Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в доме банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Как продать свою долю в квартире?
Как правило, доли не соответствуют жилым комнатам, расположенным в квартире. Иногда планировка квартир, например «в хрущевках», не позволяет определить отдельные комнаты, которые можно выделить в состав. Тогда одним судебным процессом вообще невозможно решить дело, и судебные тяжбы растягиваются не на один год.
Лучше всего договориться с совладельцами о продаже квартиры целиком, а затем о справедливом дележе денег — тогда выигрывают все. Если в течение длительного срока договориться не получается, то, как показывает практика, в дальнейшем переубедить совладельцев уже невозможно.
Единственное решение в такой ситуации — продать свою долю специалистам, которые профессионально занимаются риелторским бизнесом, и получить за это деньги.
К какому обратиться?
Зачастую агенты, не имеющие опыта в продаже долей, пытаются найти покупателя на вашу долю. Фактически они никогда такие доли продать не могут, а только зря тратят ваше время. Потому что обычному человеку нет смысла покупать вашу долю, чтобы проделывать все, что было перечислено выше: искать опытного адвоката, оплачивать судебные издержки и т.д. Только подумайте, зачем обычному покупателю это надо?
Мы, выкупив вашу долю, берет всю заботу на себя.Вам после этого не о чем беспокоиться — остальное наша работа!
Можно ли продать долю в квартире?
После того, как доля в праве на собственность выделена, можно приступать к продаже. Но и здесь имеются свои нюансы. Эта сделка на сегодня одна из наиболее сложных. Сперва нужно убедиться, что остальные собственники не претендуют на ее покупку
Это очень важно оформить документально. Для этого необходимо отправить каждому из них письмо с описанием технических характеристик, условиями продажи и указанием цены доли в квартире, которая выставляется на продажу
Чтобы не было дальнейших судебных разбирательств, такие письма отправляются с описью вложения и уведомлением. При соблюдении этих нехитрых правил у собственника будут на руках доказательства отсутствия нарушения прав совладельца. Совладельцы в течение месяца могут претендовать на покупку доли.
Если желающих оказывается больше двух человек, продавец выбирает кого-то по своему усмотрению.
Если по истечении месяца никто из них не изъявил желание приобрести долю, продавец может искать других покупателей.
В случае если собственники не проживают постоянно в квартире и адреса неизвестны, по закону достаточно иметь доказательства отправки извещения по последнему известному адресу проживания.
Если же на долю в квартире будет оформлен договор дарения, это поможет избежать волокиты с уведомлениями. Сделка проходит намного быстрее. Единственная проблема в этом случае, если дарение оформлено не на родственника. При таком развитии событий сделку можно оспорить только, при доказанном факте передачи денег от одариваемого дарителю.
Из вышесказанного следует, что продать долю в квартире срочно не такое уж и сложное дело. Долгое и хлопотное? Конечно! Иногда такие дела затягиваются на месяцы. Часто совладельцы всячески пытаются помешать сделке. Но с помощью закона можно продать долю в квартире в Москве и добиться желаемого.
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Как продать долю в квартире другому собственнику
Продажа доли имущества другому совладельцу имеет ряд отличий от обычного процесса продажи. Данный механизм полностью регламентирован в статье 250 Гражданского Кодекса, в одном из первых пунктов которого описано уже известное нам право приоритетного выкупа доли имущества одним из долевых участников.
Общее описание приоритетного права гласит: если на покупку части имущества одновременно претендуют владелец другой доли и третье лицо, то именно совладелец становится приобретателем имущества.
Если другие совладельцы не желают выкупать долю, данное решение для приобретения им юридической силы необходимо оформить письменно, заверив отказ нотариально. Только после получения отказа, у владельца доли появляется полная свобода действий, и он может продать свою часть имущества посторонним лицам.
В отличие от сделок продажи, для оформления дарственной на долю не потребуется согласия других совладельцев. Иными словами, один из владельцев может передать часть общего имущества, совершенно не интересуясь мнением своих соседей.
Достаточно часто данная схема используется для скрытой продажи доли. Такого рода сделки могут быть оспорены в судебном порядке другими совладельцами. Если им удастся доказать факт фиктивного дарения, прикрывающего реальную продажу имущества, суд аннулирует дарственную, а на продавца будут наложены серьезные штрафные санкции.
Продажа стороннему покупателю
Если один из собственников нашел покупателя для своей доли в квартире, предлагающего выгодные условия, он обязуется уведомить остальных дольщиков о будущей сделке, подробно описав ее финансовую сторону и предоставив другую важную информацию (сроки внесения платежей, описание продаваемого имущества, форма оплаты).
Данное уведомление следует высылать заказным письмом, факт получения которого фиксируется подписью адресата. Также уведомление можно оформить с помощью нотариуса, который заверит факт отправки и поможет разобраться в ситуациях, когда совладельцы попросту отказываются получать уведомление.
На принятие решения совладельцам квартиры предоставляется 30 дней после получения письма с уведомлением. Не исключено, что за это время могут произойти события, способные повлиять на условия сделки (например, изменение курса валют).
Какими бы ни были изменения в условиях сделки, информация о них обязательно должна быть предоставлена совладельцам. Если у них появятся подозрения о несоответствии условий, предоставленных им в уведомлении, с фактическими условиями в подписанном соглашении с третьим лицом, то эта сделка может быть оспорена в течение нескольких месяцев, прошедших со дня ее проведения.
Проведение сделки
После информирования других совладельцев, можно начинать предпродажную подготовку, включающую в себя процедуру оформления документации, требующейся для продажи доли жилья.
Документы служат подтверждением данных об участниках соглашения, содержат информацию о квартире, расчетной стоимости доли и порядке внесения платежей с указанием сроков. Права участников сделки и их обязанности указывается в отдельном пункте. Также необходимо отдельно вынести условия расторжения договора.
К соглашению следует приложить выписку, полученную в Росреестре, служащую подтверждением того, что кроме продавца у доли больше нет собственников. После закрытия сделки покупатель, взяв с собой купчую и остальные документы, отправляется в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права, как нового владельца.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Как продать банку долю в квартире
Существует несколько способов продать долю в квартире банку. Однако в каждом случае необходимо, чтобы объект недвижимости находился в обременении кредитной организации.
Таким образом, обратится в банк с просьбой о выкупе части жилья, которая не заложена в данную кредитную организацию, невозможно.
| № п/п | Варианты продажи доли банку |
|---|---|
| 1 | Предложение о выкупе |
| 2 | Обращение взыскания |
| 3 | Оформление залога |
Продавцом доли в квартире банку может выступать исключительно совершеннолетий, полностью дееспособный собственник объекта.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Поступило выгодное предложение продать доли в квартире, значит, нужно выработать порядок предстоящих действий, чтобы не упустить представившийся шанс. Исходя из практики агентств недвижимости, рационально следовать такому алгоритму продажи доли в квартире:
- Выделить её в реальном виде, если ранее это не было сделано. Иначе с покупателем может оказаться не о чём разговаривать.
- Предварительно оговорить ключевые условия соглашения. Не исключается вариант подписания преддоговора, дублирующего положения основного, который будет оформлен и зарегистрирован по прошествии определённого периода времени.
- Достичь соглашения с прочими совладельцами.
- Собрать пакет необходимой документации.
- Составить, оформить и зарегистрировать ДКП.
- Получить документы из Росреестра.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Как платить налоги с продажи доли
Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:
- Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:
- Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
- Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.
- Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
- Совместная собственность при разводе делится пополам.
- Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
- В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
- При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
- При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
- Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
- Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
- Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
- Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.
Особенности договора купли-продажи
Подписывается договор купли-продажи уже после оформления кредитного договора. Поэтому документ обязательно содержит информацию о том, что часть квартиры оплачивается за счет кредитных средств конкретного банка. Это залог того, что к покупателю потом не будут предъявляться претензии в случае срыва сделки из-за проблем с кредитом.
В договоре должны быть указаны:
- номер кредитного договора и дата оформления;
- название, реквизиты банка;
- порядок действий в случае отказа банка в кредитовании;
- сроки перечисления кредитных средств;
- порядок расчетов за квартиру (описание схемы передачи денег, сроков, регистрации сделки и подписания акта приема-передачи).
Похожие записи: