Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при ипотеке до брака». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Можно ли расторгнуть брачный договор на ипотечную квартиру
Чтобы аннулировать контракт, потребуется соблюсти два главных условия: получить на это согласие супруга и совершить такую процедуру до официального развода. Если расторгнуть брачный договор ещё до полного расчёта по ипотеке, на это также нужно будет получить разрешение у банка-кредитора. Иногда в подобных случаях финансовые организации предлагают изменить условия кредитного договора или вообще требуют закрыть задолженность досрочно. Так банки стремятся сократить свои риски.
В одностороннем порядке у супругов также есть возможность отменить действие брачного контракта, но для этого необходимы серьёзные причины: смерть супруга, по решению суда признание его недееспособным или без вести пропавшим. Также к веским аргументам относятся существенные нарушения условий соглашения мужем или женой по отношении к другой стороне.
Имейте в виду: для аннулирования контракта также потребуется обратиться за помощью к нотариусу. Он официально зафиксирует расторжение документа. Такая услуга платная, стоит 200 рублей. Если процедура проходит через суд, придётся заплатить 300 рублей.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?
Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.
Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).
Вы недавно отвечали на вопрос, как взять ипотеку и не делить квартиру при разводе. А можете объяснить, чем чревата следующая ситуация? Я взял квартиру в ипотеку до брака.
Зарегистрировал право собственности тоже до брака, я единственный собственник.
Чем в таком случае мне грозит развод при отсутствии брачного договора?
Артемий
Артемий, квартира в любом случае ваша, при разводе вы ее не потеряете. Даже при отсутствии брачного договора.
По закону совместной собственностью супругов признается лишь то имущество, которое нажито в браке (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Доли супругов в этом случае признаются равными, если в договоре между ними не прописано иное (ст. 39 Семейного кодекса РФ).
Имущество же, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, считается их личной собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).
Как делится ипотечная квартира при разводе
Разделить имущество при разводе можно двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Причем не важно – в браке, во время расторжения или после.
В обоих случаях желательно сначала обсудить с банком вариант раздела квартиры и ответственности по кредиту, если он не был определен при оформлении кредита, например, в условиях брачного договора.
Варианты могут быть такими:
- владельцем квартиры и титульным заемщиком остается один супруг, а другого выводят из сделки (при условии, что доход одного заемщика позволяет выплачивать долг в одиночку);
- выплатить ипотеку совместными усилиями, а затем продать квартиру уже без обременения и поделить деньги;
- продать ипотечную квартиру, закрыть долг, оставшиеся деньги разделить между собственниками.
Миша и Марина выбрали самый простой и «скучный» вариант развода и дележа собственности и долгов: они договорились обо всем мирно и заключили соглашение у нотариуса. Чтобы закрыть ипотечный вопрос по общей квартире, они решили продать ее, закрыть долг, а остаток суммы поделить. Теперь им осталось только официально развестись и подать бумаги на согласование их варианта раздела в банк.
Если стороны договорятся о том, как поделить имущество самостоятельно – развестись можно в ЗАГСе, а договоренности о разделе заверить у нотариуса.
В соглашении можно прописать, кто будет вносить платежи по кредитному договору или договору страхования заемщиков и самого жилья, кому достанется жилье после снятия обременения, положена ли компенсация созаемщику, который выйдет из сделки, и ее размер.
Если в семье есть несовершеннолетние дети или стороны не смогли договориться о разделении квартиры и кредита – надо идти в суд.
В суде собственность между сторонами поделят в равных долях, если не предусмотрен другой вариант. Если одной из сторон присудят имущество, которое по стоимости превышает положенную ему долю, то «обделенной» стороне будет положена компенсация.
Если такое решение не устраивает – можно потребовать долю в натуре. Это значит, что собственники получат часть от общего имущества в индивидуальную собственность не только на бумаге, но и физически. На практике это возможно с частным домом: поделить помещения между собственниками, сделать разные входы и отдельные санузлы.
Если речь идет о многоквартирном доме, то это не только нецелесообразно, но чаще всего и физически невозможно (например, в однокомнатной квартире). Поэтому, скорее всего «обделенной» стороне придется довольствоваться компенсацией за недополученное имущество.
Общими могут быть не только вещи, квартиры, машины, но и долги, если они возникли в общих интересах семьи (как в случае с ипотекой – для улучшения жилищных условий). При разделении каждый получает часть долга, пропорциональную его доле в собственности.
Например, остаток долга по ипотеке – 900 тысяч рублей. Квартира делится пополам. Значит, созаемщики должны выплатить банку по 450 тысяч рублей каждый. Однако, если один из собственников перестанет платить, то обязательство по выплате долга в полном объеме перейдет к другому собственнику.
Что надо сделать, чтобы разделить ипотечную квартиру:
- Заключаем соглашение о разделе у нотариуса или по суду и официально регистрируем развод. Делать это можно в любом порядке.
- Обращаемся в свой банк со всеми документами, которые мы получили в результате действий по пункту 1. Это свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества или решение суда, а также документы по требованию банка. Например, если есть решение оставить квартиру одному из созаемщиков, понадобятся документы для оценки его платежеспособности. В любом случае, полный список документов лучше уточнить у кредитора.
Когда контракт необходим?
На этот вопрос можно ответить, что всегда. Заключая брак, никто не может быть уверен, что он не закончится разводом и долгими судебными разбирательствами при разделении совместно нажитого имущества и долгов. Но есть ситуации, когда вопрос о заключении такого соглашения стоит особо остро. Можно назвать следующие ситуации:
- Один из супругов против оформления кредита. В такой ситуации договор необходимо заключить еще до подачи заявки и предъявить его в банк. Кредитору будет понятно, что супруг или супруга потенциального заемщика не несет никаких обязанностей и не имеет прав в отношении недвижимости и ипотеки.
- В оплате ипотеки участвуют родители одной из сторон. Самая распространенная ситуация, когда родители дают деньги на оплату первого взноса и хотят защитить свой вклад от претензий второй стороны. В договоре может быть прописано, что заемщик на случай развода получит долю больше на размер, соизмеримый с суммой первого взноса.
- Один из супругов имеет негативную кредитную историю или другие правовые проблемы. Банк может отказать в ипотеке, если муж или жена заявителя имели ранее проблемные кредиты, имеют проблемную задолженность на момент оформления ипотеки или другие вопросы, связанные с репутацией. Договор демонстрирует банку, что ответственность за погашение ипотеки несет только заемщик. Но стоит помнить, что в такой ситуации доход второй стороны также не будет учтен.
- Стороны договорились, что при разводе квартира переходит одному из супругов, а вторая сторона обязуется не выдвигать претензий на совместно нажитое имущество.
- Покупка квартиры – личное желание одного из супругов, и она не будет использоваться в семейной жизни. Например, жилье предназначено для детей от первого брака, проживания родителей или иных личных целей.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Гашение жилищного займа при разводе
Согласно СК РФ, при приобретении ипотечного жилья, второй супруг автоматически регистрируется созаемщиком.
Если брачные отношения расторгаются, получатели займа должны по-прежнему вносить ежемесячные платежи. Порядок выплат зависит от вида собственности:
- Если она долевая, недвижимость делится между сторонами поровну после погашения займа.
- Если она раздельная (при наличии БД), долг погашается только одним заемщиком, который после выплаты всей суммы становится полноправным владельцем недвижимости.
- Если она общая, долг выплачивается заемщиками поровну, либо одним из них, если другой отказывается от своих обязательств. При такой форме собственности, квартиры делится поровну после погашения долга.
Что должен содержать контракт, образец документа
Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:
- статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
- порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
- обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
- кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
- пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
- из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
- условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
- ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
- обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.
Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).
Можно ли заключить брачный договор после расторжения брака
- сведения о регистрации брака – реквизиты свидетельства о заключении брака, место и время регистрации брака;
- реквизиты брачного договора;
- требования к суду – здесь указывается, что, собственно, истец хочет от суда.
- Положения договора нарушают требования закона и посягают на права и интересы третьих лиц;
- Договор противоречит нормам правопорядка и нравственности;
- Договор заключен с недееспособным гражданином (здесь важно наличие соответствующего судебного решения о таком признании);
- Договор является мнимой (без реального намерения создать правовые последствия) или притворной сделкой (с целью скрыть другие сделки);
- Договор заключен с лицом, не достигшим 14 лет.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Условия брачного договора по ипотеке
Если говорить о составлении брачного договора при покупке квартиры в ипотеку, важно оговорить следующие моменты:
- какая доля принадлежит каждому из супругов. Будут ли вноситься изменения в случае рождения детей или изменения материального положения мужа или жены;
- кто и в каком объеме вносит платежи по основному долгу, процентам, в том числе после развода. Кто оплачивает страховки, пени, штрафные санкции при их наличии. Что произойдет, если одна из сторон в силу нежелания, по состоянию здоровья или по иным причинам не сможет исполнять свои обязательства;
- кто оплачивает первоначальный взнос. Повлияет ли это на распределение долей;
- кто будет владеть квартирой, в том числе в случае развода. Получит ли вторая сторона компенсацию и в каком размере;
- из каких источников дохода планируется погашение задолженности перед банком. Если он будет отдавать значительную часть заработной платы кредитору, кто будет финансировать текущие потребности, обучение детей, аренду жилья (если дом еще не сдан в эксплуатацию);
- к кому перейдет недвижимость и долги перед банком в случае смерти единственного заемщика;
- кто оплачивает коммунальные услуги в приобретенной квартире.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Чем поможет брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Молодые пары, по причине того, что надо где-то жить, часто берут квартиры в ипотеку, и в процессе её погашения пробуют себя в семейной жизни. Но ранние браки имеют свойство распадаться, и чтобы человек имел возможность использовать потраченное время с выгодой для себя, у него есть право вместе с полученным опытом забрать и часть своих денег, которую вложил в квартиру лично он или она.Однако для этого также необходимо заключать брачный договор, поскольку в противном случае ипотечная квартира будет считаться совместно нажитым имуществом и пойдет под раздел, в результате которого каждый из бывших собственников получит равные доли.
Кроме того, если после развода бывшие супруги захотят не продавать квартиру сразу, а погасить ипотечный кредит, если например, он был выдан на выгодных условиях, величина остатка по кредиту, а также процентной ставки тоже будет зависеть от размеров долей каждого из них.
Особенности брачного договора по ипотеке с использованием материнского капитала
По Федеральному закону о поддержке семей, имеющих детей, покупка недвижимости в ипотеку может сопровождаться использованием материнского капитала. При этом недвижимость, приобретенная на эти деньги должна делиться поровну между всеми собственниками, включая детей, которые становятся правообладателями в автоматическом порядке.Таким образом, как бы ни распределялось имущество между членами семьи, деньги из фонда материнского капитала всегда сохраняются за обоими родителями и всеми детьми в равных долях. А любые положения брачного контракта, опровергающие это правило, законом определяются как ничтожные.
Добровольный или принудительный отказ от части имущества, приобретенной на материнский капитал невозможен пока, пока дети не достигнут совершеннолетия, а до тех пор все вопросы с банком будут решаться судом при участии органов опеки и попечительства.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
- заключить брачный контракт;
- составить соглашение о разделе имущества супругов.
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ). Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем. Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
- Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
- Необходимо указать собственника имущества.
- Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.