Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Налог на недвижимость для физических лиц подразумевает, что платить за имущество должны лица, которым оно принадлежит. Назначение рассматриваемого объекта не имеет принципиального значения. Практически единственной видоизмененной величиной является размер рассматриваемого налога, поскольку он рассчитывается зависимо от нескольких обстоятельств по схеме, что указана в Налоговом кодексе.
С 2022 года рассматриваемая схема получила некоторые изменения. Теперь вместо инвентаризационной стоимости, которую брали как основу расчетов ранее, используется кадастровая цена. Если имущество недавно принадлежит физическомулицу, за три первых года используется пониженный коэффициент НДФЛ, но как только указанный срок истекает, ставка станет стандартной, и вам будут засчитывать полную кадастровую стоимость.
Но существует ограничительный фактор, которым выступает прошлогоднее значение налога. Новый налог должен быть не более чем на 10% больше предыдущего. Потому так важно выяснить, сколько стоит ваша недвижимость в текущем году, поскольку от рассматриваемого показателя будет зависеть окончательные расходы владельцев рассматриваемой недвижимости.
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
В этой статье
- Правила уплаты налога при продаже квартиры
- Минимальный срок владения квартирой
- Изменения в 2020 году
- Расчет налога с продажи квартиры
- Пример расчета
- Как продать квартиру без уплаты налога
- Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
- Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
- Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
- Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
- Как уменьшить налог при продаже квартиры
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
- Уменьшение налога на расходы при приобретении
- Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
- Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
- Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
- Правила заполнения декларации
- Документы, прилагаемые к декларации
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Заключение
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Имущественный налог при продаже недвижимости: факторы налоговой нагрузки
Итак, первый популярный вопрос — если я продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог, мы рассмотрели. В том контексте речь идет об НДФЛ.
Рассматриваемый сценарий предполагает уплату уже имущественного налога:
- В случае только продажи квартиры — за полные месяцы владения ей в течение года, в котором она была продана.
Пример 1.
Иванов продал квартиру 20 июля 2016 года. Следовательно, количество полных месяцев владения ей — 7. За них он и должен будет уплатить имущественный налог, сумма которого определяется по формуле:
НАЛОГ (МЕСЯЦЫ) = (НАЛОГ (ГОД) / 12) * МЕСЯЦЫ, в которой:
НАЛОГ (ГОД) — годовой имущественный налог на проданную квартиру;
МЕСЯЦЫ — количество полных месяцев владения квартирой.
- В случае покупки новой квартиры после продажи:
- за полные месяцы владения старой квартирой в течение года, в котором она была продана;
- за полные месяцы владения новой квартирой.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.
Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:
Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей
Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.
Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности
Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.
Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.
Какую сумму налога платить
Если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, то продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы дохода от продажи, превышающей 1 миллион рублей. Причём вне зависимости от того, приобретает ли он в том же году новое жильё или тратит полученные деньги на другие цели.
Однако в Налоговом кодексе РФ (НК РФ) есть важная оговорка: налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый налогом доход с продажи имущества на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (п/п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, «метод вычитания»).
Это значит, если продавец квартиры реализовал своё имущество по той же цене, по которой его приобрёл, то налог он платить не будет. Если недвижимость продаётся дороже, чем покупалась, то в таком случае подоходный налог можно заплатить с разницы между ценами покупки и продажи квартиры, зафиксированными в договорах купли-продажи.
Если квартира досталось её продавцу бесплатно (например, по договору дарения или по наследству), то он вправе исключить из облагаемого налогом дохода только сумму в 1 миллион рублей. Число таких налоговых вычетов при продаже имущества не ограничено.
То же самое можно сделать и в том случае, если квартира была куплена. Но, учитывая уровень цен на недвижимость в последние годы, особенно в крупных городах, при продаже, как правило, выгоднее применить «метод вычитания». Совместить оба способа снизить налог по закону нельзя.