Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методические материалы по проведению общих собраний собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сообщается, что Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Жилищный кодекс Российской Федерации внесен ряд изменений.
Различия онлайн-собрания от классической заочной формы
Заочная форма в классическом своем проявлении предусматривает голосование собственников путем заполнения бюллетеней и передачи их в материальной (письменной) форме в место, указанное в уведомлении о проведении собрания (ст. 47 ЖК РФ).
В онлайн-собрании появляется механизм голосования, который позволяет голосовать, не выходя из дома без передачи письменного решения. Реализует такую возможность посредством Системы (ст. 47.1 ЖК РФ), которая используется для:
-
размещения уведомления о собрании, решений собственников, итогов голосования;
-
хранения протоколов собраний;
-
размещения электронных образов решений собственников;
-
осуществления голосования по вопросам повестки дня.
При онлайн-собрании собственники могут голосовать как через Систему, так и посредством заполнения письменного решения, поэтому довод о наличии большего количества собственников пенсионного возраста, которые не смогут проголосовать через Систему ввиду объективных причин, несостоятелен и такие собственники могут проголосовать как обычно.
Извещение о решениях общего собрания
После оформления результатов, о его результатах необходимо известить собственников, УК, ЖСК или ТСЖ и надзорные органы.
Подлинники решений и протокола не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания направляются в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖСК, при непосредственном способе управления домом – в орган жилищного надзора.
Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК в течение пяти дней с момента получения указанных подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Собственники смогут получить копии представленных в надзорный орган документов по запросу.
Собственники МКД оповещаются о решении путём размещения сообщения в месте, определённом решением общего собрания.
Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в МКД, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании.
Минстроем России разъяснен вопрос о представлении подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома в орган жилищного надзора
В частности, в статье 46 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения от лица, по инициативе которого было созвано общее собрание, направить подлинники (а не копии) решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» граждане, юридические лица вправе обращаться в государственные органы, на которые возложено осуществление публично значимых функций.
Исходя из системного толкования приведенных законоположений собственники помещений в многоквартирном доме, в котором принято запрашиваемое решение общего собрания, и управляющая организация, которая таким многоквартирным домом управляет, вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о предоставлении заверенных копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом подобное предоставление информации не будет считаться, по мнению Минстроя России, распространением персональных данных, поскольку предоставление запрашиваемой информации не будет осуществляться неопределенному кругу лиц. Кроме того, информация будет предоставляться собственникам помещений в многоквартирном доме, которые вправе знать информацию о собственниках помещений, принявших участие в общем собрании, или управляющей организации, которая и передала данную информацию на хранение в орган государственного жилищного надзора.
Как проводится заочное голосование?
Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.
Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.
Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.
Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.
В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.
Зачем необходим совет дома жильцам и УК?
Не все управляющие компании и жильцы городских многоэтажек понимают, зачем нужен совет. Но этот орган полезен двум сторонам. И это подтверждает тот факт, что сегодня во многих домах создается такой комитет.
Для управляющей компании СМД полезен следующими моментами:
- Организовывает проведение общедомового собрания.
- Выдвигает полезные предложения по благоустройству территории.
- Доводит пожелания владельцев квартир по выполнению текущего ремонта.
- Распространяет среди жильцов важную информацию.
У Управляющей организации и домового комитета одна цель – содержать многоквартирный объект в надлежащем состоянии.
Жильцам дома СМД приносит такую пользу:
- Выносит на собрание актуальные для жильцов проблемы.
- Следит за соблюдением прав владельцев квартир управляющей компанией.
- Объективно доносит мнение жильцов до УК.
- Помогает решать возникшие у владельцев квартир проблемы.
Инициируйте проведение общего собрания собственников
Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания.
Внеочередное общее собрание может быть созвано:
— по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
— по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
— по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
— управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Проведение собрания и опросов в режиме онлайн
Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, ч. 47/1 ЖК России, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.
Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в статью № 44, вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.
В электронной системе (например, «Домсканер») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.
В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.
Выбрав такую форму ведения собраний, требуется назначить администратора общей системы. Выбор производится путем голосования. В роли такого представителя МКД может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Контактные данные о человеке или фирме, ответственного за онлайн-голосование, должны находится в общем доступе.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. | Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. | Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. | Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. | Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
Признаки ничтожности решений общего собрания прописаны в ст. 181.5 ГК РФ
Суд первой инстанции указал, что орган Госжилнадзора рассматривает заявление УО на внесение изменений в реестр лицензий и проверяет представленные документы на соответствие требованиям п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр, в том числе пп.
«е» – на отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников. Если ведомство найдёт несоответствия, то, согласно п.
9 № 938/пр, откажет УО в изменении реестра.
- в силу признания его таковым судом – оспоримое решение;
- или независимо от такого признания – ничтожное решение.
- по вопросу, не включённому в повестку дня;
- по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
- при отсутствии необходимого кворума.
В рассматриваемом деле орган ГЖН провёл анализ решений ОСС и реестра собственников помещений в МКД и установил, что по части квартир в реестре не было корректной информации о документах, подтверждающих право собственности на помещение. Это нарушение пп.
«а» п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр с требованиями к оформлению протокола ОСС и приложений к нему.
Какие документы нужны для подготовки к проведению общего собрания
Общее собрание, как мы упоминали, инициируется усилиями отдельного лица или нескольких, обычно являющихся собственниками квартир.
Впрочем, право на инициацию собрания имеется так же и представителей управляющей компании жилого комплекса, и прочих юридических лиц, имеющих непосредственное отношение к конкретному многоквартирному строению.
Кем бы ни оказался инициатор мероприятия, во всех случаях он обязан будет подготовить перед собранием следующие бумаги:
- реестр собственников, притом, владеющих помещениями всех видов, а не только жилыми;
- сообщение о том, что будет проводиться общее собрание;
- бланки решений от собственников;
- регистрационные бланки.
Вопросы, решаемые на общем собрании собственников
Существует перечень тем, подлежащих обсуждению на общих собраниях собственников. Рассмотрим их далее в таблице.
Таблица 1. Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников многоквартирного дома
| Вопрос | Описание |
|---|---|
| Смена УК или способа управления домом | Если вас не устраивает работа управляющей компании, обслуживающей здания и прилегающие к ним территории, ее, впрочем, как и ее способ управления домом, можно поменять, обсудив вопрос с другими жильцами и владельцами помещений. |
| Создание/ликвидация ТСЖ | Товарищество собственников жилья – формирование, к созданию которого прибегают, когда опять-таки жильцов не устраивает работа управляющей компании. В рамках общих собраний их можно не только создавать, но и ликвидировать. |
| Реконструкция дома | При условии, что имеет место быть необходимость реконструирования дома, а также организации складов или пристроек иного характера, данный вопрос также рассматривается на собрании. |
| Использование придомового пространства | Окружающие дом территории с общего решения жильцов могут быть задействованы каким-либо полезным способом. |
| Передача территории дома под аренду для магазинов и на прочие цели | Если какие-либо компании желают занять пустующие помещения в доме, арендовав их, необходимо, чтобы жильцы дали на то свое согласие. |
| Прочие вопросы | В рамках таких собраний действительно может решаться практически все:
|