Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости на Кипре: стоимость приобретения и нюансы перерегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сравнивать со странами Евросоюза, то жизнь на Кипре в 2023 году может показаться гораздо дороже, чем в ряде государств Шенгенской зоны. Но если брать за образец ту же Москву, то разница в ценах не сильно заметна, хотя она есть.
Что дает инвестору ПМЖ на Кипре
1 Оптимизация налогообложения
Нет налогов на зарубежный доход и наследство, низкие ставки имущественного и подоходного налога. Ставка корпоративного налога одна из самых низких в Европе — 12,5%.
2 Доход от инвестиций в недвижимость
Ежегодно цены на кипрскую недвижимость растут на 1–4%. Столько же приносит сдача жилья в аренду.
3 Перспектива получить паспорт Кипра
ПМЖ выдается на всю жизнь и передается детям. Через 5 лет после получения ПМЖ можно подать документы на гражданство Кипра и стать полноправным гражданином Евросоюза.
4 Возможность владеть бизнесом
В отличие от многих других иммиграционных программ для инвесторов, владельцы ПМЖ на Кипре могут покупать долю в местном бизнесе, открывать собственные компании или переносить действующие в юрисдикцию острова.
5 Высокий уровень жизни
Кипр включен МВФ в список развитых экономик с 2001 года. По индексу человеческого развития Кипр занимает 31-е место в мире. На острове самый низкий уровень преступности в Европе.
Расходы для инвестора
Инвестор может выбрать один из нескольких вариантов инвестиций на сумму от 300 000 €: вложить деньги в жилую или коммерческую недвижимость, акции кипрских компаний или паи местных инвестфондов.
Если заявитель выбрал инвестиции не в жилую недвижимость, тогда понадобится еще купить или арендовать жилье на острове. Требований к площади или стоимости нет.
Инвестиции можно вернуть только после истечения срока действия ПМЖ или получения гражданства.
1 вариант
Обязанности и права нерезидентов
Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.
- Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
- Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.
Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.
Налоги при покупке недвижимости
Налог на переход права собственности уплачивается в земельный кадастр после того, как произведены все взаиморасчеты с продавцом недвижимости и есть разрешение правительства о передаче покупателю подтверждения права собственности. Ставка налога на переход права собственности варьируется от 3 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости.
| Стоимость недвижимости, евро |
Ставка, % |
|---|---|
| До 85 430 | 3 |
| 85 430 – 170 860 | 5 |
| Свыше 170 860 | 8 |
Налог от сдачи недвижимости в аренду
Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.
Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:
2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода
Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:
30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро
Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:
29 200 – 17 086 = 12 114 евро
Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:
12 114 х 20% = 2422,80 евро
Подоходный налог с физических лиц
Первые 19 500 евро годового дохода физлица на Кипре налогом не облагаются. Далее применяется прогрессивная шкала:
| Доход, евро | Ставка, % |
|---|---|
| 19 501–28 000 | 20 |
| 28 001–36 300 | 25 |
| 36 301–60 000 | 30 |
| Более 60 000 | 35 |
Недвижимость в России, зарегистрированная на кипрские юрлица
Сейчас налоговое соглашение с Кипром предусматривает, что налог на выплаты дивидендов в пользу резидентов Кипра из России можно снизить до 5 или 10%, а на проценты по займам — до 0%. После выхода из СИДН с Кипром все выплаты (дивиденды, проценты, роялти) в пользу резидентов Кипра из России будут облагаться в соответствии с российским Налоговым кодексом, то есть по ставке 15% (дивиденды) и 20% (проценты, роялти).
Иногда недвижимость в России по тем или иным причинам регистрировали на кипрские компании. «Для нынешних крупных собственников российских объектов недвижимости, чьи холдинги были зарегистрированы на Кипре, такое структурирование потеряет смысл с точки зрения возможности налоговой оптимизации в части займов уменьшающих налогооблагаемую прибыль в России и нулевой ставки налога на дивиденды у источника на Кипре», — объяснил перспективу Георгий Качмазов их Tranio.
«В то же время надо отметить, что многие заструктурированы на Кипре не только по налоговым причинам, но для того чтобы защитить активы и использовать английское право, принятое на Кипре», — добавил эксперт.
По последним доступным данным ЦБ, за 2019 год Россия вложила в Кипр более $14,5 млрд, а получила $8,1 млрд прямых инвестиций. За время действия налогового соглашения с Кипром его юрисдикцией воспользовались многие российские компании. По разным оценкам, туда было выведено в 2018 году более 1,4 трлн руб., а в 2019-м — более 1,9 трлн руб., указал Минфин.
Стоимость недвижимости на Кипре: расходы на оформление
Приобретение жилой собственности сопряжено с рядом обязательных затрат. Ниже в таблице приведены государственные сборы и их размеры.
| Вид затрат | Стоимость недвижимости, € | Размер сбора от стоимости объекта |
|---|---|---|
| Налог при покупке | До 85 000 | 3 % |
| 85 001–170 000 | 5 % | |
| От 170 001 | 8 % | |
| Гербовый сбор | До 5 000 | 0 % |
| 5 001–170 000 | 0,15 % | |
| От 170 001 | 0,2 % |
Покупателю также необходимо оплатить услуги подготовки и сопровождения сделки в случае привлечения юриста.
ВНЖ и гражданство Кипра при покупке недвижимости
Инвестирование в жилые объекты является основанием для получения постоянного вида на жительство. Перед тем как подавать заявление на присвоение ПМЖ, иммигранту следует выполнить ряд условий:
- достичь совершеннолетия;
- вложить в недвижимость не менее 300 000 EUR;
- подтвердить легальное происхождение средств;
- приобрести новый жилой объект от застройщика;
- подтвердить суммарный годовой доход в размере не менее 30 000 EUR;
- документально доказать отсутствие судимостей в стране постоянного проживания;
- дать письменное обязательство не работать на Кипре.
Процесс оформления постоянного ВНЖ состоит из следующих этапов:
- Выбор объекта для приобретения.
- Открытие счета в кипрском банке.
- Заключение сделки купли-продажи.
- Регистрация недвижимости в Земельном кадастре, получение документов о праве собственности.
- Сбор и подготовка документов, перевод на греческий язык и заверение.
- Подача заявления в миграционный департамент МВД.
- Ожидание решения о выдаче ПМЖ в течение двух месяцев.
- Получения статуса постоянного резидента.
Иммигрант имеет право претендовать на гражданство Кипра при условии семи лет проживания в стране.
Налог от сдачи недвижимости в аренду
Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.
Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:
2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода
Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:
30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро
Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:
29 200 – 17 086 = 12 114 евро
Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:
12 114 х 20% = 2422,80 евро
Налоговые правила для нерезидентов
Чтобы получить статус резидента Кипра, не обязательно постоянно находиться в стране 183 и более дней. Россиянину стать резидентом на острове можно при условии, что в текущем отчетном году он:
- не был признан резидентом в другой стране;
- нигде не задержался на срок, превышающий 183 дня за год;
- прожил в республике не менее 60 дней;
- имеет свой бизнес на острове или за него уплачивается налог для работников РФ на Кипре.
Признание юридического лица полноправным участником фискальной системы Кипра возможно только в случае регистрации на территории страны и размещения головного руководства фирмы в ее пределах.
Тем не менее, если статус резидента физлицом или организацией не получен, налогоплательщики имеют ряд преимуществ:
- под обложение попадут только те доходы, которые получены на таможенной территории республики;
- дивиденды из зарубежных источников не попадают в поле зрения налоговых инспекторов;
- плательщик освобождается от некоторых обязательных для резидентов платежей (сбора на оборону, например).
Важно, что при этом налогообложение нерезидентов на Кипре не предполагает повышенных ставок в сравнении с правилами, предусмотренными для постоянных плательщиков.
Налог на покупку жилья на Кипре
Если вы покупаете недвижимость напрямую у застройщика (то есть на первичном рынке), то при осуществлении сделки вы обязаны заплатить в казну государства НДС в размере 19%. При этом с 2012 года на острове действует правило снижения ставки НДС до 5%, если покупаемое или возводимое жилье является первым и единственным жильем заявителя. То есть жители Кипра и иностранные граждане при приобретении объекта недвижимости, который станет местом их жительства, оплачивают НДС по ставке 5%. Согласитесь, 14% – приятная экономия.
Важно: льготная ставка налога на добавленную стоимость в размере 5% распространяется только на 200 «квадратных» метров площади объекта недвижимости. На оставшиеся метры площади будет начислен НДС в размере 19%.
Дополнительные затраты
Помимо стоимости объекта от 300 000 евро без НДС, дополнительными затратами будут правительственные сборы, налоги и пошлины:
- НДС 19% на стоимость недвижимости при покупке нового объекта для последующей сдачи в аренду. При покупке объекта в личное пользование возможна уплата НДС 5% вместо 19%. В последнем случае собственнику запрещено сдавать такую недвижимость в аренду 10 лет с момента покупки.
- Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 300.000 евро равен 500 евро, плюс 50 евро за регистрацию в реестре.
- Пошлины за подачу заявления на ПМЖ: 570 евро за главного заявителя, 70 евро за супруга/супругу, 70 евро за каждого ребенка
Налог у источника выплаты
На Кипре не взимается налог у источника выплаты на дивиденды, проценты роялти, выплачиваемые нерезидентам за исключением случая, когда роялти выплачиваются в отношении прав, используемых на Кипре. В отношении таких роялти взимается налог по ставке 10% (5% в отношении прав в области кинематографии), этот налог может снижаться по соглашениям об избежании двойного налогообложения (СИДН) или соответствующей директиве ЕС.
На Кипре может взиматься налог у источника выплаты по ставке:
- 10% при оплате «технических услуг», выполняемых на Кипре нерезидентами;
- 10% в отношении вознаграждения за выполнение на Кипре нерезидентами – физическими лицами профессиональной деятельности;
- 5% в отношении вознаграждения по разработке континентального шельфа.
Как получить налоговое резидентство на Кипре
Есть 2 основных способа. Человек считается налоговым резидентом Кипра, если в календарном году он соблюдает правило 183 дней или 60 дней.
Правило 183 дней
Здесь всё просто — если вы живёте больше 183 дней в году на Кипре, вы являетесь его налоговым резидентом.
Правило 60 дней
Появилось в 2017 году. Тоже просто, но с нюансами. Во-первых, нельзя иметь иное налоговое резидентство. Нужно:
- в календарном году быть на Кипре минимум 60 дней и не жить больше 183 дней на территории другого государства;
- официально работать или иметь бизнес на Кипре — быть учредителем или директором кипрской компании;
- купить или арендовать недвижимость, чтобы жить на Кипре в течение налогового периода.
Все эти требования обязательны, за нарушение статус налогового резидента аннулируется.
Как считать дни
Для правил 183 и 60 дней засчитываются:
- день прибытия на Кипр;
- день прибытия на Кипр, даже если вы уехали в этот же день.
Не считаются:
- день выезда с острова;
- день выезда, даже если вы в этот же день вернулись на Кипр.
Чем подтверждать: заверенная копия паспорта с печатями о въезде, посадочные талоны, электронные билеты.
На Кипре одни из самых низких налогов в Европе, множество льгот и возможностей оптимизации налогов. Страна подписала договор об избежании двойного налогообложения с 65 странами, позволяет получить налоговое резидентство всего за 60 дней проживания на Кипре в календарном году.
Мы поможем разобраться с документами, выполнить условия и быстро получить налоговое резидентство Кипра. Подберём лучшую недвижимость для тех, кто захочет получить постоянное место жительства на Кипре.
Наш чек-лист по налоговому резидентству
Чтобы стать налоговым резидентом Кипра, нужно:
- или жить на Кипре больше 183 дней в году;
- или жить на Кипре больше 60 дней в году, работать там или вести бизнес, арендовать или купить жильё. При этом нельзя быть налоговым резидентом другой страны.
Чтобы у налоговой страны гражданства к вам не было вопросов, получите сертификат налогового резидентства Кипра. Для этого:
- зарегистрируйтесь в налоговых органах Кипра и подайте форму TD2001;
- подпишите заявление о том, что намерены находиться на Кипре больше 183 или 60 дней;
- предоставьте доказательства намерения находиться на Кипре более 60 или 183 дней — копию трудового договора, документ, подтверждающий статус собственника компании, документы собственности на недвижимость, договор аренды жилья;
- предоставьте доказательства получения иностранных дивидендов или процентов;
- должны быть поданы налоговые декларации прошлых лет и сделаны все налоговые платежи;
- укажите, для какой страны запрашиваете сертификат.
Сертификат можно получить как за прошлый, так и за текущий год. В исключительных случаях можно получить сертификат, даже если вы ещё не выполнили правило 60 или 183 дней в текущем году — когда нужно уменьшить или возместить иностранный налог на дивиденды или полученные проценты.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.