Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если должник за год допустил свыше четырех просрочек по ипотеке, кредитор вправе потребовать досрочно погасить долг или будет взыскивать всю сумму через суд. Заемщик договаривается с кредитором, чтобы ему дали время на поиски покупателя. Но чаще банк не хочет ждать, поэтому ипотечное жилье с долгами продают на торгах по минимальной цене. В этом случае закон о единственном жилье не действует, т. к. квартира или дом в залоге у банка.
Могут ли забрать другое жилье
Если Вы владеете несколькими квартирами, то кредитор имеет право обратить на них взыскание на основании решения суда. Но все же в первую очередь взысканию подлежат денежные средства должника. Когда их недостаточно, судебный пристав-исполнитель накладывает арест на другое имущество, а уже в последнюю очередь — на жилье. У должника, в свою очередь, есть право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Если сумма долга меньше 5 % от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, можно не волноваться — в этом случае на жилье нельзя обратить взыскание. Вас не смогут выселить из квартиры из-за незначительной просрочки. Однако к взятым на себя кредитным обязательствам все же стоит относиться серьезно.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше. Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве, которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
Может ли банк забрать единственное жилье за долги по кредиту
- При обращении взыскания за долги по ипотеке банк без проблем продаст заложенную квартиру. Ему достаточно подтвердить наличие зарегистрированного залога. Если после реализации квартиры и погашения долга останется разница, деньги передадут должнику. Сохранить квартиру при взыскании долга по ипотеке практически невозможно.
- Если ипотеки нет, то единственное жилье за кредит не продадут, даже если суммы многомиллионные. Работает иммунитет — на торги пойдут гараж, дача, акции, машина, телевизор и фотоаппарат, но не жилье.
- Не могут забрать за долги квартиру по социальному найму. Такое жилье не принадлежит должнику, так как возникает только право пользования. Распоряжаться квартирой по социальному найму может только наймодатель (например, муниципалитет).
В каких случаях можно изъять дом?
В соответствии с действующим законодательством и судебной практикой, в России дом могут изъять за долги только в следующих случаях:
| Должник является владельцем нескольких объектов недвижимости | Если у должника нет средств на приобретение другого жилья, и оно является единственным, никто не может лишить его дома. Согласно ст. 40 Конституции РФ, у каждого гражданина есть право на жилище. |
| Если дом использовался в качестве залога | Данное правило распространяется на недвижимость, которая приобреталась с использованием средств ипотечного кредита. Таким образом банк страхует себя от невыплаты заемных средств. При этом дом не должен быть единственным жильем. |
| Дом изымается через органы опеки | Это возможно, если нарушены права несовершеннолетних, которые были собственниками дома. |
Особенности изъятия недвижимости
Забрать дом или квартиру за долги по кредитам банк может почти при любых обстоятельствах, за исключением:
1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Это запрещено законодательством, так как государство защищает права детей и недееспособных граждан;
2. Если квартира или дом уже выступают залогом в другом финансовом учреждении;
3. Если владельцем дома выступает не только заемщик, но и другие граждане.
Помните!
Банки идут на арест жилья в крайних случаях, так как процесс изъятия и перепродажи отнимает немало времени и средств. Кроме того, стоимость недвижимости, выставленной банком на продажу, на 30-50% ниже первоначальной.
Обычно угрозы о конфискации недвижимости нацелены на то, чтобы заемщик любыми способами погасил долг. Хотя, как показывает практика, банки все чаще обращаются в суд за разрешением о возмещении убытков по кредиту.
Кто может арестовать имущество
Невзирая на сумму задолженности перед кредитором, наложить ограничения на недвижимость подвластно только суду и судебным приставам. Если сам банк или же коллекторы грозятся, что отнимут жилье за неуплату – это только психологическая, устрашающая мера воздействия. Таких полномочий у них нет. Имейте в виду, что подобные действия с их стороны незаконны, и вы вправе подать иск в суд.
Зачастую арест не означает изъятие. Гражданин все так же имеет право пользоваться имуществом, однако в силу вступят некоторые ограничения:
- Недвижимость не может быть подарена, продана, передана третьим лицам.
- Её запрещено сдать в аренду.
- Нельзя никого прописывать или, наоборот, снимать с регистрации.
Какие документы должен предъявить пристав, когда отбирают квартиру за долги
При взыскании недвижимости вам обязаны предоставить соответствующее решение суда. Также судебному исполнителю необходимо будет составить акт с обязательной описью имущества. Данный документ оформляется в присутствии понятых. Он должен отражать следующую информацию:
- сведения обо всех лицах-участниках данного события;
- наименование собственности и/или прав на нее;
- предварительная оценка стоимости арестовываемого объекта;
- вид и срок ограничения на пользование данным имуществом;
- отметка об изъятии;
- судебный орган, которому будет передана недвижимость на временное хранение;
- отметка о разъяснении лицу, которое получит объект, прав, обязательств и предупреждение об ответственности за растрату чужого имущества;
- замечания очевидцев, присутствовавших при аресте.
За что могут забрать единственное жилье
Как было отмечено выше, банк отобрать единственное жилое помещение не может. Данное правило не распространяется лишь на случаи, когда квартира находилась в залоге.
Под залогом понимается один из способов обеспечения обязательств. В том случае, когда должник не исполняет своих обязательств, установленных договором, в качестве восстановления справедливости может быть отобран и реализован предмет залога.
То же самое касается и ипотечного договора. В этой ситуации банк также может удовлетворить свои требования исходя из стоимости жилого помещения. Разумеется, что все эти процессы не так просты и законом установлены некоторые послабления относительно процента долга от стоимости жилья и др.
Сам банк не имеет достаточных полномочий по обращению в свою пользу жилья. Эти действия можно осуществить только по компетентному определению суда.
В каком случае банк может забрать квартиру?
Итак, возможно ли изъятие квартиры за долги по кредиту? Теоретически — да. Однако на практике всё несколько иначе. Главное отличие потребительского кредитования от, например, ипотеки состоит в том, что заём формируется не слишком большой — он составляет только определённую часть от общей цены квартиры. Следовательно, она не является залогом. И хотя банки наделены правом подачи исковых заявлений в суд для последующего ареста и продажи жилья, они прибегают к этому редко в силу следующих причин:
- Если величина долга мала в сравнении со стоимостью недвижимости, суд вряд ли вынесет решение в пользу истца.
- Сама по себе судебная тяжба – процедура затратная, поэтому кредиторы, оценивая возможные риски и финансовые потери, редко идут на этот шаг.
- Если по квартире имеется обременение, шансы забрать её равны нулю.
- Если объект является предметом долевой собственности, отобрать его практически нереально.
Могут ли приставы забрать квартиру, в которой прописан ребёнок?
Как развиваются события, если в семье заёмщика есть несовершеннолетний ребёнок? Возможен ли в таком случае арест квартиры за долги по кредиту? По закону дети не могут являться препятствием не только к конфискации, но и к продаже недвижимости на торгах. Это происходит с оговоркой на наличие согласия попечительских органов, которые, защищая права и интересы ребёнка, дают его только в исключительных случаях. Однако если банк в ходе судебного разбирательства докажет наличие других, пригодных к проживанию объектов, опека не сможет препятствовать аресту.
Важным и довольно распространённым моментом является ситуация, когда на ребёнка оформлен договор дарения другой квартиры. Теперь действия опеки будут руководствоваться следующими условиями:
- правилом единственного объекта проживания;
- изучением финансового положения семьи и её социального статуса;
- процентным соотношениям невыплаченной суммы долга к оценочной стоимости имущества.
Может ли банк отобрать квартиру по потребительскому кредиту?
Сегодня популярность потребительского кредитования неуклонно растет. Поддаваясь влиянию рекламы, граждане часто не соизмеряют силы и оформляют ссуды, которые в дальнейшем не могут погасить. Имеет ли право банк забрать у них квартиру по неисполненным обязательствам? Практика демонстрирует, что чаще всего суды отказывают истцам по следующим причинам:
- Стоимость жилья оказывается намного больше размера непогашенного долга.
- Продажа недвижимости – долгое и сложное занятие, поэтому «игра не стоит свеч».
- Часто оказывается, что на жилплощади уже есть обременение по ипотеке.
- Зачастую конкретная квартира – единственная недвижимость семьи должника.
Продажа жилплощади для погашения потребительских ссуд – крайне редкое явление, но это не значит, что гражданин может бездумно оформлять такие кредиты десятками. Помните: приставы вправе обратить взыскание на денежные средства, движимое имущество.