11 причин, по которым могут отказать в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «11 причин, по которым могут отказать в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Отказ на этапе одобрения недвижимости

2. Отказ из-за неподходящей профессии или статуса

3. Наиболее частые причины отказа в ипотеке

4. Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?

5. Кому не дадут ипотеку

6. Как повысить шансы на одобрение ипотеки

7. Почему могут отказать?

8. Распространенные причины отказа в ипотеке.

9. Слишком частые обращения за ипотекой

10. Каким требованиям нужно соответствовать

Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.

Отказ на этапе одобрения недвижимости

В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.

Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.

Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.

Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.

Отказ из-за неподходящей профессии или статуса

В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.

В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.

Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.

Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.

Наиболее частые причины отказа в ипотеке

Несмотря на то, что банки не обязаны по закону сообщать причину неодобрения ипотечной заявки, они должны уточнять ее в кредитной истории заемщика. Соответственно, чтобы узнать причину отказа, можно сделать соответствующие запросы в БКИ. Но чаще всего наиболее распространенными причинами негативных ответов являются:

нарушение платежной дисциплины в прошлом (задолженность по квитанциям, неоплаченные штрафы);
маленькая зарплата или неофициальное трудоустройство;
очень много активных кредитов, включая микрозаймы;
ошибки в документах, неполный комплект или несоответствие ипотечной программе (обычно это касается льготной ипотеки, где чем ниже процентная ставка — тем больше список требований к потенциальному заемщику).

Помимо этого, инспекторы могут обращать внимание на:

величину суммы запрашиваемого кредита (особенно, если доход подтверждается по форме банка);
сферу занятости заемщика (допустим, сопряженные с риском для жизни профессии);
возраст (реже одобряют заявки людям до 20 и старше 60);
внешний вид заемщика (мятая одежда, алкогольное опьянение, неадекватное поведение) и репутация.

Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?

На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

Несколько реальных примеров того, как работает банковский андеррайтинг.

Пример 1. Супруги Ивановы подали заявку на кредит. Супруга находится в декрете и ее доход не учитывается, гражданин Иванов уже больше года трудоустроен в очень крупной компании. Доход по меркам ипотечного калькулятора у семьи достаточный, чтобы взять заем на 20 лет и приобрести двушку в Санкт-Петербурге. Но на этапе подачи документов что-то пошло не так: сначала отказ пришел из Сбербанка, потом из ВТБ, потом из третьей кредитной организации. Причина оказалась в следующем: иностранная компания-работодатель не имеет права напрямую нанимать работников в России согласно нашему законодательству. Поэтому каждые 9 месяцев работник вынужден подписывать новый трудовой договор с компанией-посредником. Банки сочли, что заемщик ненадежен, и оставили молодую семью без возможности взять кредит.

Пример 2. Гражданин Петров получил отказ по ипотеке в родном зарплатном банке. Причину менеджер банка клиенту так и не сообщил. Наиболее очевидным поводом было наличие у потенциального заемщика двух открытых кредитных карт, лимит по которым превышал 300 000 рублей. Хотя Петров не пользовался данными картами, банк посчитал их как потенциальную угрозу финансовой стабильности плательщика.

Пример 3. Супруги Степановы запланировали покупку квартиры в новостройке. Все складывалось как нельзя лучше:

было получено предварительное одобрение заявки в банке;
была возможность оформить кредит под 6% по госпрограмме (у пары в 2018 году родился второй ребенок);
у мужа был постоянный и достаточный белый доход для погашения займа;
у заемщиков имелся первоначальный взнос в размере 20% от стоимости выбранного жилья.

Кому не дадут ипотеку

Каждый банк предъявляет свои требования по ипотечному договору. Но в большинстве случаев условия кредитования, так же, как и причины для отказа в кредите, бывают одинаковыми.

Банки чаще отказывают в ипотеке:

— иностранным гражданам (не во всех банках);
— клиентам моложе 20 лет и старше 70 лет;
— лицам, не имеющим официального места работы;
— заемщикам, с которых через суд взыскивались долги по предыдущим кредитам;
— любителям часто менять место работы.

Банк может не принять во внимание все вышеперечисленные факторы лишь при наличии у потенциального заемщика достаточно ценного залога: элитного жилья, большого земельного участка, дорогостоящей нежилой недвижимости, ценных бумаг и т. д.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Наличие непогашенного кредита усложняет ситуацию. Сотрудники банка будут скрупулезно проверять заемщика, задавая дополнительные вопросы.

Простые и важные рекомендации, чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного займа:

Заранее собрать все необходимые справки, чтобы подтвердить свой доход (официальный или неофициальный) и платежеспособность.
Сообщить банку о займах, которые имеются на данный момент. Если кредит взят для внесения первоначального взноса на ипотеку, также нужно сказать об этом.
Проверить собственную кредитную историю, сделав запрос в любом банке. При возможности закрыть имеющуюся задолженность досрочно.
Убедиться, что нет иных долговых обязательств (штрафы, алименты и т. п.), если таковые есть – погасить их.
Привлечь надежных созаемщиков и поручителей, которые должны представить данные о своем доходе.
Посетить сразу 2-5 банков, оставив в каждом стандартную заявку. В каждом учреждении свое правило для принятия решения по кредиту. Поэтому если в одном банке отказали, остается вероятность, что в другом будет принято положительное решение.

Придерживайтесь этих простых рекомендаций и один из банков одобрит вашу заявку на ипотечный кредит.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Как исправить: Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.

Почему могут отказать?

Рассматривая заявку потенциального клиента, кредитные организации оценивают достаточно много показателей как относительно самого клиента, так и созаемщиков (при их наличии). Также немало внимания уделяется и объекту недвижимости, для приобретения которого оформляется кредитное обязательство. Иногда возникают ситуации, когда, казалось бы, при полном соответствии всех факторов, имеющих значение для банка, заявителю отказывают в предоставлении средств. Причем банковская организация и ее сотрудники не обязаны объяснять причину отказа. В связи с этим получение информации о том, по каким причинам банк может отказать, значительно сэкономит время и поможет заранее предусмотреть слабые стороны одного из факторов и усилить другие. Среди основных причин отказа в ипотечном кредитовании можно выделить плохую кредитную историю, низкую ликвидность недвижимости, неплатежеспособность заемщика, предоставление ложной информации и другое. Рассмотрим каждую из причин подробнее.

Распространенные причины отказа в ипотеке.

Не хватает дохода. У многих клиентов официальный доход оказывается ниже, чем номинальный, поэтому уже на этапе подачи документов клиенту может отказано в дальнейшем рассмотрении заявки. В данном случае можно документально подтвердить неофициальный доход, если есть возможность, хотя особой роли для клиента он не сыиграет .
Поддельные документы. Чтобы соответствовать требованиям банка, клиенты иногда могут предоставлять подложные документы. Так, поддельную справку 2НДФЛ с более высоким доходом достать не составит особого труда. Справки с ложными данными могут добываться через знакомых, занимающих руководящие посты. Такой вариант иногда «прокатывает», однако, в штате службы безопасности крупных банков работают профессионалы, которые, при выявлении подобных действий, могут не только дать отказ в ипотеке, но и занести человека в черный список. Также они могут подать об этом сведения в БКИ и межбанковскую базу лиц, предоставляющих ложные сведения. Тогда принимать на обслуживание такого обманщика-клиента не будет ни одна организация.
Нехватка средств на первый взнос. Несмотря на то, что многие кредитные учреждения предлагают оформить ипотеку с минимальным ПВ (0-20%), что является больше маркетинговым ходом, на деле по таким заявкам чаще всего приходит отказ. Служба безопасности начинает пристально изучать заемщика, который уже пытается сэкономить на первом взносе: достаточно ли у него дохода и не возникнет ли проблем с оплатой. В идеале заемщик должен иметь 30-50% от стоимости жилья или уже иметь в собственности недвижимость.
Негативная кредитная история. Если у клиента уже была значительная (более 90 дн.) просрочка по предыдущим кредитам, то вероятность отказа огромная. Более клиентоориентированный кредитор, у которого мало ипотечных клиентов, может пойти на встречу и закрыть глаза на некоторые «прегрешения», а вот крупные банки вряд пустят на следующий этап.
Система скоринга. В каждом банке есть система скоринга, в которой клиент набирает баллы: набрал нужное количество – двигаемся дальше, нет – отказ. Программа формирует портрет целевого заемщика.
Трудовая нестабильность. Не любят кредиторы клиентов-летунов, которые часто меняют места работы. Постоянные увольнения могут свидетельствовать о ненадежности клиента, особенно, если между ними большие перерывы.
Долги по алиментам, налогам, штрафам. Сотрудники службы безопасности легко узнают об этом, поэтому наличие подобных невыплат отрицательно может сказаться на решении по ипотеке.
Неверно указаны сведения. Если клиент указывает телефоны, а банк не может на них дозвониться при проверке, то скорее всего будет отказ или клиента попросят указать точные данные.
Большая закредитованность. Если уже есть действующие кредиты, то нагрузка увеличивается. Клиент может просто не пройти этап расчета кредитоспособности.
Неуверенность. Если клиент ведет себя неуверенно, путается в данных, сбивается, уточняет данные по телефону или вообще находится в сопровождении, то ему, скорее всего, будет отказ. Кредитный специалист может отметить в системе о поведении клиента на его визуальный осмотр, на что скоринг выдаст отрицательное решение. Если у клиента самые честные намерения, то стоит быть готовым к подробным вопросам о работе, целях покупки недвижимости и проч. Резко реагировать « зачем Вам это нужно» или « я не собираюсь отвечать на подобные вопросы» не стоит.
Наличие судимости. Ранее судимым людям получить ипотеку фактически невозможно. Исключение может составлять условная судимость, но вероятность здесь также мала.
Выбор клиентом неподходящей залоговой недвижимости. Залог должен быть ликвидным, проходить банковскую экспертизу, соответствовать требованиям.

Слишком частые обращения за ипотекой

Банки устанавливают мораторий на отказ – клиент, заявление которого не было одобрено, может подать новую заявку лишь спустя определенное время. Часто анкета отклоняется из-за чересчур быстрого повторного обращения за кредитом. Если попытаться оформить ипотечный заем раньше, система даже не станет оценивать заявителя. Не рекомендуется направлять много заявок в одно время в разные финансовые учреждения. Информация о поданных заявлениях публикуется в кредитной истории.

Сам факт многократной отправки анкет в несколько организаций также может стать для банка причиной отказать в выдаче ссуды.

Как вариант – воспользоваться услугами кредитного брокера. Специалист посоветует банк, который с большей вероятностью одобрит ипотеку, посодействует получению займа. Профессионалы отлично справляются со своей работой, причем комиссионное вознаграждение требуют небольшое.

Каким требованиям нужно соответствовать

Идеальный заемщик для банка — это человек с зарплатой больше 150 000 р., несколькими поручителями, хорошей кредитной историей, крупными вкладами и недвижимостью. На самом деле такие клиенты встречаются редко, поэтому банки с готовностью выдают ипотеку и «обычным» людям со стандартной зарплатой и потребительским кредитом.

При рассмотрении заявки на кредит банковский сотрудник оценивает ваш возраст, доход, трудовой стаж и другие параметры. Требования могут различаться в зависимости от того, в какой банк вы обратились.

Однако основные условия практически неизменны:

Трудоустройство. Получить ипотеку могут только люди с регулярным доходом.
Размер дохода. Ежемесячный платеж не должен превышать половину доходов членов семьи.
Стаж. Выше шанс получить одобрение, если вы работаете непрерывно в одной организации более полугода.
Гражданство РФ. Оформить ипотеку могут только граждане России.