Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может стать председателем дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Если отсутствует подходящий кандидат
Возможными причинами являются:
- нежелание быть ответственным за весь дом;
- отсутствие опытного кандидата;
- действующий председатель не справляется с обязанностями.
Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.
Отличия должностей представлены в таблице.
| Председатель | Управляющий |
| Выбирается собранием владельцев помещений | Работает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист |
| Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностью | Может работать в нескольких ТСЖ |
| Подчиняется общедомовому собранию | Подчиняется председателю |
| Управляет всеми сотрудниками и управляющим | Управляет и контролирует сотрудников, их работу |
| Избирается на срок, указанный в Уставе | Срок работы соответствует сроку трудового договора |
Как стать председателем?
Выбор человека на председательское место проводится на собрании собственников ТСЖ. На его должность может встать человек, который входит в состав членов правления.
После выбора должностного лица он может находиться на этой должности не больше двух лет.
Как только претендент вступит на должность, необходимо подписать договор, в котором прописаны дисциплинарная и материальная ответственности должностного лица. Это важно, так как таким образом можно разрешить вопрос в случае причинения ущерба.
Когда один председатель сменяется другим, необходимо сообщить об этом в налоговую, так как ТСЖ — это организация, то есть, требует изменений в ЕГРЮЛ.
Как уже было сказано, претендент на должность обязан знать нормативы и законы и действовать в соответствии с ними, в частности это кодексы, к которым относятся:
- Жилищный.
- Гражданский.
- Земельный.
Соискатель должен уметь разбираться в документах, правильно адаптировать их, быть внимательным, в противном случае велика вероятность попасть в неприятную ситуацию.
Также полезно разбираться в технических сооружениях, коим является многоквартирный дом.
Необходимы и способности психолога, ведь председателю придется общаться с жителями дома, имеющими разный характер. Нужно также уметь отстаивать свои интересы, ведь придется “сражаться” с государством за проведение ремонта и для решения других важных жилищных вопросов.
На управляющей роли нужно быть готовым к негативным отношениям с чиновниками и другими государственными служащими.
То есть, характер должен быть спокойным и непоколебимым, ни в коем случае нельзя вступать в перепалки с государственными служащими.
Хорошо, если есть команда поддержки, которая готова работать на благо жилищного товарищества. Чтобы получить должность, необходимо на собрании ТСЖ предложить свою кандидатуру. Если она наберет наибольшее количество голосов — она будет получена.
В первую очередь на новом месте необходимо изучить все документы. Обязательно узнать информацию о количестве владельцев жилья в ТСЖ, арендаторов, площади квартир, также нужно ознакомиться с фамилиями и именами должников по коммунальным счетам.
Обязательно заключают трудовой договор одного из типов:
- стандартный;
- гражданско-правовой, который представляет из себя акт о предоставлении услуги в течение определенного времени.
Вне зависимости от того, какой это договор, человек на должности несет ответственность за все свои действия.
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Ответственность председателя ТСЖ
Как и любое должностное лицо, председатель товарищества собственников жилья несет ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. В обязанности председателя ТСЖ входит неукоснительное соблюдение требований законодательства и любое отступление от этого может стать причиной как отстранения от должности, так и привлечения к ответственности.
Порядок привлечения председателя к ответственности рекомендуется детально прописать в уставе товарищества, т. к. на законодательном уровне он не закреплен. Однако, в общих случаях надлежит руководствоваться уголовным и административным законодательством (например, при совершении таких преступлений, как мошенничество, злоупотребление полномочиями, присвоение и растрата, халатность, преступное бездействие, злоупотребление полномочиями и т. д.).
В связи с тем, что деятельность председателя связана с управлением внушительных денежных сумм, он в полном объеме несет личную материальную ответственность за сохранность общего имущества, материальных ценностей, находящихся в кабинете правления), денежных средств. Также председатель отвечает за правильность расчетов с партнерами по различным договорам, расходование целевых и резервных средств, за распределение зарплатного фонда и т. д.
Ответственность председателя за вред, причиненный неэффективным управлением, в законодательстве не предусмотрена, однако это не отменяет бремя ответственности за бездействие в конкретной ситуации.
Права председателя ТСЖ
Если выполнение обязанностей председателем — необходимость, то использование прав — это возможность. Использовать или нет то или иное право, председатель решает сам.
Обычно ему предоставляются такие права: подписывать документы ТСЖ; вести финансовые вопросы товарищества; заключать договоры с организациями, оказывающими коммунальные и бытовые услуги; выдавать распоряжения, обязательные для выполнения участниками ТСЖ; проводить и созывать собрания членов правления; привилегированное право голоса в случае, если голосование получило равное количество голосов; страховать имущество ТСЖ; право на то, чтобы досрочно покинуть занимаемый пост председателя.
Созыв и компетенция заседания правления
Председатель правления товарищества собственников жилья собирает заседания органа в термины, определенные уставом ТСЖ. Заседание является правомочным, когда в нем участвуют не меньше 1/2 от общего состава. Иначе решения, принятые правлением, не имеют никакой юридической силы. При этом уставом может быть закреплен перечень вопросов, который требует присутствия большего числа участников. В ходе мероприятия ведется протокол заседания правления ТСЖ, который заверяет своей подписью председатель правления товарищества собственников жилья и секретарь.
На необходимость очной формы проведения заседания указывает несколько признаков:
- употребление в ЖК термина «созыв»;
- протокол заседания правления ТСЖ;
- требования относительно кворума.
Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.
Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.
Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.
Как стать председателем
Как уже отмечалось выше, это выборная должность, поэтому стать председателем можно только тогда, когда такого гражданина выберут другие жильцы многоквартирного дома. Особое внимание стоит уделить порядку выдвижения своей кандидатуры. Во многом, это можно отождествить с выбором депутата, только в более упрощенном порядке.
Гражданин на общем собрании предлагает выбрать себя и обосновывает то, что его кандидатура подходит лучше всего. После этого происходит голосование. Если за гражданина проголосовало большинство жильцов, то принимается решение о порядке избрания его на должность. Собрание обязательно должно быть узаконено протоколом и на нем должно присутствовать большая половина жильцов конкретного дома. В противном случае, собрание будет признано неправомочным.
После этого председатель подписывает должностную инструкцию и вступает в свою должность.
Выбирается главный на должность путем проведения открытых выборов. Тайного голосования в данной ситуации не допускается.
Организация деятельности ТСЖ как юридического лица
1. Как стать членом ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ и ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника жилого или нежилого помещения о приеме в члены ТСЖ. Для вступления в члены ТСЖ не нужно согласие общего собрания членов ТСЖ.
2. Кто может быть членом ТСЖ?
Как определяет ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, членом ТСЖ может быть любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Наниматели квартир и арендаторы нежилых помещений не могут быть членами товарищества.
3. Обязаны ли граждане при покупке квартиры вступать в созданное в многоквартирном доме ТСЖ?
Нет, не обязаны, поскольку согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, членство в любом объединении, в том числе в ТСЖ, добровольное.
4. Как выйти из состава ТСЖ?
Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается в случаях, если:
— член ТСЖ подал заявление о выходе из членов товарищества;
— член ТСЖ утратил право собственности на помещение (продал, подарил).
5. Является ли членство в ТСЖ обязательным для наследника умершего члена ТСЖ?
В случае смерти члена ТСЖ к его наследнику не переходит членство в ТСЖ автоматически. Наследник может подать заявление о вступлении в ТСЖ после регистрации своего права собственности на наследуемое помещение.
6. Кто принимает решения по вопросам деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом?
Как установлено ст.ст. 144, 145 и 147 ЖК РФ, в ТСЖ органами управления являются:
1) Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы деятельности ТСЖ и управления домом.
2) Правление ТСЖ – выборный орган, который избирает из своего состава председателя правления ТСЖ, коллегиально решает текущие вопросы. Правление ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
7. Как формируется правление ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 145 и ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, члены правления товарищества собственников жилья выбираются на общем собрании членов товарищества, на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
8. Кто может быть членом правления ТСЖ?
Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом ТСЖ, выбранный на общем собрании членов ТСЖ.
9. Какие вопросы должно решать правление ТСЖ?
Как установлено ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Кроме вышеперечисленных, в уставе ТСЖ могут быть установлены иные обязанности правления товарищества.
10. Кто может быть председателем правления ТСЖ?
Согласно ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК РФ, председателем правления товарищества может быть собственник помещения, являющийся членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.
Что должен знать и уметь руководитель товарищества
Председательский пост является выборной должностью, его занимает член правления ТСЖ по результатам голосования собственников помещений многоквартирного жилого здания. Основными требованиями, предъявляемыми к человеку, занимающему должность председателя, являются:
- наличие высшего образования в сфере экономики или юриспруденции; однако часто достаточно самого факта наличия диплома об окончании ВУЗа, независимо от специальности;
- собственники квартир более склонны доверять людям зрелого возраста, поэтому председателя товарищества обычно выбирают среди людей, которым больше 30 лет;
- отсутствие судимостей;
- наличие свободного времени — председатель должен иметь возможность активно участвовать в деятельности ТСЖ, поэтому нужно адекватно оценивать свои силы и возможности по исполнению взятых на себя обязательств.
Претендент на должность должен быть компетентным в области жилищного законодательства, обладать целеустремленностью, ответственностью, харизмой, которая иногда оказывается важнее всех остальных знаний и умений.
П. 2 ст. 149 ЖК РФ гласит, что лицо, ставшее главой, наделяется всеми полномочиями решением собрания и правления, и никакой доверенности ему не нужно.
Однако правление во главе с начальником имеет право нанимать сотрудников, не выходя за рамки обозначенных пределов расходов на зарплату (п.5 ст. 148 ЖК РФ).
Если среди членов кооператива не оказалось человека, свободного во времени, грамотного, хорошо знакомого с экономикой, бухгалтерией, обладающего харизмой и инициативностью, и обязательно организаторскими способностями с элементами ораторского искусства, даром убеждения, то ставший волею судеб владельцем этого кресла человек не сможет самостоятельно решать все вопросы касательно деятельности сообщества жильцов.
В этом случае, или когда хозяйство товарищества солидных размеров, правление может взять на работу управляющего по договору найма (п.п. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ), который вообще может быть для товарищества человеком «левым», но зато профессионалом в сфере ЖКХ, и станет работать в тандеме с главой.
В этом случае для совершения серьезных сделок и подписания бумаг с третьими лицами управляющему понадобится доверенность, которую выдаст председатель. Таким образом, управляющий станет руководить по доверенности (гл. 10 ГК РФ).
Образец доверенности от председателя ТСЖ на предоставление его интересов.
Трудовой договор с председателем ТСЖ
Существует точка зрения в отношении трудового договора, что его не должно существовать, но многие руководители или товарищеские организации заключают такое соглашение в установленном порядке для своей же безопасности. Ведь в таком случае деятельность председателя в доме будет регулироваться не только нормативными положениями, но и Трудовым Законодательством. Основным действующим документом, обеспечивающим правильные взаимоотношения между работником и работодателем, является как раз таки трудовой договор.
Он содержит такую основную информацию:
- предмет договора;
- права и обязанности председателя и работодателя;
- срок действия документа;
- условия оплаты труда и период отдыха;
- услуги страхования;
- всевозможные компенсации и гарантии;
- ответственность за несоблюдение трудового законодательства и внутреннего распорядка (устава) дома;
- заключительные положения;
- реквизиты банка для оплаты заработной платы и других видов начислений.
Подписывается договор между председателем и главным из управленческого состава (если на такую должность был выбран один из управленцев дома) или жильцами (в случае открытого голосования).
Что делать собственнику, если на него составлено заявление?
Отвечать (и конечно найти деньги для уплаты, не просто так же с вами судятся). При этом нужно обязательно озаботиться юридической защитой (право на которую вы можете заявить на любой стадии процесса), то есть обратиться к опытному адвокату, который проконсультирует вас и будет защищать на всем протяжении разбора.
И очень может быть так, что у вас окажутся причины для подачи встречного заявления – за необоснованность требований организации.
Дело в том, что , конечно, пользоваться услугами и не платить за них нехорошо, но и управляющий орган не должен в отношении вас творить произвол. Так, до передачи дела в руки Фемиды, товарищество обязано вас уведомить как минимум дважды о необходимости выплаты задолженности. Делается это не устно, а заказным письмом с уведомлением.
Кто может стать председателем дома?
Рассказываем, может ли человек, который не является собственником, стать председателем совета дома.
— Кто может быть председателем многоквартирного дома, который находится на обслуживании в управляющей компании? Только собственник? Или существуют варианты, когда выбранный председатель может передать по доверенности свои полномочия другому человеку, не собственнику?
Председателем совета многоквартирного дома может быть только собственник. Однако если в доме организовано ТСЖ, можно нанять управляющего, который может и не быть владельцем жилья, рассказал председатель совета дома по ул. Ленина, 20 Валерий Семенищев.
— Выборы председателя совета многоквартирного дома проходят только путём проведения общего собрания собственников (ОСС), — рассказал Семенищев. — При этом ОСС должно быть проведено по всем правилам.