Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку по всем требованиям закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Как узаконить перепланировку
Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.
Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.
После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:
- Договор авторского надзора.
- Акты скрытых работ.
Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:
- Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
- Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
- Документы на право владения квартирой.
- Паспорт владельца квартиры и две копии.
- Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
- Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.
Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.
Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.
После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:
- Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
- Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.
В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:
- Заявитель.
- Инспектор.
- Начальник жилищной инспекции.
- Автор проекта по перепланировке.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Когда перепланировка несложная по техническому параметру, то процедура по согласованию с составлением эскиза может занять не более 4 месяцев. Но когда масштабы по перепланировке большие, то нужно создавать проект. Это приведет к увеличению срока и к возрастанию стоимости практически в 2 раза.
Если вы хотите пройти процесс без каких-либо проблем, то лучше обратить внимание на список документации, которая потребуется для проведения процедуры.
В Санкт-Петербурге многие дома на сегодняшний день считаются памятниками архитектуры и культуры. Именно поэтому, чтобы изначально делать какую-то перепланировку, лучше получить разрешение во всех ведомствах, которые отвечают за охрану культурного наследия.
Нередко нужно проводить согласование и со службами пожарных, а также газовиков. Если помещение не считается жилым, то тогда еще нужно получить специальное заключение из Роспотребнадзора.
Если же недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то изменения нужно утвердить на собрании.
Чем грозит несогласованная перепланировка?
Какую перепланировку получится узаконить
Перед внесением изменений нужно помнить, что перепланировка может быть либо простой, либо сложной.
При простой перепланировке обычно вносятся незначительные изменения, вследствие которых нагрузка на перекрытие не изменяется. Чаще всего это заделка или обустройство проемов, возведение дополнительных перегородок и многое другое.
Сложная же перепланировка обычно подразумевает под собой основательную реконструкцию помещения. Обычно это объединение квартиры, снос стен, установка системы вентиляции и многое другое.
Имейте в ввиду! Если говорить о ремонте, установке встроенных шкафов и многом другом, то к перепланировке это отношения не имеет. Согласовывать изменения не нужно.
Узаконить можно некоторые разновидности перепланировки:
- снос или возведение стен и перегородок,
- изменение дверных и оконных проемов,
- увеличение жилой площади за счет того, что кладовая станет другого назначения,
- переделка кухни или других вспомогательных помещений,
- перенос сантехники,
- установка кондиционеров, которые влияют на внешний вид здания,
- замена плиты на газу на электрическую,
- остекление балконов и лоджий.
Чаще жильцы пытаются объединить кухню с комнатой. Это делает просторной будущую столовую.
Штраф за перепланировку без согласования в 2018 году.
Разрешённые переделки для согласования
Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:
- Менять площадь комнат за счёт коридора.
- Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
- Совмещать раздельные ванную и санузел.
- Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
- Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
- Строить камины в квартирах на последнем этаже.
- Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
- Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
- Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).
В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.
Как разработать проект перепланировки квартиры
Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.
– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.
Что грозит за незаконную перепланировку
Как отмечает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов, регулярного обследования квартир на предмет незаконных перепланировок никто не проводит. Как правило, узнают о них из жалоб соседей.
– Поводом может быть присвоение общего имущества дома (например, части коридора), нарушение архитектурной целостности фасада (установка несогласованных блоков кондиционеров), а также негативные последствия по факту самих работ или качества их выполнения (нарушение в работе инженерных систем, протечки, обрушения, трещины и прочие механические повреждения), – подтверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
Пожаловаться соседи могут, например, в ТСЖ, управляющую организацию или Жилищную инспекцию. Они имеют право потребовать доступ в квартиру для ее осмотра, а если получат отказ – обратиться в суд, уточняют в адвокатском бюро «ФРЕММ». По словам экспертов, до Фемиды такие дела доходят действительно довольно часто. Чаще всего требуют вернуть помещениям прежний вид.
По закону, порядок действий властей после выявления незаконной перепланировки следующий:
1. Нарушитель получает предписание районной администрации Петербурга о приведении помещений в прежнее состояние.
2. Могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 «Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме»: штраф для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.
3. Если собственник не выполнит предписание, то квартиру на основании решения суда могут выставить на продажу с публичных торгов.
Как отмечают в адвокатском бюро «Качкин и Партнеры», продажа недвижимости с незаконной планировкой на практике происходит крайне редко. Старый владелец получит вырученные от продажи такого помещения средства – за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А на нового собственника будет возложена обязанность по приведению недвижимости в прежнее состояние.
Что запрещено при перепланировке и переустройстве в Санкт-Петербурге
Есть ряд работ, которые нельзя делать в квартире во время ремонта – на них никогда не даст разрешение МВК, поскольку это небезопасно для вас и соседей, ухудшает условия проживания в квартире и многоквартирном доме. Нельзя:
- переносить санузлы в комнаты и на кухню, за исключением первого и последнего этажей – здесь есть такая возможность;
- объединять лоджию или балкон с комнатой без установки двухкамерного стеклопакета, так как это нарушает тепловой контур дома. Это запрещено еще и правилами пожарной безопасности;
- делать новые проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках;
- уменьшать минимально допустимую жилую площадь комнат.
Этапы согласования перепланировки
Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно пройти ряд инстанций.
- Росреестр. В самом начале здесь заказываются выписки ЕГРН – на квартиру, в которой предстоит ремонт, а также на квартиры ниже и выше, чтобы понимать планировки соседей. На основании этих данных готовится эскиз и становится понятно, согласуемая перепланировка или нет, подходит ли она под требования того или иного района.
- ГУИОН либо кадастровый инженер любой коммерческой компании, где сделают технический паспорт квартиры с поэтажными планом.
- Вызывается трубочист, который выдаст акт обследования вентканалов.
- Проектная компания – готовит проект перепланировки и техническое заключение.
На основании документов, полученных здесь и в других инстанциях, подается заявление на согласование перепланировки в МВК при администрации района. Заявление можно подать через сайт МФЦ, либо через офис МФЦ. Оригиналы также подаются в МВК.
Комиссия рассматривает документы 30 дней и выдает решение о перепланировке. После этого можно делать ремонт, на него отводится год. Если времени не хватает, можно продлить разрешение еще на полгода.
Ремонт может проводить строительная бригада с допуском СРО. Частники-разнорабочие не подойдут – они не имеют лицензии, необходимой для согласования перепланировки после ремонта.
Если в квартире делался новый проем в несущей стене с усилением металлоконструкциями и устанавливались гипсокартонные перегородки по металлическому каркасу – нужны акты о скрытых работах. Также практически всегда необходимы акты на гидроизоляцию.
Согласование перепланировки продолжается и после ремонта. Когда все сделано, нужно получить акт ввода квартиры в эксплуатацию после выполненных работ. Для этого нужно:
- Провести переобмер квартиры кадастровым инженером. Он проверит ремонт на соответствие проекту перепланировки – все должно совпадать.
- Подготовить договор на выполнение строительно-монтажных работ ремонтной бригадой с допуском СРО.
- Подготовить акты о скрытых работах.
- Подготовить договор на вывоз мусора – вывозить его может только специализированная организация. Самостоятельно это делать нельзя. Также может потребоваться справка с полигона, что мусор утилизирован.
- Если был задействован пожарный надзор, то необходимо также вызвать их специалиста, чтобы проверить соблюдение пожарных требований и подготовить письмо.
Стоимость согласования перепланировки квартиры
Работа производится «под ключ» с получением нового свидетельства собственности. Стоимость включает все государственные пошлины.
| Район | Площадь / Cтоимость согласования (руб.) | |
| до 100 м2 | свыше 100 м2 | |
| Адмиралтейский | ~ 75 000 | ~ 85 000 |
| Василеостровский | ~ 65 000 | ~ 75 000 |
| Центральный | ~ 80 000 | ~ 90 000 |
| Московский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Петроградский | ~ 170 000 | ~ 200 000 |
| Приморский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Фрунзенский | ~ 80 000 | ~ 90 000 |
| Выборгский | ~ 65 000 | ~ 75 000 |
| Калининский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Красногвардейский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Кировский | ~ 80 000 | ~ 85 000 |
| Красносельский | ~ 80 000 | ~ 90 000 |
| Невский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Всеволожский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
Документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку
Чтобы получить разрешение на перепланировку, надо собрать стандартный пакет документов. Их список состоит из:
- заявления, составленного по специальной форме, где указывается намерение снести определенные перекрытия;
- техпаспорта на квартиру из БТИ, выданного не более трех лет назад. Если требуется получение нового паспорта, то придется вызвать техника. Специалист произведет осмотр, на основании которого будет выдан другой паспорт;
- заверенного проекта перепланировки, разработанного в специализированной фирме;
- оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства на право собственности на квартиру, полученного в Росреестре;
- разрешения на перепланировку, полученного от всех взрослых людей, зарегистрированных на этой жилплощади, включая временно отсутствующих;
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Когда возникает желание изменить помещение квартиры, чтобы повысить комфорт проживания в ней, нужно обратиться сначала за консультацией в Государственную Жилую инспекцию. В других органах ответственным за такой вопрос может быть другой орган, например, местная администрация.
ВНИМАНИЕ! Консультация в Жилищной Инспекции должна предоставляться бесплатно.
После консультации подается заявление на разработку проекта по перепланировке и на ее согласование. Следующий шаг – нужно собрать документы для ЖИ. Подаются документы и после проведения ремонтных работ, они нужны для того, чтобы проведенное изменение плана узаконить, внести новый план в технический паспорт недвижимости.
Стандарты перепланировки квартир-студий в СПб
Планировка будущей квартиры-студии может быть любой по желанию заказчика, если это не противоречит нормам законодательства и не приведет к нарушению целостности здания.
При переделке квартиры в студию категорически запрещается:
- Разрушать стены для объединения балкона или лоджии с жилым помещением;
- Увеличивать площадь туалета или ванной за счет жилых помещений;
- Демонтировать вентиляционные каналы;
- Демонтировать перекрытия между квартирами на соседних этажах;
- Менять расположение сантехнических помещений и кухни;
- Проделывать проемы в несущих стенах.
Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя
Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.
Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.
Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.
Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.
К таким ремонтным работам можно отнести:
- работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
- работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
- замена газовых кухонных плит на электрические;
- работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
- работы по переносу ванной или туалетной комнат;
- возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
- возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
- иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.
На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.