Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Важные нюансы сделки купли-продажи недвижимости через МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Документы для купли-продажи дома
Для того чтобы оформить сделку по продаже дома по всем правилам, установленным законодательством, необходимо заранее позаботиться о сборе всех требуемых справок и документов.
Важно понимать, что дом не может быть продан отдельно от земельного участка (если иное не установлено законом). Поэтому право пользования и тем и другим будет осуществляться по одному общему договору.
Рассмотрим вопрос, какие нужны документы для купли-продажи дома:
- документ подтверждающий право собственности на дом или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Свидетельство выдавалось до 2016 года;
- кадастровый паспорт на дом при наличии (выдавался до 2017 года);
- паспорта всех собственников дома и участка;
- согласие органов опеки и попечительства, если в выставленном на продажу доме прописаны несовершеннолетние граждане или в том случае, когда они являются собственниками помещения;
- выписка из домовой книги при необходимости (выдавались до февраля 2018 года);
- справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам;
- согласие на выписку из дома от всех прописанных в нем людей (в случае, если по данному адресу прописано сразу несколько человек);
- составленное заявление продающей и покупающей сторонами;
- подписанный договор купли-продажи и при необходимости нотариально заверенный;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
- заверенная нотариусом доверенность — если сделка осуществляется через представителя.
Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить
В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.
Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода. В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%. Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.
Основные нюансы в процессе продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи дома — важный документ
Прежде чем рассматривать сам процесс оформления договора и его стоимость, давайте кратко рассмотрим общий порядок мероприятий, проводимых при купле-продаже недвижимой собственности. Первое, что стоит отметить, это необходимость обращения в специальный государственный орган – Росреестр, который отвечает за регистрацию недвижимого имущества на новых лиц при его дарении, продаже и прочей передачи в постоянное пользование на правах хозяина.
Законодательство РФ регламентирует, возможность оформления договора в двух формах:
- письменной форме, незаверенной нотариусом, но только в том случае, когда происходит полное дарение имущества;
- документальной форме с обязательным нотариальным удостоверением сделки во всех остальных случаях передачи имущества.
При обращении в Росреестр с первым видом договора купли-продажи дома оплатить необходимо только госпошлину за проведение перерегистрации собственности на другое лицо. Осуществление сделки с нотариальным заверением потребует больших трат, которые заключаются и в оплате пошлины государству, и в оплате услуг нотариуса.
Многие люди думают, что, работая с нотариусом, можно полностью обезопасить себя от каких-либо рисков при передаче имущества стороннему лицу, но это не так. На сегодняшний день получить доступ к необходимой информации при проведении переоформления имущества можно в том же Росреестре, заплатив небольшую пошлину. В государственном органе любому лицу могут предоставить регистрационные данные на определенную недвижимость, если оно участвует в сделке по передаче такового.
Справедливости ради стоит отметить, что работа с нотариусом более проста и не проблематична при осуществлении всех необходимых процедур походу сделки. Важно помнить, что перед составлением договора по купли-продажи, также необходимо собрать некоторые документы и повести правильную оценку стоимости недвижимой собственности.
Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом
Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?
Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.
Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.
Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.
После этого можно переходить к основной части договора:
- Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
- Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;
Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.
Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:
- кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
- полный адрес;
- площадь;
- категория земель;
- вид разрешенного использования ЗУ;
- объекты недвижимости, расположенные на участке;
- обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
- документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).
В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:
- кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
- полный адрес;
- площадь;
- обременения, если таковые установлены;
- иные сведения об объекте (этажность);
- документы о праве собственности продавца на дом.
- Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
- Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
- Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
- Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Лучше всего дату подписания поставить под подписями.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Другие возможные проблемы и пути решения
При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.
Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.
Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.
Многие дачные участки, выставленные на продажу сейчас, были получены еще при СССР, когда правоустанавливающим документам уделяли мало внимания. Потому купля-продажа таких наделов связанна с хлопотами, дополнительной тратой денег и времени. Как правило, все затраты ложатся на плечи покупателя.
Оформление такого участка в собственность происходит несколькими этапами:
- Собрать документы и подать в органы местного самоуправления по местонахождению земли. Бумаги будут рассматривать не меньше 30 дней для подтверждения покупки объекта недвижимого имущества;
- Дополнительно от владельца понадобится в свободной форме описать участок со всеми постройками, указав границы, объекты, находящиеся рядом, ориентиры;
- Подать запрос на утверждение границ межевания. Одновременно следует подготовить бумаги, подтверждающие покупку;
- Подать заявление с прошением получить надел в собственность.
При подаче документов на признание владельцем, могу запросить дополнительные документы.
Список обязательных документов
Купля-продажа земельного участка через МФЦ или отделение Росреестра проводится при условии предоставления следующего списка документов:
- паспорт (свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний);
- договор купли-продажи.
Эти документы для продажи земельного участка считаются обязательными. Но приведенный перечень расширяется, если:
- участок продают супруги, и объект недвижимости является совместно нажитым имуществом;
- среди собственников есть несовершеннолетние;
- продажа участка осуществляется через доверенное лицо.
Как провести покупку через агентство недвижимости
Риелторы – это профессиональные участники рынка недвижимости. Хороший риелтор способен избавить своего клиента от массы проблем, начиная с поиска земли или потенциального покупателя и заканчивая взаимодействием с Росреестром в случае возникновения проблем.
Обращаться в агентство не обязательно, если ваша сделка не представляет сложности. Если же вы не уверены в своих силах, или есть сложности, к примеру, в виде несовершеннолетних, ипотеки или долевой собственности – лучше попросить помощи у специалистов. Кроме того, если вы находитесь в другом регионе, имеет смысл воспользоваться услугой дистанционной покупки земли.
Работа риелтора в купле-продаже земли состоит из вопросов:
- проверка правовой чистоты земли;
- проверка продавца и покупателя;
- помощь в согласовании условий;
- помощь в согласовании кредита, ипотеки;
- формирование пакета документов, необходимых для сделки, и помощь в их получении;
- составление договора купли-продажи, помощь в осмотре земли и оформлении передаточного акта;
- помощь в подаче документов на регистрацию или представительство интересов клиента по доверенности;
- подскажет, что делать после регистрации и как оформить налоговый вычет.
Крупные агентства имеют в своем штате юридический отдел, специалисты которого способны провести глубокий правовой анализ ситуации и спрогнозировать возможные риски.
Купля-продажа дачи в сезон 2020 года
Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи. если у продавца на руках есть кадастровый паспорт земельного участка, что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Рекомендуем прочесть: Приказ о предаче автомобиля
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок сделан, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет.
если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре — отлично! Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.
Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом — договором купли-продажи.
Порядок регистрации дачи
Все незарегистрированные участки считаются собственностью государства или муниципалитета, в зависимости от того, где они выделялись.
Читайте об . Как оформить дачу в собственность? Смотрите . Упрощенная система регистрации дачи называется так, потому что при поэтапном прохождении всей процедуры тратится много времени и сил, чтобы посетить все инстанции и подготовить документацию. Во время упрощенной процедуры количество затраченных усилий сокращается.
Для прохождения первого этапа достаточно заполнить и подать декларацию, которая фиксирует определенное расположение строений, их площадей. Этот заполненный документ является основанием при регистрации в Росреестре.
Каждое строение имеет свой документ, в котором нужно указать следующие данные: точное расположение объекта; адрес, где находится постройка; описание, вид; хозяйственное или жилое назначение;
Соглашение должно быть оформлено строго в письменном виде. Такое правило отражено в статье 550 ГК РФ.
Договор в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Сведения о месте заключения соглашения и дате выполнения процедуры.
- Личные данные сторон.
- Информация о нахождении земельного участка в собственности. В обязательном порядке предстоит указать реквизиты правоустанавливающего документа и времени получения имущества.
- Характеристика передаваемой недвижимости.
- Цена земельного участка. Здесь же отражается факт отсутствия капитальных строений.
- Фиксация факта заключения сделки, в результате которой имущество будет передано от продавца покупателю.
- Существенные условия соглашения. Здесь указываются права и обязанности сторон, сроки передачи имущества, условия расторжения договора и возможное наказание за их невыполнение.
Документ необходимо составить в 3 экземплярах. Каждый из них подписывают все участники соглашения. В бумагах проставляется дата заключения. Если в договоре не отражено, что подписание выполняет роль передаточного акта, потребуется оформить его отдельно.