — После такого обсуждения остаются один-два посёлка, в которых они выбирают дом и заключают с застройщиком договор купли-продажи на дом и участок». Весь пакет документов выдается покупателю в офисе девелопера под ключ.

На вторичном рынке приобретение дома в собственность может обернуться настоящим квестом. Чтобы этого не случилось, покупатель должен быть предельно внимательным. Например, уже во время первых звонков по объявлению стоит насторожиться, если продавец уверяет, что дом недоступен для просмотра, зато есть «чудесная альтернатива» в соседнем посёлке. Или если в базах обнаруживаются несколько объявлений о продаже одного и того же объекта, но цены на него сильно разнятся. Или продавец общается с клиентом невнятно, перенося и срывая сроки просмотров, — всё это свидетельствует о том, что покупатель попал на мошенников.

Просматривать дом перед покупкой желательно дважды. При первом просмотре эксперты советуют оценить, насколько объект в целом соответствует вашим запросам: насколько быстро и легко до него можно добраться, как в действительности организованы коммуникации (например, в деревне под септиком продавец может понимать два бетонных кольца, содержимое которых надо постоянно откачивать), нравится ли вам природа вокруг и устраивает ли инфраструктура.

Кроме того, полезно узнать, как эксплуатируется поселок зимой, много ли там остается жителей, чистят ли регулярно дороги и бывают ли перебои со светом. А ещё опытные риелторы советуют обратить внимание на соседние дома и участки — насколько они аккуратные, ухоженные. «Не случайно в коттеджных поселках архитекторы стараются выдержать дома в одном стиле, — рассказывает Валерий Лукинов. — Если в посёлке есть концепция, клиент понимает, что вокруг будут люди со схожей ментальностью». Это повышает ликвидность объекта на 20-30%.

На второй просмотр стоит приехать со строительным экспертом, который поможет оценить техническое состояние дома — фундамент, крышу, стены, инженерные сети. Внимательно отнестись необходимо и к участку. Например, участок простой геометрической формы всегда предпочтительнее узкого, длинного или с изгибами, желательно, чтобы у него был ровный рельеф. Также стоит отметить, насколько участок сухой или болотистый, солнечный или затененный. Сосновые леса или ручьи и речки, расположенные поблизости, которые так часто восхищают горожан, на деле могут создать немало проблем. Лес — это всегда сырость и комары, река ­— вероятность подтопления во время весеннего половодья.

Какие документы на дом требовать у продавца

Итак, какие же документы нужны для покупки дома с участком?

Прежде всего продавец должен представить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает собственность на дом, с актуальной датой. Напомним, что с 2016 года свидетельства о регистрации объектов недвижимости больше не выдаются, их заменили соответствующие выписки.

Не стоит путать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности, с той, что запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце.

Стандартную (общедоступную) выписку об объекте недвижимости может получить абсолютно любой человек. В такой справке указываются имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также имеющиеся обременения (если есть). Однако там не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы. Расширенную выписку может получить только владелец загородного дома, и покупатель должен проверить ее наличие. Также у продавца должен быть технический паспорт жилого дома. Он выдается, когда жилье вводится в эксплуатацию.

Следует различать технический паспорт и технический план. В отличие от паспорта, план содержит меньше информации. Для совершения сделки купли-продажи потребуется именно техпаспорт.

Покупка жилого дома с земельным участком в собственности

Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”,
а именно:

1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.

Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.

2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.

Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. «К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать».

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. «Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».

Какие документы нужно проверить при покупке

Приобретение частного дома связано с оформлением массы документации. Отсутствие хотя бы одной бумаги может привести к тому, что переоформить право собственности становится невозможно.

Кроме того, при допущении ошибок при оформлении сделки она может быть признана судом недействительной. Родственники продавца имеют возможность оспорить юридическое действие. При удовлетворительном решении суда вы рискуете остаться без недвижимости и без денег. Уплаченные средства никто возвращать не будет.

Обязательно запросите свидетельство о регистрации права собственности. Выписку из единого государственного реестра недвижимости можно получить самостоятельно, при наличии согласия от собственника. В документе отражается имя, фамилия владельца, дата приобретения права собственности, кадастровый номер, местонахождение объекта.

Не заключайте договор купли-продажи недвижимости с продавцом, который не имеет кадастрового и технического паспорта на дом. Без этих документов доказать право собственности будет практически невозможно.

Техническое состояние дома

Желательно такую оценку доверить профессионалу, особенно если впервые приобретаете дом. Но можно и самому составить адекватное мнение, если знать, что и как смотреть. Также важно поинтересоваться при покупке дома, жил ли сам продавец в нем, поскольку строительство «для себя» часто качественно отличается от строительства «на продажу».

При осмотре строения следует учитывать:

• проверять здание лучше всего весной, при таянии снега и максимальном поднятии грунтовых вод. Тогда можно увидеть, не затоплен ли подвал, оценить состояние гидроизоляции. Небольшие недостатки, к примеру, скопление влаги в углах, подскажут, есть ли проблемы с вентканалами, дренажной системой, не была ли нарушена технология при закладке фундамента;
• осмотр крыши следует проводить при влажной, лучше дождливой погоде — тогда будет видно, насколько хорошо она защищает от протекания. Если заметили грибок, следы подтёков, гниль либо сами протечки — знайте, что придется потратиться на ремонт кровли;
• при осмотре внутренней отделки надо первым делом обратить внимание, насколько хорошо закрываются окна и двери. Если неплотно — это признак неправильной усадки. Возьмите с собой строительный уровень — он покажет, насколько ровными являются стены и пол.

Проверка коммуникаций:

1. Проводка. Если в доме есть бытовые электроприборы — попросите включить их все одновременно и посмотреть, выдерживает ли сеть такую нагрузку.
2. Система отопления. Попросите включить котел и посмотрите, как он работает, не «чихает» ли, не пахнет ли от него газом. Обратите внимание, нет ли под самим котлом ржавчины, луж. Через полчаса проверьте, доходит ли горячая вода до всех батарей. Посмотрите, не подтекают ли трубы, батареи, хорошо ли работают краны для стравливания воздуха.
3. Система канализации. Для проверки ее работоспособности сливайте много воды и смотрите, насколько быстро она уходит. Оцените состояние труб — влаги на них быть не должно.

Купля продажа дома в деревне вместе с земельным участком или без земли

Когда дело касается покупки или продажи дома в деревне, существует несколько вариантов: дом можно приобрести вместе с земельным участком или без него. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности и требует определенных документов.

Если вы хотите приобрести дом вместе с земельным участком, то вам потребуются следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
• Договор купли-продажи, который будет оформляться на землю и дом вместе.
• Технический паспорт на дом.
• Документ, подтверждающий, что дом не является объектом культурного наследия, если это применимо.

Если же вы хотите приобрести дом без земельного участка, то вам нужны будут следующие документы:

• Договор купли-продажи на дом.
• Технический паспорт на дом.
• Документ, подтверждающий, что дом не является объектом культурного наследия, если это применимо.

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Подготовка к продаже дома и земельного участка

Процедура продажи жилого дома и земельного участка несколько сложнее, чем продажа квартиры. Дело в том, что в сделке участвует не один, а сразу два объекта. Поэтому лучше начать подготовку заранее.

Что нужно сделать:

1. Провести межевание земельного участка.

Было ли проведено межевание земельного участка можно узнать на сайте Росреестра в Публичной кадастровой карте. Если границы вашего участка не установлены, то в таблице стоит запись “без координат границ”. Это означает, что вам придется проводить межевание.

2. Выделить доли в соответствии с условиями предоставления субсидии или материнского капитала.

Если при строительстве дома или получении земельного участка были использованы меры поддержки для семей с детьми, то перед продажей необходимо выполнить их условия. Например, при использовании материнского капитала на строительство дома, необходимо выделить доли в доме на каждого члена семьи. Хотя материнский капитал не может быть потрачен на покупку земельного участка, родителям придется выделить детям доли в земле, пропорционально их долям в доме.

Нужно ли платить налог с купли-продажи дом с земельным участком?

Покупателю не нужно платить налог с покупки дома. Но ему ежегодно нужно будет оплачивать налог на имущество физических лиц как за дом, так и за участок.

Продавец платит НДФЛ в размере 13% от суммы сделки, если:

• дом был куплен менее 5 лет назад;
• дом был получен в дар или унаследован менее 3 лет назад.

Исключение составляют ситуации:

• если в семье двое детей, то налог платить не нужно, вне зависимости от срока владения;
• дом является единственным жильем собственников. В этом случае налог можно не платить, если с момента покупки прошло больше 3 лет.
• Если дом продается по той же стоимости, что и был куплен, но сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком 2021 год

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

• правоустанавливающие документы на оба объекта;
• кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
• договор купли-продажи с передаточным актом;
• справка о лицах, зарегистрированных в доме;
• квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

• согласие супруга, заверенное у нотариуса;
• разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Похожие записи:

• Удобно или «как на пороховой бочке»? Разбираем срочный трудовой договор
• Гарантии трудовых прав предпенсионеров
• Кто освобожден от налога при продаже квартиры