Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости в Турции для граждан России преимущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно закону «О земельном кадастре» иностранцы могут купить недвижимость в Турции площадью до 30 Га и не более 10 % площади района, в котором она находится. Также не допускается приобретение квартиры или дома вблизи военных объектов.
Какую турецкую недвижимость может купить иностранец
Соискатели могут рассматривать для покупки следующие виды недвижимости в Турции:
- Апартаменты. Стандартные квартиры в многоэтажных домах, оборудованные всей необходимой техникой и мебелью. Подходят для лиц, которые только решили переехать в страну и не ориентируются, где лучше искать все для обустройства жилья.
- Пентхаус. Двухэтажные апартаменты, расположенные на последних этажах многоквартирных домов. Чаще всего пентхаусы встречаются в элитных жилых комплексах, на крышах которых есть бассейны или просторные террасы.
- Дуплекс. Двухуровневая квартира, распложенная на любом этаже многоэтажного дома, кроме последнего (без доступа на крышу).
- Вилла. Отдельно стоящий дом, который рассчитан на проживание одной семьи. На территории виллы чаще всего есть передний и задний двор, парковочное место на 1–2 автомобиля и иногда предусмотрен бассейн. Дом можно приобрести в черте города недалеко от многоэтажных жилых комплексов или в пригороде. Чаще всего виллы строятся в элитных коттеджных поселках с охраняемой территорией.
- Таунхаус. Дом, разделенный на две части и рассчитанный на проживание двух семей. Главная особенность таунхаусов состоит в том, что соседи не встречаются друг с другом так как имеют отдельный вход, двор и даже бассейн.
- Земельный участок. Приобретается для постройки собственного дома или ведения фермерской деятельности. Земельные участки чаще всего распложены в сельской местности, а их цена напрямую зависит от расстояния до ближайшего крупного населенного пункта или моря.
Краткая сравнительная характеристика недвижимого имущества, которое могут купить иностранцы, указана в таблице ниже.
| Тип недвижимости | Примерная площадь, м2 |
|---|---|
| Апартаменты | 41–59 |
| Пентхаус | 110–215 |
| Дуплекс | 100–199 |
| Вилла | от 60 |
| Таунхаус | 150–250 |
| Земельный участок | 500 |
Процедура покупки и стоимость оформления
Процедура покупки недвижимости в Турции состоит из нескольких этапов:
- Выбор подходящего объекта.
- Подготовка и подписание договора, внесение задатка.
- Оформление документов на сделку.
- Внесение оплаты.
- Переоформление права собственности и турецкого Титула.
- Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг.
В течение сделки купли-продажи иностранному покупателю понадобится соблюсти юридические требования, такие как:
- оформление обязательной страховки от землетрясений DASK;
- получение индивидуального налогового номера (ИНН) в налоговом управлении;
- оплата всех пошлин и налогов, сопровождающих процедуру приобретения турецкой собственности.
Покупка недвижимости в Турции для граждан России: основные ограничения
На сегодняшний день для россиян не существует каких-либо ограничений на покупку недвижимости в Турции. Однако стоит учитывать небольшие исключения касательно иностранных покупателей, в том числе россиян.
- В особых районах Турции, которые являются стратегическими или военными объектами этой страны, приобретение жилья гражданами других стран находится под запретом. Прибрежные зоны Черного моря являются запретными для россиян и граждан Украины для покупки недвижимости.
- Иностранцы имеют право приобрести и зарегистрировать в государственном реестре только один объект.
- Важным нюансом для россиян является тот факт, что они не имеют право наследовать недвижимость в Турецкой Республике, если отсутствует завещание.
Особенности покупки и важные нюансы сделки
Граждане РФ, впрочем, как и многих других стран мира, имеют право становиться полноправными владельцами объектов недвижимости в Турции без ограничений. Собственником может стать как физическое лицо (иностранец), так и юридическое (зарегистрированное на территории страны).
Существует ряд важных ограничений по объектам (актуальны на начало 2019 года):
-
Иностранные покупатели не имеют права приобретать земельные участки площадью свыше 30 гектаров.
-
Есть ряд территорий, на которых запрещена продажа недвижимости иностранцам по причине важных для безопасности страны моментов (например, в городах на побережье Чёрного Моря, хоть эти места и не пользуются спросом).
Иных территориальных ограничений нет как по месту расположения, так и по типу и площади объекта. Покупать можно как готовые, так и строящиеся варианты.
Этнический состав Турции
Турецкая Республика богата не только своими очаровательными видами, но и многонациональностью постоянных жителей. Национальность за национальностью пересекаются на улицах Турции в надежде найти родную душу.
Принято считать, что основная масса населения — турки, но это не так. Коренные жители страны покидают родные края с целью трансформации: высшее образование или карьерный рост.
Миграция русского населения положительно сказалась на стране. Сейчас некоторые города государства превратились в Россию. Всё дело в том, что количество желающих переехать на постоянное место жительство в Турции увеличивается ежедневно. Так, бывшие жители России принесли в Турцию язык, культуру и заведения, где можно ощутить себя, как дома — в России.
Как купить недвижимость в Турции
Покупка турецкой недвижимости проходит в пять этапов. Инвестор:
- Выбирает объект.
- Заключает предварительный договор с продавцом и вносит предоплату.
- Получает турецкий налоговый номер.
- Заключает основной договор купли-продажи и уплачивает оставшуюся стоимость недвижимости.
- Регистрирует право собственности на объект в земельном кадастре страны.
Выбор объекта. Чтобы инвестор смог принять участие в программе гражданства Турции, ему нужно купить объект, который еще не использовали для получения турецкого паспорта.
Предварительный договор. Инвестор заключает предварительный договор купли-продажи и вносит задаток от 1000 до 5000 $. В договоре прописывают данные об участниках сделки и объекте недвижимости, цену, сроки и условия оплаты, обязанности сторон.
По условиям программы гражданства продавец должен быть турецким физическим или юридическим лицом.
Открытие банковского счета. Для регистрации недвижимости и открытия банковского счета инвестор без ВНЖ в Турции должен встать на налоговый учет и получить местный ИНН.
Заявление на получение ИНН подают в районное отделение налоговой, процедура занимает несколько минут. Чтобы получить ИНН, инвестору не нужно приезжать в Турцию — встать на налоговый учет можно по доверенности.
Основной договор. Инвестор заключает основной договор купли-продажи и переводит деньги на счет продавца. Недвижимость по программе гражданства оплачивают в долларах США.
Регистрация недвижимости. В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государство в лице земельного кадастра оформляет документы и вносит запись о собственности в государственный реестр.
Инвестор подает документы в земельный кадастр и получает ТАПУ — акт регистрации. Это аналог упраздненного в России свидетельства о праве собственности. Также инвестор должен получить сертификат пригодности и оценку недвижимости, которые подтверждают соответствие объекта условиям программы гражданства.
Документы на недвижимость, которые необходимы для получения гражданства Турции:
- акт регистрации недвижимости в земельном кадастре — ТАПУ;
- сертификат пригодности от Министерства окружающей среды и городского развития;
- отчет об оценке недвижимости от компании с лицензиями Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK) и Совета по рынкам капитала (SPK).
Почему в Турции дешевая недвижимость?
Сразу стоит оговориться, цены на недвижимость в Турции существенно варьируют в зависимости от региона, типа недвижимости, удалённости от моря и многих других факторов.
Помимо дешевой недвижимости, в Турции пользуется большим спросом и активно продается элитная недвижимость.
В этом смысле, Стамбул занимает первое место по количеству районов с самой высокой ценой за квадратный метр.
И в рейтинге самих дорогих районов за квадратный метр недвижимости в Стамбуле, первое место занимает Бешикташ, расположенный на европейском берегу Босфора.
Другой пример роскошной жизни и дорогой недвижимость, это космополитический Бодрум, который очень любят богатые и влиятельные люди со всего мира.
Так что, когда мы говорим о цене недвижимости в Турции, нужно учитывать различия на региональных рынках.
Так почему же в Турции недвижимость дешевле чем в европейских странах?
Еще сравнительно не так давно, трудно было говорить о каком-нибудь рынке недвижимости в Турции.
В турецком законодательстве не было четких правил касательно качества строительства, покупки и продажи недвижимости.
Возможность взять ипотеку отсутствовала.
Эти и другие факторы тормозили развитие рынка недвижимости в Турции.
Поворотным моментом стала реализация турецким правительством проекта «Видение — 2023».
Проект предусматривал и подробно описывал шаги, которые нужно предпринять для того, чтобы изменить бедственное положение на рынке недвижимости Турции.
Здесь можно выделить несколько поворотных моментов:
- У покупателей недвижимости появилось возможность брать ипотечные кредиты в банках.
- Иностранцам позволили покупать недвижимость, нормативно описав и упростив процесс.
- Создали благоприятные условия для застройщиков и побудили их строить новые современные дома.
Могут ли иностранцы и россияне, в частности, купить недвижимость в Турции?
Вам не нужно быть гражданином или резидентом Турции, чтобы приобрести здесь недвижимость.
Большинство иностранных граждан могут покупать недвижимость по всей территории Турции.
Исключение составляет недвижимость возле важных военных объектов, где возможно может потребоваться специальный допуск.
Граждане таких стран как, Армения, Сирия, Северная Корея, Нигерия, Куба и Йемен, к сожалению, не имеют права покупать недвижимость в Турции.
Для граждан определённых стран действуют ограничения на покупку недвижимости в некоторых регионах Турции.
Здесь особенно стоит отметить, что граждане России и Украины не могут покупать недвижимость на побережье Черного моря Турции.
Также, для иностранных граждан есть ограничения по допустимой площади недвижимости, которую они могут приобрести.
Граждане других стран могут покупать в Турции не более 30 га недвижимости.
Тем не менее, покупая недвижимость в Турции вы не получаете автоматически право жить здесь.
Россиянам, как и большинству иностранным гражданам понадобиться подать заявление на получение визы или вида на жительство.
Выводы:
Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Турции, но с некоторыми ограничениями:
- Иностранные граждане не могут покупать в Турции более 30 га недвижимости;
- Не разрешается покупать или арендовать недвижимость в запретных и военных зонах;
Какие факторы определяют цену недвижимости в Турции? Влияет ли сезонность на цену недвижимости?
Основные факторы, которые определяют цену на недвижимость в Турции это: город и район расположения недвижимости, расстояние до моря, элитность комплекса и его инфраструктура, год постройки дома, этажность, стороны света расположения недвижимости и вид из нее.
Также, на цену влияет и то, работает ли ваше агентство недвижимости в Турции по открытой и честной системе без скрытых комиссий или пытается заложить в цену неоправданную прибыль?
Пожалуйста, будьте внимательны!
Сезонность же не оказывает большого влияния на цены.
Важно также как чувствует себя экономика в этот момент времени, какой размер процентных ставок в стране на покупку недвижимости. Есть ли на рынке достаточное количество предложений? Какой баланс спроса и предложения?
Например, из за резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в Турции, цены на недвижимость в турецких лирах, выросли здесь на 30-50% за последние 7-8 месяцев.
Также, на рынке было раскуплено такое количество квартир, что впервые на моей памяти привело к превышению спроса над предложением.
То есть, если вы думаете о покупке турецкой недвижимости, не ждите зимы или лета – обращайтесь к профессионалам и мы расскажем вам о ситуации на рынке именно на сегодняшний день и поможем вам выбрать лучшее предложение!
Покупка недвижимости: с чего начать
Не стоит пренебрегать покупкой недвижимости в Турции через агентства. Конечно, вы можете посмотреть объявления на сайте Sahibinden – аналог российского «Авито». Однако чаще всего там предлагают квартиры в старых турецких домах (а жить рядом с турками в местном квартале сможет не каждый, так как они очень шумные). Кроме того, сделка все равно чаще всего проводится через риелтора или агентство недвижимости. Даже в том случае, если вы покупаете вторичное жилье в Турции у собственника.
Да и отзывы у «Сахибиндена» очень уж противоречивые. От переехавших русских я слышала много негатива, немало историй об обмане при аренде и покупке недвижимости в Турции. В общем, рекомендовать этот сервис я не стану.
Как не нарваться на мошенников:
- лучше всего обратиться не к собственнику, а к лицензированному агентству;
- изучите агентство недвижимости: проверьте, как давно и с какими застройщиками оно работает, какой в нем штат сотрудников, как они общаются с клиентами;
- при составлении договора должно быть 3 подписи: ваша, представителя агентства и застройщика.
От себя могу посоветовать компанию Ataberk Estate. Я покупала квартиру в Турции (Аланья) через них. Они работают на рынке более 10 лет. В Аланье их знают все, кто так или иначе связан с недвижимостью.
Нюансы при покупке недвижимости в Турции
При покупке недвижимости в Турции иностранцу следует знать некоторые чисто местные нюансы. Иногда покупателю демонстрируется слишком низкая цена, на которую он может «клюнуть», посчитав, что ему предложили большую скидку. Но, скорее всего, это только лишь первый вклад, а позже придется доплачивать полную стоимость, поэтому на этом этапе следует быть внимательным. Также не следует верить утверждениям, что дом (или квартира) находится «в паре метров до центра города» — наверняка до него окажется не пара метров, а пара-другая километров, а то и больше. При осмотре объекта недвижимости нельзя лениться, надо осмотреть жилье полностью, заглянуть в каждый его уголок, проверить – нет ли дыр в полу, в стенах под шкафом, в потолке.
Особенно нужно проверять помещения на сырость, обязательно нужно спуститься в подвал, если он находится непосредственно под квартирой. Если удастся, то желательно поговорить с соседями – они много чего могут рассказать, поэтому, если вы не владеете турецким языком, то лучше прийти на осмотр с переводчиком. Но еще лучшим вариантом было бы обратиться в проверенное риелторское агентство, специалисты которого прекрасно знают, как подбирать своим клиентам недвижимость, и при этом не попасться даже на мелкое мошенничество со стороны продавца. Они же и проведут всю сделку от начала и до самого конца с наибольшей выгодой для покупателя. Главное, чтобы агентство было крупное и авторитетное – за свои деньги они стараются чисто по европейским нормам, нарабатывая себе высокую репутацию.
Если иностранец желает приобрести квартиру в Турции, он должен учесть еще некоторые, не менее важные факты. Стоимость объекта недвижимости, во-первых, зависит от этажа: ара-кат, средний этаж, всегда дороже первого или второго. Верхние этажи летом страдают от жары, а зимой — от протечки крыши. В Турции, если жилье не элитное, почему-то всегда экономят на качестве кровельных материалов.
Проблемой нижних этажей является сырость – турки не уделяют практически никакого внимания качественной гидроизоляции фундаментов. Минус покупки квартиры рядом с морем — возможная плесень, поэтому многие иностранцы удивляются, обнаруживая, что жилье у моря стоит дешевле, чем в отдалении от него. Исключение, опять-таки, составляет элитное, или вообще дорогое жилье, построенное по всем нормам. Если в квартире появились незваные гости — насекомые, их бесплатно травят муниципальные власти весьма оперативно, для этого надо всего лишь обратиться в администрацию. Турецкие власти очень боятся, что из-за насекомых может рухнуть туристический бизнес, поэтому ежегодно из бюджета на борьбу с этой проблемой выделяются большие средства.
Нюансы налогообложения и жизни
Перед приобретением дома или квартиры нужно знать, что ее цена увеличится на 8% из-за налога на добавленную стоимость, а также ещё 4% уйдут на оформление собственности. Коммунальные платежи и связь, ежегодный налог на жилье увеличат цену, а также в Турции обязательна страховка от стихийных бедствий.
Важно знать все нюансы сделки, например, при покупке вторичного жилья, собственнику платиться не фиксированный задаток от 10 до 50% цены, если сделка не состоялась, задаток не возвращается.
Турция привлекательна для иностранных инвесторов, поэтому там высокие ставки по кредитам и жёсткие условия просрочек, иногда и более 30% стоимости. Существует и ежегодный налог на жилье, который зависит от расположения объекта и его вида. Если в планах остаться в этой стране на долгий период, надо понимать, что работу найти не легко.
За что еще нужно заплатить, покупая недвижимость в Турции
Помимо стоимости самой покупки покупатель оплачивает некоторые налоги и пошлины.
| Статья оплат | Процент от сделки |
| Налог при регистрации права собственности | до 4% |
| Нотариальные услуги по заверению договора для строящегося объекта | 1% |
| Услуги риелтора (при участии такого) | 3% |